La Ciudad de Nueva York recaudó $31,800 millones en impuestos a la propiedad durante el año fiscal 2025, convirtiéndolo en la mayor fuente de ingresos de la ciudad. Como Corredor Asociado Licenciado con Keller Williams NYC, le explico a cada comprador la matemática de los impuestos a la propiedad antes de hacer una oferta, porque los impuestos a la propiedad en NYC no funcionan como en el resto del país. En mis más de 25 años vendiendo en Manhattan, Queens y Brooklyn, he visto compradores sorprendidos por sus facturas de impuestos y vendedores que perdieron exenciones por miles de dólares. Esta guía cubre todo lo que necesita saber sobre los impuestos a la propiedad de NYC en 2026.
Las cuatro clases de impuestos a la propiedad de NYC
NYC agrupa todas las propiedades inmobiliarias en cuatro clases fiscales, cada una con diferentes ratios de tasación y topes de tasa. Este sistema es exclusivo de la Ciudad de Nueva York y es la razón principal por la que los impuestos a la propiedad aquí confunden a los recién llegados.
| Clase Fiscal | Tipos de Propiedad | Ratio de Tasación | Tasa AF2025 |
|---|---|---|---|
| Clase 1 | Casas de 1-3 familias, condos pequeños | 6% | 19.573% |
| Clase 2 | Co-ops, condos, edificios de alquiler (4+ unidades) | 45% | 12.267% |
| Clase 3 | Empresas de servicios públicos | 45% | 12.289% |
| Clase 4 | Comercial, oficinas, comercio minorista | 45% | 10.694% |
Fuente: Departamento de Finanzas de NYC, Tasas Fiscales Finales AF2025
Cómo se calcula realmente el impuesto a la propiedad en NYC
La fórmula es: Valor de Mercado x Ratio de Tasación x Tasa Fiscal = Impuesto Anual. Pero el detalle crítico es que el "valor de mercado" de NYC no es el precio de venta de su apartamento. El Departamento de Finanzas determina un valor de mercado tasado separado, que para propiedades Clase 2 (co-ops y condos) se basa en los ingresos del edificio, no en ventas comparables. Por eso un condo de $1.5 millones podría tener una factura de impuestos más baja que una casa unifamiliar de $600,000.
Tratamiento fiscal de co-ops
Los edificios co-op se tasan como una sola entidad bajo la Clase 2. El edificio paga una sola factura de impuestos, y la porción de cada accionista está incluida en su cuota de mantenimiento mensual. Esto significa que los propietarios de co-ops no reciben una factura de impuestos individual. En su lugar, el agente administrador proporcionará una carta cada año mostrando su parte proporcional del impuesto a la propiedad del edificio, que es deducible en sus impuestos federales (sujeto al tope SALT de $10,000). Para más información sobre la propiedad de co-ops, vea mi comparación co-op vs. condo.
Tratamiento fiscal de condos
Los propietarios de condos reciben su propia factura de impuestos individual. Cada unidad de condo tiene su propio número BBL (distrito, manzana, lote) y se tasa independientemente. Sin embargo, el edificio en su conjunto sigue clasificado como Clase 2, por lo que la tasación se basa en el enfoque de ingresos, no en el precio de venta. Los condos más nuevos frecuentemente se benefician de reducciones fiscales 421-a que reducen significativamente la carga impositiva por 10-25 años.
Dato clave: La ventaja del tope de tasación
Las propiedades Clase 1 (casas de 1-3 familias) tienen un tope de aumento de tasación del 6% por año y 20% en cinco años. Las propiedades Clase 2 tienen un tope del 8% por año y 30% en cinco años. Estos topes significan que en vecindarios con rápida apreciación, los propietarios de largo plazo pueden tener impuestos dramáticamente más bajos que nuevos compradores al mismo nivel de precio.
Exenciones y reducciones de impuestos a la propiedad en NYC
Programa STAR (Alivio Fiscal Escolar)
La exención STAR básica está disponible para propietarios con ingresos del hogar de $500,000 o menos. STAR Mejorado es para propietarios de 65 años o más con ingresos de $98,700 o menos. Los nuevos solicitantes se registran a través del DTF del Estado de Nueva York en lugar de la ciudad. STAR puede ahorrar a los propietarios aproximadamente $300-$700 por año dependiendo de la propiedad.
Exención para Propietarios de la Tercera Edad (SCHE)
Los propietarios de 65 años o más con ingresos combinados menores a $58,399 pueden calificar para una reducción del 5-50% en el valor tasado. Esto aplica a co-ops (a través del edificio) y condos/casas directamente. La solicitud se presenta anualmente ante el DOF de NYC.
Exenciones para veteranos
NYC ofrece tres niveles de exenciones de impuestos a la propiedad para veteranos: Veteranos Alternativos (basada en período de servicio y combate), Fondos Elegibles (basada en uso de fondos elegibles para comprar) y Veteranos de la Guerra Fría. Estas pueden combinarse con otras exenciones y proporcionan reducciones significativas.
Programas de reducción fiscal
Las reducciones (abatements) difieren de las exenciones: una reducción disminuye directamente la factura de impuestos dólar por dólar. El programa de reducción más significativo en NYC ha sido el 421-a (ahora reemplazado por el 485-x), que se implementa gradualmente durante 10-25 años en construcciones nuevas. Si está comprando un condo más nuevo, siempre pregunte cuándo vence la reducción, porque el aumento de impuestos puede ser dramático.
Active NYC Listings
Properties currently available across NYC
34-29 87TH Street
Jackson Heights
30 E 37th Street #8-G
Murray Hill
Listing information provided courtesy of the Real Estate Board of New York's Residential Listing Service (RLS). Information is deemed reliable but not guaranteed. Sale listings verified. ©2026 REBNY. RLS data displayed by Keller Williams NYC.
Cómo revisar su factura de impuestos a la propiedad en NYC
La herramienta de consulta de propiedad del Departamento de Finanzas de NYC en propertyinquiry.finance.nyc.gov le permite buscar cualquier propiedad por dirección o BBL. Puede ver el valor tasado actual, la clase fiscal, las exenciones y la factura real de impuestos. Recomiendo que cada comprador revise esto antes de hacer una oferta, y cada propietario lo revise anualmente. Si sospecha que su propiedad está sobrevaluada, puede presentar una impugnación ante la Comisión Fiscal de NYC antes del 1 de marzo para Clase 2 y del 15 de marzo para Clase 1 cada año.
Impuestos a la propiedad en NYC comparados con otros mercados
NYC (Condo en Manhattan)
- Tasa efectiva: ~0.8-1.2% del valor de mercado
- Condo de $1M: ~$8,000-$12,000/año
- Tasación basada en enfoque de ingresos
- Reducción 421-a puede reducir casi a cero
Westchester / Long Island
- Tasa efectiva: ~2.0-2.8% del valor de mercado
- Casa de $1M: ~$20,000-$28,000/año
- Tasación basada en ventas comparables
- Sin programas significativos de reducción
Esta comparación sorprende a muchos compradores que consideran irse de NYC. Una casa de $1 millón en Westchester puede tener una factura de impuestos 2-3 veces mayor que un condo de $1 millón en Manhattan. Para compradores que evalúan los suburbios de NYC, mi guía de bienes raíces del Hudson Valley cubre más sobre las diferencias fiscales suburbanas.
Lo que los compradores necesitan saber sobre los impuestos a la propiedad de NYC
Al evaluar la compra de un apartamento de un dormitorio o dos dormitorios, siempre calcule el costo fiscal posterior a la reducción. Un condo con un 421-a que vence en dos años verá un aumento sustancial en el costo mensual de mantenimiento. Pídale a su agente (o a mí) que obtenga el cronograma de reducción del plan de oferta. Combine eso con su estimación de costos de cierre para un panorama completo del costo total de propiedad.
Conclusión
El impuesto a la propiedad en NYC es complejo, pero entender su clase fiscal, ratio de tasación y exenciones disponibles puede ahorrarle miles de dólares anualmente. Le explico estos números a cada cliente de Keller Williams NYC como parte del proceso de compra o venta. Si desea un análisis personalizado de impuestos a la propiedad para una propiedad específica, contácteme y prepararé los números para usted.
