El 1 de julio de 2026, la ciudad de Nueva York comienza a cobrarle a aproximadamente 13,000 dueños de segundas viviendas un impuesto anual completamente nuevo, y las primeras facturas llegan el 1 de enero de 2027. Es el impuesto pied-à-terre, y en los condominios y co-ops más caros llega hasta el 6.5% del valor que asigna la ciudad, cada año. He pasado más de 25 años cerrando operaciones en cuatro condados, y he seguido este impuesto desde la pelea presupuestaria en Albany. Aquí está quién paga realmente, cuánto, y por qué puede costarte dinero incluso si vives aquí a tiempo completo.
Un pied-à-terre, del francés "pie en tierra," es una vivienda que mantienes para uso de medio tiempo mientras tu vida real, y tus impuestos sobre la renta, están en otro lugar. Albany venía proponiendo un impuesto sobre estas viviendas de medio tiempo desde 2014 y se estancó cada vez, hasta ahora. La legislatura lo aprobó a fines de mayo de 2026 como parte del presupuesto estatal 2026-2027, y la gobernadora Hochul lo firmó el 28 de mayo. El nombre oficial es un trabalenguas, el "City Surcharge on Property That Does Not Serve as a Primary Residence," ahora incorporado a la ley fiscal como el Artículo 30-C. Casi todo el mundo, yo incluido, simplemente lo llama el impuesto pied-a-terre.
La versión de un minuto
Es un recargo anual, no un gasto de cierre de una sola vez, y esa es la parte que confunde a la gente. El mansion tax lo pagas una vez, en la mesa de cierre. El impuesto pied-à-terre regresa cada año mientras seas dueño de una vivienda cubierta que no sea tu residencia principal. Entró en vigor para los años fiscales de la ciudad que comienzan el 1 de julio de 2026, y está redactado para expirar el 30 de junio de 2031, a menos que Albany lo renueve. Las leyes fiscales rara vez expiran según el calendario, así que yo planificaría como si llegó para quedarse.
El estado proyecta unos $500 millones anuales por el impuesto. La oficina del Contralor de la Ciudad sitúa la cifra realista más cerca de $350 millones una vez que los dueños se ajusten. De cualquier forma, el dinero está destinado a sostener los servicios de la ciudad.
Quién paga realmente, y quién está a salvo
El detonante es fácil de enunciar y difícil de aplicar: debes el impuesto si eres dueño de una vivienda cubierta en NYC que no es residencia principal, y tu propia residencia principal está en un lugar que no paga impuesto sobre la renta de NYC. Si vives en la ciudad a tiempo completo, no eres el objetivo, incluso si tienes varias viviendas aquí, porque ya pagas el impuesto municipal sobre la renta.
Quién recibe factura
- • Dueños de otros estados (Florida, Connecticut, Nueva Jersey) con una vivienda en NYC
- • Neoyorquinos que viven en el estado pero fuera de los cinco condados (Westchester, Long Island, el Hudson Valley) y mantienen una vivienda en NYC donde no viven
- • Dueños que poseen a través de una LLC, sociedad, corporación o fideicomiso
Quién está exento
- • Residentes de NYC a tiempo completo, incluso con varias viviendas en NYC
- • Una vivienda habitada por el cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo o nieto del dueño
- • Una vivienda alquilada a un inquilino real con un contrato genuino de al menos un año
Tener el apartamento en una LLC o un fideicomiso no te libra. La ley mira a la persona detrás de la entidad: el miembro mayoritario, socio o accionista, o el beneficiario único de un fideicomiso, es tratado como el dueño. Hay una pregunta abierta que los abogados siguen masticando, si una entidad que posee a otra entidad que posee la vivienda queda atrapada, así que si tu estructura de propiedad tiene capas, esa es una pregunta para tu abogado.
Otro matiz que amerita una llamada a tu asesor fiscal: la prueba se basa en la propiedad, no en tu residencia para fines del impuesto sobre la renta. Alguien que pasa más de 183 días al año en la ciudad pero está domiciliado en otro lugar podría igualmente recibir una factura, porque el apartamento sigue sin ser su vivienda principal.
Qué significa realmente la exención
La excepción familiar es más estrecha de lo que la gente espera. La ley enumera exactamente seis parientes: cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo, nieto. Un condominio de $6 millones donde tu hija vive a tiempo completo está exento. El mismo condominio a oscuras salvo por tus pocos fines de semana en la ciudad, no lo está. La exención del contrato de un año tiene que ser un contrato real, en condiciones de mercado, con una persona de verdad, no un arreglo de papel.
Algunas propiedades quedan fuera del impuesto sin importar quién sea el dueño: edificios de apartamentos de renta convencionales, propiedad comercial, hoteles, terrenos baldíos, construcción nueva que todavía no tiene su certificado de ocupación, unidades de sponsor sin vender en un edificio que sigue bajo su offering plan, y cualquier condominio que agrupe más de tres unidades bajo un solo dueño.
Cuánto cuesta ahora mismo
Las tasas dependen de si tienes una casa o un apartamento, y se ven muy distintas. Este es el calendario de la Fase 1, vigente desde el 1 de julio de 2026 hasta el 30 de junio de 2028.
| Tipo de propiedad | Valor según la ciudad | Tasa anual |
|---|---|---|
| Casa (1-3 familias) | $5M-$15M | 0.8% |
| Casa (1-3 familias) | $15M-$25M | 1.05% |
| Casa (1-3 familias) | Más de $25M | 1.3% |
| Condominio o co-op | $1M-$3M | 4% |
| Condominio o co-op | $3M-$5M | 5.25% |
| Condominio o co-op | Más de $5M | 6.5% |
Dos cosas saltan a la vista: las tasas para apartamentos son mucho más altas, y el umbral para apartamentos es mucho más bajo. No es un error. La ciudad de Nueva York tasa los condominios y co-ops en una fracción pequeña de lo que realmente se venden, muchas veces entre el 5% y el 20% del valor real. Así que el "valor de $1 millón" de la ciudad sobre un condominio puede equivaler a un precio real de venta cercano a $5 millones. La oficina de la Gobernadora usó exactamente esa comparación. Las tasas más altas compensan los valores artificialmente bajos. Si quieres el trasfondo de cómo la ciudad valora los apartamentos, mi guía del impuesto a la propiedad en NYC lo explica paso a paso.
Cómo se ve la factura en la práctica
Una residente de Florida tiene un condominio en Manhattan que el Department of Finance valora en $1.5 millones, lo que puede significar un precio de venta superior a $7 millones en un edificio trofeo, y lo mantiene como segunda vivienda. La factura: 4% de $1.5 millones, es decir $60,000 al año, cada año que lo posea. Un no residente dueño de una townhouse de $8 millones paga 0.8% de $8 millones, es decir $64,000 al año.
High-Value NYC Condos & Co-ops
Manhattan and Brooklyn listings $2M and up
217 W 57th Street #127/128
Midtown
432 PARK Avenue #64
Midtown East
Listing information provided courtesy of the Real Estate Board of New York's Residential Listing Service (RLS). Information is deemed reliable but not guaranteed. Sale listings verified. ©2026 REBNY. RLS data displayed by Keller Williams NYC.
La Fase 2 en 2028 es la parte sin resolver
A partir del 1 de julio de 2028, las cuentas deberían cambiar. El umbral sube a $5 millones de valor real de mercado para todo tipo de propiedad, y la ciudad debería pasar a valorar condominios y co-ops según ventas comparables reales en lugar de su fórmula actual. Cuando eso ocurra, las tasas de apartamentos bajan, porque por fin aplicarían sobre el valor completo de mercado y no sobre una fracción.
Aquí está la trampa, y es grande. La Fase 2 depende de que la ciudad construya un sistema de valoración basado en ventas que ha intentado y fallado en construir durante unos 30 años. La ley ni siquiera dice qué pasa si el Department of Finance no está listo para mediados de 2028. Trata la Fase 2 como programada pero genuinamente en el aire. Cualquiera que te cite números precisos de 2028 hoy está adivinando.
¿Vendes un condominio, co-op o townhouse de alto valor?
El grupo de compradores de segunda vivienda acaba de cambiar. Voy a tasar tu vivienda para el mercado que existe hoy, no el del año pasado. Más de 25 años, cuatro condados, miembro del RLS.
Obtén una Estrategia de PrecioEl plazo, y cómo decide la ciudad
Para el primer año, el Department of Finance debe enviar por correo un aviso a todo dueño que marque como no principal antes del 30 de agosto de 2026. Mide tu estatus al 5 de enero anterior al año fiscal. La residencia se autocertifica, así que si la ciudad te marca y no estás de acuerdo, lo refutas con pruebas.
Qué cuenta como prueba: una declaración de impuestos estatal de Nueva York como residente del año anterior que liste la vivienda como tu domicilio permanente, una exención STAR sobre la propiedad, el crédito de reembolso fiscal para propietarios, o evidencia de que un inquilino o familiar calificado la usa como su vivienda principal.
Guarda tus registros
La ciudad puede auditar un reclamo de residencia principal por hasta seis años. Un reclamo falso hecho con descuido o mala fe acarrea una multa de hasta el 50% del recargo además del impuesto, previa notificación y audiencia. El Department of Finance todavía está redactando las reglas detalladas, así que parte de cómo determina la residencia principal puede cambiar antes de que salgan las primeras facturas.
Por qué importa incluso si vives aquí a tiempo completo
Aquí está la parte que las alertas legales omiten, y la parte que me importa como broker. Este impuesto no solo golpea a los dueños de fuera de la ciudad de hoy. Silenciosamente baja el valor de reventa de toda vivienda por encima del umbral, incluida la tuya, incluso si vives en ella a tiempo completo.
Piensa en quién compra un condominio de $6 millones o una townhouse de más de $5 millones. Una parte grande de ese grupo de compradores quiere un punto de apoyo en Nueva York, no una vivienda principal. A partir de ahora, cada uno de esos compradores tiene que descontar un recargo anual del 4% al 6.5% antes de ofertar. Así que ofertan menos, o se van. Tu grupo de compradores se achica y tu precio recibe un recorte, y tú nunca debiste un dólar del impuesto. En más de 25 años he visto cómo los cambios de impuestos de lujo se trasladan directo a las ofertas, y este es lo bastante grande para mover números reales.
Los co-ops lo sienten desde otra dirección. Las juntas que ya filtran con dureza el uso de medio tiempo ahora tienen accionistas mirando una factura anual de cinco cifras, lo que puede ablandar los valores de todo un edificio. Si estás considerando vender, vale la pena leer el panorama completo de los impuestos inmobiliarios de NYC antes de fijar un número.
¿Se puede deducir? Casi con seguridad no
No asumas que es deducible. El estado de Nueva York no permite deducir impuestos estatales y locales a la propiedad en tu declaración estatal, y la deducción federal SALT tiene tope. Encima de eso, es probable que este cargo se trate como un recargo y no como un impuesto a la propiedad ordinario y deducible. El resultado práctico para la mayoría de los dueños es un costo totalmente de bolsillo con poco o ningún beneficio fiscal. Si lo venías modelando como deducible, probablemente estás sobreestimando tu colchón. Pásalo por tu propio asesor fiscal antes de contar con una deducción, igual que harías con las ganancias de capital al vender.
Qué hacer ahora
- • Si eres dueño de una vivienda cubierta en NYC donde no vives, espera un aviso a fines de agosto de 2026 y presupuesta la primera factura para el 1 de enero de 2027.
- • Reúne ahora tus pruebas de residencia principal si crees que la ciudad te marcó por error.
- • Si tienes la vivienda en una LLC o fideicomiso, pregunta a tu abogado cómo te aplica la regla de transparencia.
- • Si vendes un condominio, co-op o townhouse de alto valor, descuenta desde el primer día el grupo más pequeño de compradores de segunda vivienda.
- • Si compras un lugar donde no vas a vivir, suma este recargo anual a tus costos de mantenimiento, junto al impuesto de transferencia de una sola vez y el mansion tax. Lo mismo aplica si estás evaluando una compra de pied-à-terre en primer lugar.
¿No estás seguro de si este impuesto alcanza a tu apartamento?
Pregúntale a MiltonPreguntas frecuentes
¿Quién paga el impuesto pied-à-terre de NYC?
Los dueños de una vivienda en NYC que no es su residencia principal, cuando su vivienda principal está en un lugar que no paga impuesto sobre la renta de NYC. Los residentes de la ciudad a tiempo completo están exentos, incluso con varias viviendas en NYC. Los dueños de otros estados y los neoyorquinos que viven fuera de los cinco condados son los principales destinatarios.
¿Cuánto es?
En la Fase 1, hasta junio de 2028, las casas valoradas en $5 millones o más pagan entre 0.8% y 1.3% al año. Los condominios y co-ops valorados en $1 millón o más por la ciudad pagan entre 4% y 6.5% al año. Las tasas de apartamentos son más altas porque la ciudad valora los apartamentos muy por debajo de su precio de venta.
¿Cuándo comienza?
Aplica a los años fiscales de la ciudad que comienzan el 1 de julio de 2026. El Department of Finance envía sus primeros avisos de no residencia principal antes del 30 de agosto de 2026, y la primera factura vence el 1 de enero de 2027. La ley expira el 30 de junio de 2031 a menos que se renueve.
¿Alquilarlo evita el impuesto?
Sí, si es un contrato genuino de al menos un año con una persona real en condiciones de mercado. Una vivienda habitada a tiempo completo por el cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo o nieto del dueño también está exenta.
¿El impuesto pied-à-terre es deducible?
Casi con seguridad no. El estado de Nueva York no permite deducirlo en la declaración estatal, el tope federal SALT limita cualquier beneficio federal, y es probable que se trate como un recargo y no como un impuesto a la propiedad acreditable. Para la mayoría de los dueños es un costo totalmente de bolsillo. Confírmalo con tu asesor fiscal.
