Co-ops, cerca del 75% del inventario de apartamentos de Nueva York: usted compra acciones de la corporación dueña del edificio y recibe un contrato de arrendamiento propietario sobre su unidad. Se necesita aprobación de la junta. Condominios, cerca del 25% del inventario: usted es dueño de su unidad y de un porcentaje de las áreas comunes, con escritura. No hay aprobación de junta. Las diferencias que pesan: (1) el co-op suele exigir requisitos financieros más estrictos, (2) el co-op normalmente tiene cuota mensual más alta porque incluye los impuestos a la propiedad, (3) el condominio da más flexibilidad para subarrendar y para financiar, (4) los costos de cierre son distintos en cada formato. Los dos pueden ser excelentes opciones según su situación.
Un paquete de junta típico en Nueva York incluye los formularios de solicitud del edificio, el contrato firmado, una carta de presentación del comprador, el compromiso de préstamo o la prueba de fondos, dos años de declaraciones de impuestos con formularios W-2, talones de pago, estados de cuenta bancarios y de inversión, el estado financiero de REBNY, cartas de referencia personales y profesionales, una referencia del arrendador y la autorización de crédito con los cheques de las cuotas. Con ese expediente muchas juntas calculan dos números: el costo mensual total de vivienda más otras deudas frente al ingreso bruto, que suele ubicarse cerca del 25% al 30%, y la liquidez posterior al cierre, que se cita comúnmente como uno a dos años de hipoteca más mantenimiento. Cada corporación fija su propio estándar, así que confírmelo con la administradora del edificio. Pruebe sus propios números en la revisión de preparación para la junta de un co-op y vea el paquete de junta explicado documento por documento.
La aprobación de junta suele funcionar así: (1) usted entrega el paquete con documentos financieros, declaraciones de impuestos, cartas de referencia e información personal, (2) la junta revisa su solicitud, en plazos que varían por edificio, (3) hay una entrevista, con formato distinto en cada edificio, (4) la junta decide. Importante: las juntas de co-op no pueden discriminar por clases protegidas bajo las leyes federales, estatales y locales de vivienda justa, entre ellas raza, color, religión, sexo, origen nacional, situación familiar y discapacidad. Si usted cree que sufrió discriminación, tiene derecho a presentar una queja ante HUD, la División de Derechos Humanos del Estado de Nueva York o la Comisión de Derechos Humanos de la Ciudad de Nueva York.
Los requisitos cambian según el tipo de propiedad y el edificio. Co-ops: muchos piden entre 20% y 50% de enganche más liquidez posterior al cierre, es decir reservas en efectivo. Algunos edificios exigen más. Condominios: el financiamiento suele ser más flexible, con opciones de 10% a 20% de enganche. En los dos casos el prestamista evalúa la relación deuda a ingreso y el historial crediticio. Cada edificio puede sumar requisitos propios. Verifique siempre los requisitos específicos con el agente del listado y con su prestamista antes de hacer una oferta.
Depende del tipo de propiedad. En un co-op suelen aplicar: honorarios de abogado, honorarios del abogado del banco si hay financiamiento, el mansion tax en compras de $1M o más, cuotas de solicitud y depósito de mudanza. Note que el comprador de co-op por lo general NO paga los impuestos de transferencia de la ciudad ni el impuesto de registro de hipoteca. En un condominio suelen aplicar: honorarios de abogado, seguro de título, impuestos de transferencia de la ciudad y del estado, impuesto de registro de hipoteca si financia, y el mansion tax en compras de $1M o más. El total suele quedar entre 2% y 6% según el tipo de propiedad, el precio y el financiamiento. Consulte a un abogado para un estimado exacto de su caso. Vea el desglose completo de costos de cierre para co-ops, condominios y obra nueva.
Sí, una junta puede rechazar una solicitud, pero NO puede discriminar por clases protegidas bajo las leyes de vivienda justa. Las características protegidas incluyen raza, credo, color, origen nacional, orientación sexual, identidad o expresión de género, condición militar, sexo, edad, discapacidad, estado civil, fuente lícita de ingreso y situación familiar. Entre las razones legítimas para rechazar están las dudas sobre la calificación financiera o el incumplimiento de políticas del edificio. Si usted cree que sufrió discriminación, comuníquese con la División de Derechos Humanos del Estado de Nueva York, 844-862-8703, con la Comisión de Derechos Humanos de la Ciudad de Nueva York o con HUD.
Mantenimiento de co-op: pago mensual que cubre su parte de los gastos del edificio INCLUYENDO impuestos a la propiedad, la hipoteca del edificio si existe, seguros, personal, servicios y reservas. Una porción puede ser deducible de impuestos. Cargos comunes de condominio: pago mensual que cubre los gastos de operación del edificio. Los impuestos a la propiedad se facturan por separado al dueño de la unidad. Los dos varían bastante según amenidades, personal y edad o condición del edificio. Pida siempre un desglose de las cuotas de cualquier propiedad que esté considerando.
El flip tax es un cargo que algunos edificios de co-op cobran cuando una unidad se vende. Normalmente va del 1% al 3% del precio de venta, o se calcula por acción. Quién lo paga depende del edificio, casi siempre el vendedor, a veces se divide o lo asume el comprador. Los condominios por lo general no tienen flip tax. Verifique la política del edificio antes de hacer una oferta, porque afecta lo que usted recibe al vender. Lea la guía completa de flip tax para vendedores.
Co-ops: las políticas varían mucho. Algunos prohíben el subarriendo por completo, otros lo permiten después de un periodo de espera, con límite de tiempo, o exigen aprobación de la junta y una cuota. Verifique la política específica antes de comprar si la flexibilidad de subarriendo le importa. Condominios: en general tienen menos restricciones, aunque algunos fijan plazos mínimos de contrato o exigen registro. Para inversión: si compra para generar renta, el condominio normalmente ofrece más flexibilidad que el co-op.
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