El mansion tax es un impuesto estatal de Nueva York que paga el comprador, bajo la sección 1402-a de la Ley Fiscal. Aplica a compras residenciales de $1,000,000 o más, y la tasa se cobra sobre el precio completo de compra, no solo sobre la parte que pasa el umbral. Los escalones son: de $1,000,000 a $1,999,999 paga 1.00%; de $2,000,000 a $2,999,999 paga 1.25%; de $3,000,000 a $4,999,999 paga 1.50%; de $5,000,000 a $9,999,999 paga 2.25%; de $10,000,000 a $14,999,999 paga 3.25%; de $15,000,000 a $19,999,999 paga 3.50%; de $20,000,000 a $24,999,999 paga 3.75%; y de $25,000,000 en adelante paga 3.90%. Como la tasa golpea el precio completo, cada línea de escalón es un precipicio: un contrato de $1,999,999 debe $20,000 y uno de $2,000,000 debe $25,000, así que un dólar más de precio cuesta $5,000 de impuesto. En $999,999 no hay mansion tax en absoluto. Corra su propio número en la calculadora del mansion tax de NYC y vea la guía completa del mansion tax para la tabla de escalones y cuatro formas legales de reducir la cuenta.
La línea más grande es el mansion tax: 1.25% de $2,000,000, es decir $25,000, que el comprador paga en efectivo al cierre y no se puede financiar. En un condominio, sume el seguro de título, el impuesto de registro de hipoteca si financia, 1.925% en préstamos de $500,000 o más y 1.8% por debajo de esa cifra, y honorarios de abogado que en Nueva York suelen ir de $3,000 a $4,500. En un co-op no hay seguro de título ni impuesto de registro de hipoteca, porque usted compra acciones y no propiedad inmueble, pero sí paga las cuotas de solicitud, de crédito y de mudanza que fija la junta. Del lado del comprador el total suele quedar entre 2% y 6% del precio, según el tipo de propiedad y el financiamiento. El desglose completo de costos de cierre en NYC detalla cada línea, y la calculadora del mansion tax resuelve la parte del impuesto. Confirme sus propias cifras con su abogado antes de firmar.
El mansion tax es el mismo en los dos. Todo lo demás no. La junta de un co-op revisa sus finanzas, lo entrevista y puede rechazarlo sin dar razón; además muchas juntas ponen tope al financiamiento, exigen liquidez posterior al cierre de uno a dos años de costos de mantener la propiedad y restringen el subarriendo. Los co-ops con frecuencia cobran un flip tax de 1% a 3% en la reventa, que sale de lo que recibe el vendedor. Un condominio no tiene entrevista de junta, solo derecho de preferencia, y por lo general permite comprar mediante una LLC o un fideicomiso, que es la razón por la que los compradores no residentes y los inversionistas se concentran ahí. Los costos de cierre del condominio son más altos por el seguro de título y el impuesto de registro de hipoteca; el mantenimiento mensual del co-op empaqueta el impuesto a la propiedad y la deuda del edificio en un solo pago, así que comparar los números de etiqueta no compara lo mismo. Lea la comparación entre co-op y condominio y luego vea propiedades de $1M a $2M en NYC (en inglés).
Un pied-a-terre es una vivienda que no es su residencia principal. Se puede comprar en Nueva York, pero las reglas del edificio pesan más que la ley: la mayoría de los condominios lo permiten y muchas juntas de co-op prohíben la ocupación de medio tiempo o la aprueban solo con enganche mayor y más liquidez. Hay dos impuestos que planear. El mansion tax se paga una sola vez al cierre en cualquier compra de $1,000,000 o más. El recargo de pied-a-terre de la ciudad es anual, rige para los años fiscales que empiezan el 1 de julio de 2026 y expira el 30 de junio de 2031 salvo renovación de Albany. Hasta junio de 2028 el umbral se mide contra la valuación del Departamento de Finanzas que aparece en la factura del impuesto a la propiedad, no contra el precio de venta: $5,000,000 para una casa de una a tres familias y $1,000,000 para un condominio o un co-op. Vea la guía de compra de pied-a-terre y la alerta de la fecha límite del 18 de septiembre de 2026. Confirme su caso con un contador público.
Usted compra el edificio, no una unidad dentro de uno, así que no hay junta, no hay cuota de mantenimiento y no hay cargos comunes, y tampoco hay nadie más responsable del techo, la caldera, la fachada o la banqueta. La revisión previa pasa a ser suya: certificado de ocupación y uso legal, infracciones abiertas del Departamento de Edificios, requisitos de aprobación de la Comisión de Preservación de Monumentos si la casa está en un distrito histórico, y la condición de cada sistema de la casa. Si la propiedad es de dos a cuatro unidades con inquilinos, los contratos vigentes y cualquier regulación de renta se transfieren con el edificio. El financiamiento se evalúa como casa y no como préstamo sobre acciones, y el mansion tax aplica desde $1,000,000 exactamente igual que en un apartamento. Empiece por casas adosadas en venta en NYC (en inglés).
Hay vendedores que no quieren que su dirección sea visible al público antes de definir su estrategia de precio. Si ese es su caso, pida una consulta privada: revisión de precio y de mercadeo, un solo corredor, sin compromiso. Línea directa 917.416.7433. Esa reunión cubre el análisis de precio, las ventas comparables que sostienen el número y la secuencia para salir al mercado, para que usted decida qué se publica y cuándo. Si prefiere ver primero el trabajo público, la página de historial de operaciones (en inglés) lista las transacciones ordenadas por nivel de precio.
La producción se hace internamente. Yo mismo grabo el video del listado y los recorridos en 3D, y lo hago desde 2020, lo que significa que el calendario es mío y que volver a grabar después de un cambio de precio o de una nueva preparación del espacio no espera a un proveedor. El precio sale de mi propio análisis de datos de listados y de ventas, no de un estimado de plantilla, y ese mismo análisis es el que llevo a la negociación de una oferta, incluido dónde cae un precio frente a la línea de un escalón del mansion tax. Cada pieza se produce en inglés y en español. El reporte del mercado de lujo de NYC muestra el trabajo de datos, y las propiedades de $1M a $2M (en inglés) muestran el inventario actual en la entrada de ese rango.