Calculadora de Mansion Tax NYC

El NYC mansion tax aplica desde $1,000,000 y lo paga el comprador. Es un cliff tax: una compra de $999,999 paga $0, una compra de $1,000,000 paga $10,000. En 25+ años cerrando deals de co-op, condo y HDFC en Manhattan, Brooklyn, Queens y el Bronx, he visto compradores perder cifras de cinco dígitos por firmar contratos un dólar encima de un umbral, y he ayudado a clientes a renegociar el precio para quedar debajo del umbral y ahorrar el mismo monto. Esta calculadora muestra el costo exacto del 2026 por bracket.

Cómo Funciona el Mansion Tax

El mansion tax es un impuesto estatal de NY sobre transferencias residenciales de $1,000,000 o más. Aplica a condos, co-ops, condops, co-ops HDFC y casas de una a tres familias en todo el estado, con un calendario escalonado adicional para ciudades de más de un millón de habitantes (NYC). El calendario rige desde el 1 de julio de 2019.

El comprador paga el mansion tax al cierre como parte de sus costos de cierre, junto con los cargos de registro de título, abogado y banco. El vendedor paga el transfer tax estatal (0.4%) y el NYC Real Property Transfer Tax (1.0% a 1.425% según precio).

El Problema del Cliff

Lo más importante: el mansion tax no es un impuesto marginal. Una vez que cruzas el umbral, todo el precio se grava a la tasa del bracket. Eso crea cliffs reales en cada límite de tier. Una reducción de precio de $25,001 (de $2,025,000 a $1,999,999) ahorra $5,001 en mansion tax al comprador. Por eso los contratos de lujo muchas veces firman en $4,999,999 o $9,999,999, nunca en el número redondo.

Estrategias Legítimas para Minimizar

Dos caminos legales: (1) negociar el precio debajo del umbral del tier y (2) asignar valor genuino a propiedad personal en un bill of sale separado (muebles, arte, electrodomésticos) cuando esos valores son reales y defendibles. Tu abogado corre el análisis antes de aceptar.

Lo que NO funciona: dos contratos para el mismo deal, asignaciones infladas de muebles, pagos paralelos fuera del precio registrado. Eso es evasión fiscal. El Departamento de Impuestos del Estado audita transferencias de alto valor. La exposición incluye impuestos atrasados, multas, intereses y posible referencia criminal para comprador y vendedor.

Mansion Tax vs Transfer Tax

El comprador paga el mansion tax. El vendedor paga el NYS transfer tax (0.4% o 0.65% si $3M+) y el NYC RPTT (1.0% o 1.425%). Son tres impuestos distintos en la misma mesa de cierre.

Para ver tus costos de cierre completos (mortgage recording tax, title insurance, abogado, banco), usa la Calculadora de Hipoteca NYC. La Guía del Comprador NYC tiene el proceso completo de compra.