Que determina el valor de una propiedad en NYC
Un precio vale tanto como los datos que lo respaldan. En mas de 25 anos valuando cooperativas, condominios y casas en Manhattan, Queens y el Valle del Hudson, he aprendido que una valuacion precisa en Nueva York depende de factores que una estimacion nacional no puede ver:
- Ventas cerradas recientes en su edificio y su linea. Dos unidades casi identicas se venden por numeros muy distintos segun el piso, la orientacion y la distribucion. Los comparables correctos vienen de su linea, no de un radio de cinco cuadras.
- La salud financiera del edificio. El fondo de reserva, las evaluaciones recientes y el mantenimiento mensual influyen en lo que un comprador pagara.
- Cooperativa o condominio, y el flip tax. Las reglas de la junta, la politica de subarriendo y el flip tax definen quien puede ofertar, lo que define el precio.
- La absorcion actual. La relacion precio de venta a precio de lista y los dias en el mercado nos dicen si fijar el precio en la parte alta del rango o anclarlo para generar ofertas.
- Estado y nivel de renovacion. Una cocina y un bano renovados, lavadora en la unidad y espacio exterior tienen un valor adicional medible.
Por que una estimacion en linea se queda corta en Nueva York
Las herramientas de valuacion automatica se disenaron para casas unifamiliares con precios de escritura publicos. Nueva York es distinto. Cuando compra una cooperativa, compra acciones de una corporacion, asi que no hay un precio de venta registrado como en una casa, y los modelos nacionales terminan adivinando. Los datos del RLS tampoco se comparten por completo con esas herramientas, asi que su conjunto de comparables es incompleto. Detalles del edificio como una evaluacion pendiente, un contrato de arrendamiento del terreno o un flip tax pueden mover el valor real por seis cifras, y ningun algoritmo los calcula. Por eso una estimacion en linea suele mostrar un rango demasiado amplio. Un rango amplio no es una estrategia de precio.
Un CMA no es un avaluo
Un analisis comparativo de mercado (CMA) es el analisis de precio de un corredor que recomienda un rango realista de precio de lista y una estrategia para vender. Es gratis y es lo que usa para fijar su precio. Un avaluo es un informe pagado y aparte, de un tasador licenciado, que el prestamista del comprador ordena durante el proceso hipotecario. Primero necesita el CMA; el avaluo llega despues, del lado del comprador.
Que incluye su CMA gratuito
- Ventas cerradas comparables recientes en su linea y edificio, no solo su codigo postal.
- La competencia activa que un comprador consideraria frente a su propiedad hoy.
- Un rango realista de precio de lista y el razonamiento detras.
- Una lectura de dias en el mercado para su precio y su vecindario.
- Una vista de ganancias netas para que sepa cuanto conserva despues de los costos. Calcule con la calculadora de costos de cierre.
No tiene obligacion de vender. Muchos propietarios piden un CMA un ano antes de mudarse, solo para planificar. Cuando este listo, puede ver como comercializo y fijo el precio de una propiedad en la pagina vender su propiedad en NYC y el reporte de mercado de su vecindario.
¿Pensando en vender? Empiece por el numero.
Preguntas frecuentes sobre valuaciones en NYC
¿Que tan precisas son las estimaciones en linea en NYC?
Para cooperativas y condominios en NYC, suelen estar muy lejos del valor real porque las ventas de acciones no registran un precio, el RLS no se comparte por completo con esas herramientas, y los factores del edificio les son invisibles. Tome el numero en linea como un punto de partida, no como precio de lista.
¿Cual es la diferencia entre un CMA y un avaluo?
Un CMA es un analisis gratuito del corredor para fijar su precio y estrategia. Un avaluo es un informe pagado de un tasador licenciado, ordenado por el prestamista del comprador durante la hipoteca. Usa el CMA para fijar precio y publicar; el avaluo llega despues, del lado del comprador.
¿Pedir una valuacion me obliga a vender con usted?
No. La valuacion es gratis y sin compromiso. Muchos propietarios la piden solo para entender su capital o planificar. Si decide avanzar mas adelante, lo conversamos entonces.
¿Que informacion necesita para valuar mi apartamento?
La direccion y el numero de unidad bastan para empezar. Yo reuno las ventas recientes en su edificio y linea, la competencia activa y el perfil del edificio. Lo que agregue sobre renovaciones, vistas o cargos mensuales afina la estimacion.
¿Cuanto tarda en llegar mi CMA?
La mayoria estan listas en uno o dos dias. Si tiene un plazo mas corto, llame o escriba al (917) 416-7433 y le doy prioridad.
¿Listo para su numero?
Gratis, sin compromiso y basado en datos reales de ventas en NYC.
Solicitar Mi CMA GratisMilton Coste, Corredor Asociado de Bienes Raices Licenciado, Keller Williams NYC. Licencia NY #10301213304.