La Ley Local 119 de Nueva York, conocida como Ley FARE, entró en vigor en junio de 2025 y eliminó la comisión del corredor a cargo del inquilino en prácticamente todo apartamento publicado, con un ahorro promedio de $4,000 a $6,000 por firma de contrato. Como corredor bilingüe que trabaja con propietarios e inquilinos en Washington Heights, Inwood y Queens, he estructurado operaciones bajo el sistema viejo y bajo el nuevo. La ley es sencilla una vez que usted entiende sus dos reglas centrales: quién le paga al corredor y qué tiene que divulgar cada anuncio por adelantado. Verifique siempre los requisitos vigentes con un abogado de bienes raíces licenciado en Nueva York o con NYC HPD (nyc.gov/hpd) antes de apoyarse en este artículo para una transacción específica.
Estado de la ley en mayo de 2026: a casi un año de vigencia, el DCWP confirmó en su guía pública que cualquier anexo de contrato que intente devolverle la comisión al inquilino es nulo de plano, y unas cuantas sanciones de alto perfil a principios de 2026 hicieron que los propietarios cuiden bastante más el lenguaje de cargos al momento de firmar. La zona gris que queda es la excepción del corredor contratado por el inquilino, que sigue aplicando cuando el inquilino de verdad contrata al suyo. Deje esa contratación por escrito antes de que le muestren el primer apartamento.
¿Cuáles Son las Dos Reglas Centrales de la Ley FARE?
Antes de la Ley FARE (Ley Local 119 de Nueva York), los inquilinos pagaban de rutina comisiones del 12 al 15 por ciento del alquiler anual, incluso cuando era el propietario quien había contratado al corredor. En un apartamento de $3,000 al mes, eso significaba hasta $5,400 a pagar antes de mudarse. La Ley FARE cambió dos cosas que todo inquilino necesita saber, y las dos se revisan en el anuncio mismo, antes de pedir una cita.
Regla 1: si está publicado en línea, no hay comisión
Todo apartamento publicado en una plataforma pública (StreetEasy, Zillow, Craigslist, RLS, cualquier sitio web) se presume representado por el propietario. El inquilino no debe comisión de corredor. El propietario le paga directamente al suyo.
Regla 2: cada cargo tiene que aparecer en el anuncio
Toda publicación de alquiler debe divulgar los cargos que el inquilino tendrá que pagar: cargo de solicitud, llaves, detector de monóxido de carbono, cargo de mudanza o de elevador y cualquier otro cobro que ordene el propietario. Los anuncios ya no pueden decir "apartamento con comisión".
¿El Inquilino Paga Comisión en un Apartamento Publicado en Línea?
Esto es lo más importante de toda la ley. La Ley FARE establece una presunción: todo apartamento anunciado en una plataforma en línea se asume publicado por el propietario o en su nombre. Como el propietario es quien colocó o autorizó el anuncio, es él quien contrató al corredor. Y bajo esta ley, quien contrata al corredor es quien le paga. Esa es la regla completa: no depende del tipo de edificio, ni del tamaño del propietario, ni de cómo esté redactado el anuncio.
No importa si el propietario es una gran administradora o el dueño de una sola unidad. No importa si el anuncio dice "apartamento con comisión" o no. Si el apartamento se anunció en una plataforma pública, la comisión del corredor le corresponde al propietario. Un propietario no puede cobrarle legalmente una comisión de corredor a un inquilino en un apartamento publicado. Tampoco puede convertir esa comisión en otro cobro con nombre distinto al momento de firmar: si el cargo no estaba divulgado en el anuncio, no procede.
Cuando el inquilino decide contratar su propio corredor
Un inquilino puede contratar a su propio corredor cuando quiera. Ese corredor trabaja para él: negocia con el agente del anuncio, consigue acceso a apartamentos fuera del mercado, ubica unidades con renta estabilizada antes de que salgan al público y arma un paquete de solicitud competitivo. Cuando el inquilino contrata a un corredor en esa capacidad, le paga directamente.
Es una opción, no una obligación. El propietario sigue pagando a su propio corredor en cualquier apartamento publicado. La comisión del corredor del inquilino es aparte y negociable, y en general va de un mes de alquiler al 15% del alquiler anual.
| Escenario | Quién paga la comisión |
|---|---|
| Apartamento publicado en StreetEasy, Zillow, Craigslist o RLS | El propietario le paga a su corredor |
| Apartamento publicado en el sitio web de un corredor o en el MLS | El propietario le paga a su corredor |
| Subarriendo de cooperativa publicado en línea por el accionista | El accionista (propietario) le paga a su corredor |
| El inquilino contrata a su propio corredor para que lo represente | El inquilino le paga a su corredor (negociable: de 1 mes al 15% del alquiler anual) |
¿Qué Cargos Tiene que Divulgar el Propietario en el Anuncio?
La Ley FARE agregó además un requisito de transparencia. Todo anuncio de alquiler debe divulgar, de forma clara y visible, los cargos que el inquilino tendrá que pagar. Tenga presente que la ley cubre cargos, es decir, cobros distintos del alquiler y del depósito de seguridad. El primer mes de alquiler y el depósito (regulados aparte por la Ley de Propiedad Inmueble de Nueva York, con tope de un mes en la mayoría de las unidades) no son "cargos" bajo esta norma, pero la Ley FARE exige que todos los demás cobros ordenados por el propietario se declaren por adelantado.
Encima de eso, ningún anuncio puede llevar la etiqueta "apartamento con comisión". Esa designación quedó prohibida por la Ley FARE. Cualquier anuncio que use ese lenguaje está en violación, y verlo publicado sigue siendo la señal más rápida de que ahí no se está aplicando la ley como corresponde.
| Concepto | ¿Divulgación requerida por la Ley FARE? | Notas |
|---|---|---|
| Cargo de solicitud | Sí | Debe divulgarse; con tope de $20 bajo una ley aparte de la ciudad |
| Cargo de llave, llavero o intercomunicador | Sí | Cualquier cobro por llaves, llave del buzón, llavero o acceso al intercomunicador |
| Cargo por detector de monóxido de carbono | Sí | Si el propietario cobra por instalar el detector de CO requerido |
| Cargo de mudanza o de elevador | Sí | Los cargos de mudanza que impone el edificio deben aparecer por adelantado |
| Cualquier otro cobro obligatorio | Sí | Todo cargo ordenado por el propietario debe figurar en el anuncio |
| Primer mes de alquiler | No bajo la Ley FARE | Es alquiler; se regula aparte, aunque siempre debería aparecer en el anuncio |
| Depósito de seguridad | No bajo la Ley FARE | Regulado por la Ley de Propiedad Inmueble de Nueva York (tope de 1 mes en la mayoría de unidades) |
La ley también obliga al propietario a entregar una relación firmada por escrito de todos los cargos antes de firmar el contrato, y a conservar ese documento por tres años. En la práctica, le digo lo mismo a cada inquilino: tome una captura de pantalla del anuncio original antes de presentar la solicitud. Si el contrato o la factura de mudanza trae cobros que no estaban ahí, muéstreselo a su abogado antes de firmar nada. Esa captura de pantalla, junto con la relación firmada de cargos, es la documentación que después sostiene una queja si hace falta presentarla.
¿Para Qué Contratar un Corredor si la Ley FARE Ya Eliminó la Comisión?
La Ley FARE no elimina el valor de tener un corredor de su lado. Solo aclara quién paga qué. Cuando usted contrata a un corredor de inquilinos, está pagando por representación: alguien que negocia con el agente del anuncio en su nombre, que prepara una solicitud competitiva y que lo pone frente al inventario antes de que salga al público. En un mercado donde una unidad buena recibe varias solicitudes el mismo día, llegar primero y con el paquete completo vale más que ahorrarse la llamada.
Qué aporta un corredor de inquilinos
- Acceso a apartamentos fuera del mercado que todavía no están publicados
- Unidades con renta estabilizada y subarriendos de cooperativa antes de que lleguen a StreetEasy
- Preparación de la solicitud y apoyo con el paquete para la junta
- Negociación con el agente del anuncio sobre precio, condiciones y concesiones
- Orientación sobre qué revisar en el contrato antes de firmar
Lo que usted paga
La comisión del corredor de inquilinos es negociable. El rango general es:
- Extremo bajo: 1 mes de alquiler
- Estándar: 12% a 15% del alquiler anual (cerca de 1.4 a 1.8 meses)
- Negociable según el mercado, el apartamento y el corredor
Esto va aparte de lo que el propietario le pague a su propio corredor.
Qué significa de verdad "sin comisión" en su costo total de mudanza
La etiqueta de "sin comisión" significa que el inquilino no paga comisión de corredor. No significa que el propietario no tenga corredor. El propietario le paga directamente, y algunos incorporan ese costo al alquiler que piden. En un apartamento de $3,000 al mes donde el propietario paga una comisión del 15% del alquiler anual ($5,400), el alquiler solicitado puede quedar un poco más alto para compensar ese gasto durante el plazo del contrato.
Calcule siempre el costo total de 12 meses (12 x alquiler mensual + depósito + los cargos divulgados) en lugar de comparar alquileres mensuales por separado.
Qué Hacer si un Propietario Viola la Ley FARE
La aplicación de la Ley FARE está a cargo de NYC HPD, la agencia municipal de vivienda. Si un propietario o un corredor intenta cobrarle comisión a un inquilino por un apartamento publicado, o cobra cargos de mudanza que no aparecían en el anuncio, el inquilino puede presentar una queja en nyc.gov/hpd. Las violaciones traen multas civiles, aunque la aplicación de la ley ha sido despareja en la práctica. Vea mi análisis sobre las fallas de aplicación de la Ley FARE para ver dónde se queda corta. Para un panorama más amplio de sus derechos, revise la guía de derechos del inquilino y la guía del mercado de alquiler de Washington Heights para ver cómo está funcionando la ley en el norte de Manhattan. Quien alquile en Queens puede consultar la guía de alquileres de Queens para datos del distrito.
Preguntas Frecuentes sobre la Comisión del Corredor
¿La Ley FARE aplica a todos los alquileres de Nueva York?
Sí. La Ley FARE (Ley Local 119 de Nueva York) aplica a las transacciones de alquiler residencial en toda la ciudad. Cubre apartamentos a precio de mercado y con renta estabilizada, subarriendos de cooperativa y alquileres de condominio. Todo alquiler publicado es un alquiler sin comisión para el inquilino.
¿Un anuncio todavía puede decir "apartamento con comisión"?
No. La Ley FARE prohíbe ese lenguaje en los anuncios. Esa designación dejó de ser legal. Cualquier anuncio que todavía la use está en violación de la Ley Local 119. Si lo ve, el propietario no puede cobrarle legalmente una comisión de corredor por ese apartamento.
¿Cuál es el rango típico cuando el inquilino contrata a su propio corredor?
Es negociable. El rango general va de un mes de alquiler en el extremo bajo hasta el 15% del alquiler anual (cerca de 1.8 meses) en el extremo alto. En un apartamento de $3,000 al mes, eso es aproximadamente de $3,000 a $5,400. El monto depende del mercado, del apartamento y de lo que se negocie entre el inquilino y su corredor.
¿Los propietarios están subiendo el alquiler para compensar la comisión?
Eso es más un movimiento de mercado que una cuestión legal. El propietario que ahora absorbe la comisión puede incorporar ese costo al alquiler que pide. En apartamentos a precio de mercado no hay restricción sobre cómo se fija el precio. Las unidades con renta estabilizada están sujetas a los límites legales de renta regulada, sin importar el arreglo con el corredor. Con el tiempo, el mercado definirá cuánto de ese costo se traslada al alquiler y cuánto lo absorbe el propietario.
¿La Ley FARE afecta la compra o la venta de una vivienda?
No. La Ley FARE aplica solo a transacciones de alquiler. La comisión en compras y ventas se rige por reglas distintas y por acuerdos individuales de representación. Si usted va a comprar, vea nuestra guía del comprador de Nueva York para los costos de una transacción de compra.
La Ley FARE trasladó unos $500 millones al año en comisiones de corredores, de los inquilinos a los propietarios. Si tiene dudas sobre si una comisión o un cargo de mudanza es legal en un apartamento concreto, llame al (917) 416-7433 o verifique en nyc.gov/hpd antes de firmar nada. Una consulta de cinco minutos le puede ahorrar miles de dólares el día de la mudanza.
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Manhattan · Cerca de Penn Station
495 Ninth Avenue #2C
Cumple con la Ley FARE: todos los costos de mudanza divulgados
Total de mudanza: $5,920 · Sin comisión de corredor cobrada al inquilino
Milton Coste
Corredor Asociado Licenciado de Bienes Raíces · Keller Williams NYC
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Contenido publicado: febrero 2026 · Milton Coste · Keller Williams NYC · Licencia No. 10301213304
