Un co-op HDFC, del programa Housing Development Fund Corporation, es una forma de vivienda asequible en Nueva York en la que el edificio recibe beneficios en el impuesto a la propiedad a cambio de mantener la propiedad restringida por ingreso. Las unidades HDFC se venden por debajo del precio de mercado para abrir la compra de vivienda a compradores que califican por ingreso. A cambio de ese precio menor, el comprador debe cumplir requisitos de ingreso al comprar y aceptar límites en el precio de reventa. Los HDFC se crearon para conservar vivienda asequible en la ciudad.
Los topes de ingreso varían por edificio y normalmente se basan en el Ingreso Medio del Área, AMI por sus siglas en inglés. Los umbrales comunes son 80%, 120% o 165% del AMI. Los topes se ajustan cada año y cambian según el tamaño del hogar. Algunos edificios aplican topes distintos según el tamaño de la unidad. El ingreso se calcula normalmente sobre el ingreso bruto anual de todos los miembros del hogar que vivirán en la unidad. Consulte a HPD o directamente al edificio para los topes vigentes, porque cambian cada año. Todos los solicitantes se evalúan con el mismo criterio de elegibilidad por ingreso.
Las unidades HDFC normalmente se venden muy por debajo de unidades comparables a precio de mercado. El descuento exacto depende del edificio, la ubicación y la unidad. A cambio del precio menor, el comprador acepta restricciones que limitan el precio de una venta futura. El mantenimiento mensual suele ser más bajo que en edificios comparables de mercado por las exenciones en el impuesto a la propiedad. Los precios varían, así que consulte a un agente con licencia y con experiencia en propiedades HDFC para disponibilidad y precios actuales.
La mayoría de los co-ops HDFC tienen topes de reventa que limitan a cuánto puede vender su unidad. Normalmente consideran: (1) el precio de compra original, (2) las mejoras de capital aprobadas, (3) un tope anual de apreciación fijado por el edificio, que varía. La fórmula exacta cambia de edificio a edificio, así que revise con cuidado el contrato de arrendamiento propietario y el reglamento interno antes de comprar. Estas restricciones existen para conservar la asequibilidad para los compradores que vienen después. Trabaje con un abogado con experiencia en operaciones HDFC.
Las políticas cambian bastante de un edificio a otro: (1) algunos no exigen verificación de ingreso después de la compra, (2) otros piden recertificación periódica, con consecuencias distintas si se pasa del tope, (3) esas consecuencias pueden ir desde recargos hasta la venta obligada, o ninguna acción, según el reglamento. Revise siempre la política concreta del edificio en el contrato de arrendamiento propietario y en el reglamento interno antes de comprar. Pregúntele al agente del listado y a su abogado por la política de verificación de ingreso de ese edificio.
Los listados HDFC se encuentran por varias vías: (1) plataformas de listados de bienes raíces, filtrando por HDFC donde exista el filtro, (2) NYC Housing Connect, en housing-connect.nyc.gov, para oportunidades de lotería, (3) agentes con licencia familiarizados con el inventario de vivienda asequible, (4) recursos de HPD. Tome en cuenta que el inventario HDFC es limitado y las unidades pueden venderse rápido. Conviene llegar con el financiamiento resuelto y los documentos listos. Todos los solicitantes calificados tienen la misma oportunidad de comprar las unidades disponibles. Vea cómo se comparan los co-ops HDFC con Mitchell-Lama y Housing Connect.
Hay financiamiento disponible para muchas compras HDFC, aunque no todos los prestamistas trabajan con estas propiedades por las restricciones de reventa. Puntos clave: (1) busque prestamistas con experiencia en programas de vivienda asequible, (2) los requisitos de enganche pueden diferir de los de un co-op de mercado, (3) algunos HDFC exigen pago de contado, (4) el trámite puede tardar más por la documentación adicional. Consulte a varios prestamistas y a su agente para entender las opciones de cada edificio. Vea cómo el programa HomeFirst de la ciudad puede aportar hasta $100,000 al enganche y lea la guía completa de co-ops HDFC para topes de ingreso y reglas de reventa.