Cerca de 500 neoyorquinos mueren por causas relacionadas con el calor cada año, y el 17 de enero de 2026, el Concejo Municipal respondió con Int 994-A, la Ley "Cool Homes for All". Por primera vez en la historia de NYC, la refrigeración ahora tiene el mismo peso legal que la calefacción. En mis más de 25 años asesorando a propietarios y compradores en Manhattan y el Bronx, este es uno de los cambios de habitabilidad más significativos que he visto, y cada propietario en la ciudad necesita entenderlo.
Esta ley es parte de una ola más amplia de legislación de protección al inquilino, incluyendo la Ley de Transparencia de Alquiler (Ley Local 86) que siguió el 26 de enero de 2026. Los propietarios que no cumplan con los plazos enfrentan multas de $1,250 por día.
Entendiendo la Ley: Refrigeración Obligatoria para 2030
Esta legislación requiere que los propietarios de apartamentos tanto de renta de mercado como de renta estabilizada provean y mantengan unidades de aire acondicionado para cualquier inquilino que lo solicite. La ley busca abordar una crisis de salud crítica; datos de la ciudad muestran que cerca de 500 neoyorquinos mueren anualmente por causas relacionadas con el calor, principalmente en hogares sin acceso a refrigeración.
Umbrales Clave de Cumplimiento
- Estándar de Temperatura: Durante la "temporada de enfriamiento" (15 de junio al 15 de septiembre), las temperaturas interiores en los dormitorios deben mantenerse en o por debajo de 78°F siempre que las temperaturas exteriores excedan 82°F
- Proceso de Solicitud: Los inquilinos pueden comenzar a hacer solicitudes formales para la instalación de aire acondicionado a partir del 1 de marzo de 2028
- Plazo de Cumplimiento: Una vez que un inquilino hace una solicitud formal, el propietario tiene 60 días para instalar un sistema de refrigeración aprobado
- Fecha Límite Final: La aplicación completa para todas las viviendas cubiertas comienza el 1 de junio de 2030
Requisitos Clave para Propietarios y Administradores
Para garantizar el cumplimiento, los propietarios deben cumplir con estándares técnicos y de seguridad específicos:
- Especificaciones Técnicas: Para unidades no centrales, la capacidad debe ser de al menos 20 BTU por hora por cada pie cuadrado del espacio a enfriar
- Seguridad e Instalación: Todas las unidades de ventana deben asegurarse con soportes metálicos o rieles de montaje fijados a la estructura del edificio. El uso de objetos sueltos como ladrillos o bloques de madera como soporte es una violación directa de seguridad
- Mantenimiento: Los propietarios están obligados a inspeccionar las unidades al menos una vez al año, no más tarde de 30 días antes del inicio de la temporada de enfriamiento
Implicaciones Financieras: ¿Quién Paga Qué?
La ley establece una división clara de responsabilidad financiera para equilibrar la carga de estas mejoras:
Responsabilidades del Propietario
- • Costo de la unidad de aire acondicionado
- • Costos de instalación profesional
- • Mantenimiento e inspecciones anuales
Responsabilidades del Inquilino
- • Costos continuos de electricidad
- • Uso y cuidado adecuado de la unidad
- • Reportar problemas de mantenimiento
Provisiones de Aumento de Renta
- Unidades de Renta Estabilizada: Los propietarios pueden solicitar un aumento permanente de renta a través del marco de Mejora Individual del Apartamento (IAI). Por ejemplo, en un edificio con más de 35 unidades, un propietario podría ver un aumento mensual de aproximadamente 1/180 del costo de instalación (aproximadamente $5.55/mes para una instalación de $1,000)
- Recargos por Servicios: En edificios donde la electricidad está incluida en la renta, los propietarios pueden cobrar un recargo mensual (fijado en $34.88 para el período 2024-2025) por cada unidad instalada
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132 E 45th Street #12I
Midtown East
330 E 39th Street #7M
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Listing information provided courtesy of the Real Estate Board of New York's Residential Listing Service (RLS). Information is deemed reliable but not guaranteed. Recently closed listings verified. ©2026 REBNY. RLS data displayed by Keller Williams NYC.
Impacto en Corredores y Profesionales Inmobiliarios
Esta ley agrega una nueva capa de responsabilidad profesional. Al listar propiedades, los corredores deben estar preparados para:
- Divulgar la Preparación para AC: Informar a los posibles inquilinos sobre su derecho a solicitar refrigeración y aclarar si la infraestructura eléctrica del edificio está lista para la carga adicional
- Garantizar Publicidad Precisa: Declarar claramente si una unidad es de renta estabilizada, ya que el nuevo mandato involucra diferentes estructuras de aumento de renta para unidades reguladas versus de mercado
- Proporcionar Orientación Estratégica: Ayudar a los propietarios a planificar para la fecha límite de 2030 sugiriendo mejoras de capital, como bombas de calor de alta eficiencia, que pueden proporcionar tanto la refrigeración obligatoria como calefacción eficiente en energía mientras cumplen con la Ley Local 97
Sanciones por Incumplimiento
El cumplimiento del mandato de refrigeración proporciona claridad legal y previene la clasificación de un edificio como "inhabitable". Después de la fecha límite de 2030, no proveer o mantener la refrigeración será considerada una violación Clase C "inmediatamente peligrosa".
Los propietarios que se encuentren en violación podrían enfrentar sanciones civiles de hasta $1,250 por día.
Prepare Su Edificio
No espere hasta la fecha límite de 2030 para evaluar la capacidad eléctrica y las necesidades de refrigeración de su edificio.
¿Planificando el Cumplimiento?
Puedo conectarlo con contratistas de confianza y ayudarle a entender cómo esto afecta el valor y la comercialización de su propiedad.
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