Un co-op de $500,000 en NYC puede estar dentro de los límites de precio de HomeFirst y SONYMA, pero la aprobación de la junta de accionistas puede decidir si la asistencia funciona o no en la práctica. En mis años vendiendo co-ops en el Alto Manhattan, he visto aprobaciones de programas demorarse o complicarse por juntas que no estaban familiarizadas con estos instrumentos de financiamiento.
La buena noticia es que HomeFirst, SONYMA DPAL, y Teacher Next Door todos permiten la compra de co-ops. El desafío es coordinar la aprobación del programa con la aprobación de la junta, que tienen plazos independientes.
Qué Programas Funcionan para Co-ops
| Programa | ¿Funciona para Co-ops? | Condición Especial |
|---|---|---|
| HomeFirst (HPD) | Sí | La junta debe recibir documentación del programa |
| SONYMA DPAL | Sí | 3% fondos propios requerido; coordinación con junta |
| Teacher Next Door | Sí | Verificar tipo de propiedad con el programa |
| Préstamo VA | Generalmente No | Casi ningún co-op de NYC está aprobado para VA |
| FHA | Limitado | Pocos co-ops tienen aprobación FHA en NYC |
El Paquete de la Junta: Cómo Presentar la Asistencia
La junta de accionistas revisa el financiamiento del comprador como parte de su proceso de aprobación. Cuando hay asistencia del gobierno como HomeFirst o SONYMA, es importante presentarla correctamente para evitar confusión o rechazo.
Qué Incluir en el Paquete de la Junta
- • Carta oficial de compromiso de HomeFirst de HPD (no solo la preaprobación)
- • Carta de compromiso de SONYMA si aplica
- • Carta del prestamista explicando la estructura completa del financiamiento
- • Documentación de sus fondos propios (el 3% mínimo requerido)
- • Confirmación de que los programas no imponen restricciones sobre la venta futura del co-op
Co-ops vs. Condominios: Diferencia en los Costos de Cierre
Una ventaja de los co-ops frente a los condominios en NYC es que los costos de cierre son generalmente más bajos. Los condominios requieren seguro de título y algunos impuestos adicionales que los co-ops no tienen. En una compra de $500,000, la diferencia en costos de cierre puede ser de $10,000 a $15,000 a favor del co-op.
Esto significa que en un co-op, HomeFirst puede cubrir una proporción mayor de los costos totales de compra que en un condominio del mismo precio.
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555 Main Street #805
Roosevelt Island
100 W 39th Street #42E
Midtown
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Coordinando los Plazos
El proceso de aprobación de un co-op puede tomar de 45 a 90 días después del contrato firmado. Los programas HomeFirst y SONYMA también tienen sus propios plazos de procesamiento. Lo más importante es iniciar el proceso de los programas de asistencia lo antes posible, idealmente antes de comenzar a buscar la propiedad.
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Milton Coste, Corredor Asociado Licenciado de Bienes Raíces con Keller Williams NYC, conoce el proceso de aprobación de juntas de co-op y puede ayudarle a preparar el paquete correctamente.
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