La Ley Local 119 de NYC, la Ley FARE, entro en vigor en junio de 2025 y elimino las comisiones de corredores para inquilinos en practicamente todos los apartamentos listados publicamente, ahorrando a los inquilinos un promedio de $4,000 a $6,000 por firma de contrato. Como corredor bilingue trabajando con propietarios e inquilinos en Washington Heights, Inwood y Queens, he estructurado transacciones bajo el sistema antiguo y el nuevo. La ley es sencilla una vez que entiende sus dos reglas fundamentales: quien paga al corredor y que debe divulgar cada listado por adelantado. Siempre verifique los requisitos actuales con un abogado de bienes raices licenciado en Nueva York o NYC HPD (nyc.gov/hpd) antes de basarse en este articulo para cualquier transaccion.
Las Dos Reglas Fundamentales de la Ley FARE
Antes de la Ley FARE (Ley Local 119 de NYC), los inquilinos en NYC rutinariamente pagaban comisiones de corredores del 12 al 15 por ciento del alquiler anual, incluso cuando el propietario habia contratado al corredor. En un apartamento de $3,000/mes, eso era hasta $5,400 que habia que pagar antes de mudarse. La Ley FARE cambio dos cosas que todo inquilino necesita saber.
Regla 1: Cualquier Listado en Linea = Sin Comision
Cualquier apartamento publicado en cualquier plataforma publica (StreetEasy, Zillow, Craigslist, RLS, cualquier sitio web) se presume que esta representado por el propietario. El inquilino no debe ninguna comision de corredor. El propietario paga a su corredor directamente.
Regla 2: Cada Cargo Debe Divulgarse en el Listado
Cada publicacion de alquiler debe divulgar todos los cargos que un inquilino debera pagar: cargo de solicitud, llaves, detector de monoxido de carbono, cargo de mudanza o elevador, y cualquier otro cargo por instruccion del propietario. Los listados ya no pueden decir "apartamento con comision".
Regla 1: Si Esta Listado en Linea, el Inquilino No Paga Comision de Corredor
Esto es lo mas importante que debe entender sobre la Ley FARE. La ley establece una presuncion: cualquier apartamento anunciado en cualquier plataforma en linea se asume que esta listado por, o en nombre del, propietario. Debido a que el propietario es quien coloco o autorizo el listado, el propietario es quien contrato al corredor. Y bajo la Ley FARE, la parte que contrata al corredor paga al corredor.
No importa si el propietario es una gran compania de administracion o un propietario de una sola unidad. No importa si el listado dice "apartamento con comision" o no. Si el apartamento fue anunciado en cualquier plataforma publica, la comision del corredor de NYC pertenece al propietario. Un propietario no puede legalmente cobrar una comision de corredor a un inquilino en un apartamento listado publicamente.
Cuando un Inquilino Elige Contratar Su Propio Corredor
Un inquilino puede elegir contratar su propio corredor en cualquier momento. Ese corredor trabaja para el inquilino: negociando con el agente del listado, accediendo a apartamentos fuera del mercado, encontrando unidades con renta estabilizada antes de que lleguen al mercado publico, y preparando un paquete de solicitud competitivo. Cuando un inquilino contrata un corredor en esta capacidad, el inquilino paga a su corredor directamente.
Esta es una opcion, no una obligacion. El propietario sigue pagando a su propio corredor de listado en cualquier apartamento listado publicamente. La comision del corredor del inquilino es separada y negociable, generalmente oscilando entre un mes de alquiler y el 15% del alquiler anual.
| Escenario | Quien Paga la Comision del Corredor |
|---|---|
| Apartamento listado en StreetEasy, Zillow, Craigslist o RLS | El propietario paga a su corredor de listado |
| Apartamento listado en cualquier sitio web de corredor o MLS | El propietario paga a su corredor de listado |
| Subarrendamiento de co-op publicado en linea por el accionista | El accionista (propietario) paga a su corredor |
| El inquilino contrata su propio corredor para que lo represente | El inquilino paga a su propio corredor (negociable: 1 mes a 15% del alquiler anual) |
Regla 2: Cada Cargo Debe Divulgarse en el Listado
La Ley FARE tambien agrego un requisito de transparencia. Cada listado de alquiler debe divulgar, de manera clara y visible, todos los cargos que un inquilino debera pagar. Tenga en cuenta que la Ley FARE cubre cargos, es decir, cobros mas alla del alquiler y deposito de seguridad. El primer mes de alquiler y el deposito de seguridad (regulado por separado bajo la Ley de Propiedad Inmueble de NY, limitado a un mes para la mayoria de unidades) no son "cargos" bajo esta ley, pero la Ley FARE requiere que todos los demas cobros del propietario se declaren por adelantado.
Ademas, los listados ya no pueden llevar la etiqueta "apartamento con comision". Esa designacion esta prohibida bajo la Ley FARE. Cualquier listado que use ese lenguaje esta en violacion de la ley.
| Concepto | Divulgacion Requerida por Ley FARE? | Notas |
|---|---|---|
| Cargo de solicitud | Si | Debe divulgarse; limitado a $20 bajo ley separada de NYC |
| Cargo de llave / llavero / intercomunicador | Si | Cualquier cargo por llaves, llave de buzon, llavero o acceso de intercomunicador |
| Cargo de detector de monoxido de carbono | Si | Si el propietario cobra por la instalacion del detector de CO requerido |
| Cargo de mudanza / elevador | Si | Los cargos de mudanza del edificio deben listarse por adelantado |
| Cualquier otro cargo requerido | Si | Cualquier cargo por instruccion del propietario debe aparecer en el listado |
| Primer mes de alquiler | No bajo la Ley FARE | Alquiler; regulado por separado, pero siempre debe estar en cualquier listado |
| Deposito de seguridad | No bajo la Ley FARE | Regulado por la Ley de Propiedad Inmueble de NY (limite de 1 mes para la mayoria de unidades) |
La ley tambien requiere que los propietarios proporcionen una relacion firmada por escrito de todos los cargos antes de firmar el contrato, y que conserven ese documento por tres anos. En la practica, le digo a cada inquilino: tome una captura de pantalla del listado original antes de solicitar. Si el contrato o la factura de mudanza incluye cargos que no estaban en ese listado, senalelo con su abogado antes de firmar nada.
Por Que Podria Querer un Corredor de Inquilinos
La Ley FARE no elimina el valor de tener un corredor a su lado. Solo aclara quien paga que. Cuando contrata un corredor de inquilinos, esta pagando por representacion: alguien negociando con el agente del listado en su nombre, preparando una solicitud competitiva, y dandole acceso a inventario antes de que se haga publico.
Lo Que Ofrece un Corredor de Inquilinos
- Acceso a apartamentos fuera del mercado que aun no estan listados publicamente
- Unidades con renta estabilizada y subarrendamientos de co-op antes de que lleguen a StreetEasy
- Preparacion de solicitud y soporte de paquete para la junta
- Negociacion con agentes de listado sobre precio, terminos de contrato y concesiones
- Orientacion sobre que buscar en un contrato antes de firmar
Lo Que Usted Paga
Las comisiones de corredores de inquilinos son negociables. El rango es generalmente:
- Rango bajo: 1 mes de alquiler
- Estandar: 12-15% del alquiler anual (aproximadamente 1.4-1.8 meses)
- Negociable segun el mercado, el apartamento y el corredor
Esto es separado de cualquier comision que el propietario pague a su propio corredor de listado.
Que Significa Realmente "Sin Comision" en Su Costo Total de Mudanza
Una etiqueta de "sin comision" significa que el inquilino no paga comision de corredor de NYC. No significa que el propietario no tenga corredor. El propietario paga a su corredor directamente, y algunos propietarios incluyen ese costo en el alquiler solicitado. En un apartamento de $3,000/mes donde el propietario paga una comision del 15% del alquiler anual ($5,400), el alquiler solicitado puede establecerse ligeramente mas alto para compensar ese gasto durante el plazo del contrato.
Siempre calcule el costo total de 12 meses (12 x alquiler mensual + deposito + cualquier cargo divulgado) en lugar de comparar alquileres mensuales de forma aislada.
Que Hacer Si un Propietario Viola la Ley FARE
La Ley FARE es aplicada por NYC HPD. Si un propietario o corredor intenta cobrar una comision de corredor a un inquilino en un apartamento listado publicamente, o cobra cargos de mudanza que no fueron divulgados en el listado, el inquilino puede presentar una queja en nyc.gov/hpd. Se aplican multas civiles por violaciones. Para informacion mas amplia sobre sus derechos, consulte la guia de derechos del inquilino de NYC y la guia del mercado de alquiler de Washington Heights para contexto a nivel de vecindario sobre como se esta aplicando la ley en Upper Manhattan. Los inquilinos en Queens pueden consultar la guia de alquileres de Queens para datos especificos del distrito.
Preguntas Frecuentes sobre Comisiones de Corredores en NYC
La Ley FARE aplica a todos los alquileres de NYC?
Si. La Ley FARE (Ley Local 119 de NYC) aplica a transacciones de alquiler residencial en toda la ciudad. Cubre apartamentos a precio de mercado y con renta estabilizada, subarrendamientos de co-op y alquileres de condominios. Cualquier alquiler listado publicamente es un alquiler sin comision para el inquilino.
Un listado todavia puede decir "apartamento con comision"?
No. La Ley FARE prohibe que los listados usen el lenguaje de "apartamento con comision". Esa designacion ya no es legal. Cualquier listado que aun lleve esa etiqueta esta en violacion de la Ley Local 119 de NYC. Si lo ve, el propietario no puede legalmente cobrarle una comision de corredor en ese apartamento.
Cual es el rango tipico de comision cuando un inquilino contrata su propio corredor?
Las comisiones de corredores de inquilinos son negociables. El rango es generalmente un mes de alquiler en el extremo bajo hasta el 15% del alquiler anual (aproximadamente 1.8 meses) en el extremo alto. En un apartamento de $3,000/mes, eso es aproximadamente $3,000 a $5,400. El monto depende del mercado, el apartamento y lo que se negocie entre el inquilino y su corredor.
Los propietarios estan subiendo los alquileres para compensar las comisiones de corredores?
Esto es mas un cambio de mercado que una pregunta legal. Los propietarios que ahora absorben las comisiones de corredores pueden incluir ese costo en su alquiler solicitado. Para apartamentos a precio de mercado, no hay restriccion sobre como un propietario establece su precio. Las unidades con renta estabilizada estan sujetas a limites legales de alquiler regulado independientemente de los arreglos con corredores. Con el tiempo, el mercado determinara como los costos de corredores se incorporan en los alquileres versus son absorbidos por los propietarios.
La Ley FARE afecta la compra o venta de una vivienda en NYC?
No. La Ley FARE aplica solo a transacciones de alquiler. Los arreglos de comisiones de corredores para compras y ventas se rigen por reglas separadas y acuerdos individuales de representacion. Si esta comprando, consulte nuestra guia del comprador de NYC para costos de transacciones de compra.
La Ley FARE traslado un estimado de $500 millones por ano en comisiones de corredores de NYC de inquilinos a propietarios. Si tiene preguntas sobre si una comision de corredor o cargo de mudanza es legal en un apartamento especifico, llame al (917) 416-7433 o verifique en nyc.gov/hpd antes de firmar nada.
Actualmente Disponible: Listado Exclusivo de Alquiler
Manhattan · Cerca de Penn Station
495 Ninth Avenue #2C
Cumple con Ley FARE: Todos los Costos de Mudanza Divulgados
Total de mudanza: $5,920 · Sin comision de corredor cobrada al inquilino
Milton Coste
Corredor Asociado de Bienes Raices Licenciado · Keller Williams NYC
Licencia No. 10401274378 · 360 Madison Avenue, 9th Floor, NY 10017
Igualdad de Oportunidades de Vivienda. Estamos comprometidos con la letra y el espiritu de la politica de EE.UU. para el logro de igualdad de oportunidades de vivienda en toda la Nacion. Milton Coste y Keller Williams NYC estan comprometidos con el cumplimiento total de la Ley Federal de Vivienda Justa (42 U.S.C. §§ 3601-3619), la Ley de Derechos Humanos del Estado de Nueva York (Executive Law, Article 15) y la Ley de Derechos Humanos de la Ciudad de Nueva York (Title 8, NYC Administrative Code).
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Contenido publicado: febrero 2026 · Milton Coste · Keller Williams NYC · Licencia No. 10401274378
