Una pareja casada que vende una co-op en Manhattan por una ganancia de $900,000 sobre su costo original puede deber aproximadamente $150,000 en impuestos federales, del Estado de NY y de la Ciudad de NY combinados después de aplicar la exclusión del §121 del IRS. La mayoría de los vendedores no ven ese número hasta que su contador procesa la declaración en la primavera siguiente, momento en que los ingresos ya se han gastado en la siguiente vivienda.
En mis 25 años cerrando ventas de co-ops y condominios en Manhattan y Queens, la conversación sobre ganancias de capital es la que tengo que iniciar más temprano, porque cambia la estrategia de precios, el cronograma, e incluso si un intercambio 1031 o una venta a plazos debería estar sobre la mesa. Esta guía explica cada capa de impuesto a las ganancias de capital que aplica a una venta de vivienda en la Ciudad de Nueva York en 2026.
Qué Cubre Esta Guía
- La exclusión de residencia principal del §121 del IRS ($250K soltero / $500K casado)
- Tramos federales de ganancias de capital a largo plazo y el Impuesto sobre Ingresos de Inversión Neta (NIIT) del 3.8%
- Impuesto sobre la renta del Estado de Nueva York sobre ganancias (tasa máxima del 10.9% en 2026)
- Impuesto sobre la renta del residente de NYC (tasa máxima del 3.876%)
- Intercambios similares 1031 para propiedades de inversión
- Base incrementada en propiedades heredadas
- Transferencias en divorcio bajo el §1041
- Retención FIRPTA para vendedores extranjeros
- Formulario IT-2663 de Nueva York para vendedores no residentes
La Exclusión del §121: La Protección Más Importante para Vendedores
La exclusión de la Sección 121 del Código de Rentas Internas permite que los propietarios de viviendas excluyan hasta $250,000 de ganancia ($500,000 para parejas casadas que presentan conjuntamente) de los ingresos brutos al vender su residencia principal. Para calificar, debe haber sido propietario y haber utilizado la propiedad como residencia principal durante al menos 2 de los 5 años anteriores a la venta. Los 2 años no necesitan ser continuos.
Cómo funciona en la práctica
| Escenario | Precio de Venta | Base Ajustada | Ganancia Total | Exclusión §121 | Ganancia Tributable |
|---|---|---|---|---|---|
| Soltero, 10 anos en co-op | $750,000 | $350,000 | $400,000 | $250,000 | $150,000 |
| Casado, 15 anos en condo | $1,800,000 | $900,000 | $900,000 | $500,000 | $400,000 |
| Casado, por debajo del umbral | $900,000 | $500,000 | $400,000 | $400,000 | $0 |
Tasas Federales de Ganancias de Capital a Largo Plazo (2026)
Si tuvo la propiedad por más de 12 meses, las ganancias se gravan a tasas de ganancias de capital a largo plazo, no como ingresos ordinarios. Las tasas federales para 2026 son:
| Ingresos Imponibles (casado declarando conjuntamente) | Tasa LTCG Federal |
|---|---|
| Hasta $94,050 | 0% |
| $94,051 a $583,750 | 15% |
| Más de $583,750 | 20% |
El Impuesto sobre Ingresos de Inversión Neta (NIIT) del 3.8%
El NIIT, también llamado "impuesto Medicare sobre ingresos de inversión", aplica un 3.8% adicional sobre las ganancias de capital si su ingreso bruto ajustado modificado (MAGI) excede $200,000 (soltero) o $250,000 (casado declarando conjuntamente). Para la mayoría de los vendedores de propiedades en NYC, esto es una probabilidad alta dado el tamaño de las ganancias típicas en esta ciudad.
High-Value NYC Listings
Larger gains, larger tax planning opportunities. Currently active across NYC.
217 W 57th Street #127/128
Midtown
111 W 57th Street #QUADPLEX 80
Midtown
Listing information provided courtesy of the Real Estate Board of New York's Residential Listing Service (RLS). Information is deemed reliable but not guaranteed. Sale listings verified. ©2026 REBNY. RLS data displayed by Keller Williams NYC.
Impuesto del Estado de Nueva York: Tasa Máxima del 10.9%
El Estado de Nueva York trata las ganancias de capital como ingreso ordinario. No hay una tasa especial reducida de ganancias de capital a nivel estatal. En 2026, la tasa máxima del Estado de NY es del 10.9% para ingresos superiores a $25 millones (7.685% para ingresos de $1M a $5M, 10.3% de $5M a $25M). Para la mayoría de los vendedores en el rango de $500K a $2M de ganancia, la tasa estatal efectiva será del 6.85% al 9.65%.
Impuesto de Residentes de la Ciudad de Nueva York: 3.876%
Si es residente de NYC el día de la venta, debe el impuesto sobre la renta de la Ciudad de Nueva York sobre su ganancia tributable. La tasa máxima para residentes de NYC es del 3.876% sobre ingresos superiores a $50,000 (para declarantes conjuntos). No hay exclusión separada de NYC para ganancias de capital en ventas de viviendas; la exclusión §121 federal aplica para reducir la ganancia federal, y esa ganancia reducida también es la base para el cálculo de NYC.
Tasas Combinadas: Lo Que Realmente Debe en NYC
| Nivel de Impuesto | Tasa | Notas |
|---|---|---|
| Federal LTCG | 20% | Sobre ganancias que excedan el umbral de $583,750 MFJ |
| Federal NIIT | 3.8% | Si MAGI excede $250,000 MFJ |
| Estado de NY | hasta 10.9% | Tasa sobre ingreso ordinario; mayoría de vendedores pagan 6.85% a 9.65% |
| Ciudad de NY | 3.876% | Solo para residentes de NYC |
| Tasa Máxima Combinada | hasta 37.6% | Para residentes de NYC de altos ingresos |
Ejemplo Real: Venta de Co-op en Williamsburg
Tomé un mandato de venta de un propietario que compró una co-op de 2 habitaciones en Williamsburg en 2009 por $480,000. La vendimos en 2025 por $1,350,000. Base ajustada del propietario: $480,000 (precio de compra) más $45,000 en mejoras de capital = $525,000. Ganancia bruta: $825,000. Exclusión §121 (casado): $500,000. Ganancia tributable: $325,000. Con una tasa combinada efectiva del 30% sobre esa ganancia (federal 15% + NY 6.85% + NYC 3.876% + NIIT parcial), el impuesto total fue de aproximadamente $97,500. Este es el número que afecta la estrategia de precios: fijamos precio para vender a $1.35M, no a $1.25M.
Intercambio 1031: Aplaza el Impuesto en Propiedades de Inversión
Un intercambio 1031 de clase similar permite a los inversores diferir el impuesto a las ganancias de capital vendiendo una propiedad de inversión y comprando otra dentro de plazos específicos. Los plazos son: 45 días desde la venta de la propiedad cedida para identificar propiedades de reemplazo potenciales; 180 días desde la venta para cerrar en la propiedad de reemplazo. El intercambio 1031 aplica solo a propiedades de inversión o uso en negocios, no a residencias principales. Si convirtió su residencia principal en una propiedad de alquiler, pueden aplicar reglas especiales.
Base Incrementada en Propiedades Heredadas
Si hereda una propiedad, su base se "incrementa" al valor justo de mercado a la fecha de fallecimiento del difunto, no al precio de compra original del difunto. Esto puede eliminar décadas de ganancia acumulada para fines fiscales. Si heredó un apartamento en NYC que el difunto compró por $100,000 y vale $800,000 a su muerte, su base es $800,000. Si lo vende de inmediato por $800,000, la ganancia tributable es $0.
FIRPTA: Vendedores Extranjeros
Si usted es un extranjero no residente o una entidad extranjera que vende bienes raíces en EE.UU., el comprador está obligado a retener el 15% del monto realizado (precio de venta) bajo la Ley de Impuesto sobre Inversión en Bienes Raíces por Personas Extranjeras (FIRPTA). Esta retención se aplica al precio de venta completo, no solo a la ganancia. Los vendedores extranjeros deben presentar una declaración de impuestos de EE.UU. y pueden recuperar cualquier retención en exceso.
Formulario IT-2663 del Estado de NY: Vendedores No Residentes
Los no residentes del Estado de NY que venden propiedad inmobiliaria de NY deben presentar el Formulario IT-2663 y pagar el impuesto estimado al cierre. Este formulario calcula el impuesto estatal y de la ciudad sobre la ganancia atribuible a la venta. La cantidad se paga en el cierre antes de que los ingresos sean liberados al vendedor.
Planifique su Estrategia Fiscal Antes de Listar
Milton trabaja con vendedores en Manhattan y los cinco condados para optimizar el cronograma y la estructura de la venta. Consulte antes de firmar cualquier contrato de listado.
Consulta GratuitaLa estrategia fiscal correcta depende de su base, su estado de residencia, si la propiedad es de inversión, y si tiene otras ganancias en el año fiscal. Para los detalles del proceso de cierre, consulte el cronograma del proceso de cierre en NYC. Para entender los costos totales de la transacción, vea el desglose de costos de cierre en NYC.
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