Vender un apartamento en Manhattan

Un contrato de Manhattan escrito en $2,000,000 le cuesta al comprador $25,000 de mansion tax. Escrito en $1,999,999 le cuesta $20,000, porque la tasa se aplica al precio completo y no solo a la parte que pasa la línea. Un dólar de precio vale $5,000 para quien compra su apartamento, y esa cuenta es de lo primero que le pongo delante a un vendedor, antes de que se fotografíe o se publique nada.

De eso trata esta página. No de una promesa de servicio, sino de la secuencia real de una venta en Manhattan, de quién hace cada parte y de los números que deciden en cuánto sale su apartamento. La versión de toda la ciudad está en la guía para vender.

Qué pasa cuando pongo su apartamento en el mercado

Un solo corredor lleva toda la producción. Quien graba el video del listado es la misma persona que analiza los datos de precio y la misma que contesta el teléfono cuando el agente de un comprador llama un domingo a las siete. Eso es una afirmación sobre capacidad, no sobre tamaño: significa que las piezas no dependen del calendario de un proveedor y que nada se le explica de segunda mano.

Antes de salir: el trabajo de precio

La primera semana es aritmética. Armo el rango de precio con datos de listados y de ventas que yo mismo saco y analizo, no con una estimación automática, y le enseño las ventas comparables que produjeron ese número, incluidas las que van en contra de la cifra que usted esperaba. Dónde queda su precio respecto a las líneas del mansion tax se decide en ese mismo momento, porque son la misma decisión. Junto al rango va el lado de los costos: impuestos de transferencia, el flip tax si su edificio lo tiene, honorarios del abogado y el saldo de su hipoteca, para que la cifra que usted está decidiendo sea la que de verdad le llega a la cuenta.

Semanas uno y dos: preparación y producción

Después se prepara y se graba el apartamento. Grabo mis propios videos de listado y recorridos 3D desde 2020, y eso cambia la economía de una venta más de lo que parece. Un equipo de producción es una reserva, una tarifa por día y una fecha de entrega. Cuando la misma persona sostiene la cámara y lleva el listado, la grabación ocurre cuando el apartamento está listo y no cuando el calendario deja, y volver a grabar después de que llegan muebles nuevos o después de un cambio de precio cuesta una mañana en vez de una factura nueva. El vendedor tiene más de un intento para causar la primera impresión, que es la parte del proceso que se vence más rápido.

La semana de salida: el listado sale en dos idiomas

El listado sale en el feed de la RLS y en los portales que lo sindican, con el video, el recorrido 3D y el plano adjuntos desde el primer día y no agregados después. Cada punto de contacto corre en inglés y en español: el texto del listado, la difusión, las conversaciones en las visitas y el seguimiento con los compradores y sus agentes. Un comprador que habla español y puede preguntar por el flip tax y por las reglas de subarriendo en su propio idioma, ahí mismo en la visita, es un comprador que sigue en la carrera. La mayoría de los listados pierde a esa persona en la puerta y ni se entera.

Después de salir: la parte que casi ningún vendedor ve

Lo que se oye en las visitas se convierte en decisiones y no en un correo de resumen semanal. Si el movimiento dice que la presentación se está leyendo mal, se mueven los muebles y se vuelve a grabar. Si dice que el precio se está leyendo mal, se cambia el precio y se rehace el material que llevaba la cifra anterior. Usted escucha lo que dijeron de verdad los agentes de los compradores, incluida la versión incómoda, porque ese es el único comentario que sirve mientras todavía puede cambiar el resultado.

La conversación de precio, en términos de Manhattan

Poner precio en Manhattan es geografía, y las líneas del mansion tax son el terreno. Es un impuesto del estado de Nueva York bajo la sección 1402-a de la Tax Law. Empieza en $1,000,000 y, como la tasa se aplica al precio completo, cada frontera de tramo es un escalón y no una rampa: de $1,000,000 a $1,999,999 paga 1.00%, de $2,000,000 a $2,999,999 paga 1.25%, y de $3,000,000 a $4,999,999 paga 1.50%. Ese cheque lo firma el comprador, y por eso mismo pertenece a su decisión de precio. Un apartamento listado en $2,050,000 compite por compradores que lo están comparando con apartamentos donde la factura de impuesto es $5,000 más liviana, y los agentes de esos compradores lo saben.

A veces la respuesta es quedarse justo debajo de una línea. A veces la respuesta es pasarla y dejar que el valor cubra la diferencia, que es una respuesta legítima cuando el apartamento de verdad está por encima del conjunto comparable. A veces la respuesta es una concesión que resuelve el problema de efectivo del comprador al cierre sin mover el precio publicado. Cuál de las tres aplica depende de su edificio y de sus ventas comparables, y el sentido de hacer los números antes de salir es que usted elija a propósito en vez de descubrir la línea en plena negociación. Pruebe su cifra en la calculadora del mansion tax.

El historial, en público

Casi todo lo que un corredor le cuenta a un vendedor sobre su propia experiencia no se puede comprobar. Lo mío es una lista que usted puede leer.

Esas cifras son exportaciones del portal de operaciones que yo personalmente mercadeé, alquilé o vendí, y por eso la línea de procedencia va siempre pegada a ellas. La cifra de Williamsburg es una sola operación cerrada con registro detrás, no un acumulado, y es el único monto en dólares sobre mi historial en todo este sitio. Si su precio está por encima de $2M, lo útil de esa página es el orden por nivel de precio: busque su rango, vea cómo quedó el material y juzgue el trabajo en vez del adjetivo.

Las propiedades en venta y los comentarios de Milton han aparecido en The New York Times, el New York Post y Haven Lifestyles. Ver la cobertura.

Manhattan es a donde apunta esta página, no donde termina el trabajo

El mismo proceso corre en los cinco condados y en el Valle del Hudson, con el mismo corredor haciendo el precio y la producción en cada uno. Manhattan tiene más inventario por encima del umbral del mansion tax y una proporción mayor de co-ops que los demás condados, así que la aritmética de esta página aparece más seguido aquí, pero nada de la secuencia es solo de Manhattan. El centro para vendedores es la versión de toda la ciudad y enlaza la calculadora de ganancia neta y las guías para vender.

Vale la pena conocer otros dos puntos de partida. Si usted heredó el apartamento, el edificio le pide al albacea un juego distinto de documentos antes de poder listar nada: eso está en vender una propiedad heredada en NYC. Si la venta va a financiar una compra más pequeña, el orden de los dos cierres marca su calendario más que cualquiera de los dos por separado, y de eso trata vender grande y comprar pequeño. Los costos, los documentos y los plazos para vendedores de co-op y de condominio están contestados en las preguntas frecuentes de venta.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda la venta de un co-op en Manhattan?

Desde la oferta aceptada hasta el cierre, la venta de un co-op suele tomar de 90 a 120 días, porque la aprobación de la junta añade unos 30 a 60 días al ciclo normal entre contrato y cierre. La venta de un condominio en el mismo mercado cierra de 30 a 45 días desde el contrato firmado cuando el comprador paga en efectivo, y de 45 a 60 días cuando el comprador financia, porque ahí lo que manda es el compromiso hipotecario y no el voto de una junta. Sume las semanas previas al listado que se van en reunir los documentos del edificio y la venta de un co-op es un proyecto de cuatro a seis meses.

¿Cuánto cuesta vender un apartamento en Manhattan?

Los co-ops y los condominios pagan los mismos impuestos de transferencia: el Real Property Transfer Tax de la ciudad de Nueva York, 1.00% del precio hasta $500,000 y 1.425% por encima de esa cifra, más el impuesto estatal de transferencia de 0.40%, que sube a 0.65% en ventas residenciales de $3,000,000 o más. La diferencia es el flip tax del co-op, normalmente entre 1% y 3% del precio de venta y fijado por su edificio, mientras que los condominios en general no lo tienen. Los honorarios del abogado suelen ir de $2,000 a $4,000 en cualquiera de los dos casos. La calculadora de ganancia neta resta todo eso, más el saldo de su hipoteca, del precio que usted elija.

¿Tengo que publicar mi apartamento para poder venderlo?

No. Hay vendedores que no quieren que su dirección aparezca en los portales antes de decidir su estrategia de precio, y eso es un punto de partida normal, no una petición rara. Una consulta privada es una revisión de precio y de mercadeo con un solo corredor y sin compromiso, hecha antes de publicar nada en ningún lado. Si después decide que salir al mercado abierto es lo correcto, no se gastó nada y todavía no existe un historial de listado. Línea directa 917.416.7433.

¿Quién paga el mansion tax en una venta de Manhattan?

Lo paga el comprador, pero le afecta a usted el precio. El mansion tax es un impuesto del estado de Nueva York bajo la sección 1402-a de la Tax Law que aplica a compras residenciales de $1,000,000 o más, y la tasa se aplica al precio completo y no solo a la parte que pasa del umbral. Por eso cada línea de tramo es un escalón: un contrato de $1,999,999 debe $20,000 y uno de $2,000,000 debe $25,000, así que un dólar más de precio le cuesta $5,000 de impuesto al comprador. El vendedor con un precio apenas por encima de una línea está negociando contra esa cifra, la vea o no.

¿Solo vende apartamentos en Manhattan?

No. El mismo proceso corre en los cinco condados de la ciudad y en el Valle del Hudson, y es el mismo corredor quien hace el análisis de precio y quien graba el video en cada uno. Manhattan tiene su propia aritmética, sobre todo porque una parte mayor de su inventario está por encima del umbral de $1,000,000 del mansion tax y porque hay más co-ops que condominios, pero la secuencia de precio, preparación, producción, salida al mercado y revisión de ofertas no cambia por condado. Más de 1,100 operaciones mercadeadas, alquiladas o vendidas están publicadas en miltoncoste.com/listings, ordenadas por nivel de precio.