El 22 de julio de 2026, el Departamento de Finanzas de la Ciudad de Nueva York envió avisos a cada dueño cuyos registros no acreditaban la propiedad como residencia principal, y el plazo para responder es ahora el 18 de septiembre de 2026. Si se pasa la fecha, el nuevo recargo anual aparece en la factura del impuesto predial que vence el 1 de enero de 2027. Un condominio valorado por la ciudad en $1,000,000 debe alrededor de $40,000 al año, así que este trámite no conviene dejarlo para después.
El recargo se promulgó el 27 de mayo de 2026 dentro del presupuesto estatal y vive en la ley tributaria como el Artículo 30-C, secciones 1350 a 1356. Aplica a los años fiscales de la ciudad que empiezan el 1 de julio de 2026 y expira el 30 de junio de 2031 salvo que Albany lo renueve. Hago esta cuenta con compradores que están evaluando una segunda vivienda en la ciudad, y lo que sorprende nunca es la tasa. Es la valuación sobre la que se calcula.
El umbral es la valuación de la ciudad, no el precio de venta
En la Fase 1, del 1 de julio de 2026 al 30 de junio de 2028, la cobertura se mide contra la valuación del Departamento de Finanzas que aparece impresa en su factura del impuesto predial. Las casas de una a tres familias quedan cubiertas por encima de una valuación de $5,000,000. Las unidades de condominio y de co-op quedan cubiertas por encima de una valuación de $1,000,000. La diferencia no es un error de redacción: la ciudad valora los apartamentos con un método de ingreso por renta que corre muy por debajo de los precios de venta, y el propio Departamento de Finanzas señala que un condominio o co-op que valora en $1,000,000 es en general comparable a una casa unifamiliar valorada en $5,000,000 o más. Lea la valuación en la factura antes de dar por hecho que su unidad está o no está dentro.
Las tasas se aplican al valor completo
| Tipo de propiedad | Valuación del Departamento de Finanzas | Tasa anual |
|---|---|---|
| Casa (1 a 3 familias) | $5M a $15M | 0.8% |
| Casa (1 a 3 familias) | $15M a $25M | 1.05% |
| Casa (1 a 3 familias) | Más de $25M | 1.3% |
| Condominio o co-op | $1M a $3M | 4.0% |
| Condominio o co-op | $3M a $5M | 5.25% |
| Condominio o co-op | Más de $5M | 6.5% |
Tabla de la Fase 1, del 1 de julio de 2026 al 30 de junio de 2028. No hay cálculo marginal: la tasa aplica al valor completo.
Dos ejemplos concretos. Un condominio con valuación de exactamente $1,000,000 paga 4% del total, unos $40,000 al año. Una casa no principal valorada en $20,000,000 paga 1.05% de los $20,000,000 completos, es decir $210,000 al año. Desde el 1 de julio de 2028, la Fase 2 está escrita para llevar a condominios y co-ops al mismo umbral de $5,000,000 y a la misma tabla de las casas, bajo un sistema de valuación que el Departamento de Finanzas todavía no finaliza, así que esos números están programados, no cerrados.
Quién está exento
La propiedad queda fuera del recargo cuando es la residencia principal de cualquiera de estas personas:
- El dueño.
- Un inquilino o subarrendatario.
- Un familiar directo: cónyuge, hijo, hermano, padre o madre, abuelo o abuela, o nieto.
- Las personas que en conjunto tienen la participación mayoritaria de la LLC, corporación o sociedad dueña, siempre que la entidad tenga el pleno dominio o la totalidad de las acciones en el caso de un co-op.
- El beneficiario único de un fideicomiso.
NYC Condos $1M and Up
Manhattan and Brooklyn condos in the price range the surcharge reaches
390 W End Avenue #11C
Upper West Side
220 E 65th Street #11-J
Upper East Side
Listing information provided courtesy of the Real Estate Board of New York's Residential Listing Service (RLS). Information is deemed reliable but not guaranteed. Sale listings verified. ©2026 REBNY. RLS data displayed by Keller Williams NYC.
Cómo responder antes del 18 de septiembre
Las fechas originales eran el 21 de agosto para casas y condominios y el 24 de agosto para co-ops. El 1 de agosto la ciudad las unificó en una sola: el 18 de septiembre de 2026, para todo dueño que recibió un aviso. La presentación es electrónica en nyc.gov/npsurcharge, con el PIN que viene impreso en el aviso. La ciudad acepta como prueba una declaración de impuestos estatal o federal que muestre la dirección como su domicilio permanente, otros créditos o exenciones de residencia principal sobre la propiedad, y documentos de respaldo como licencia de conducir, registro de votante, facturas de servicios o un contrato de arrendamiento de largo plazo de buena fe cuando quien vive ahí es un inquilino.
Hay una demanda. Presente su exención igual.
O'Brien v. City of New York se presentó el 7 de agosto de 2026 en la Corte Suprema del condado de Richmond por tres dueños de vivienda. Impugna la implementación, no el impuesto: el reclamo es que el Departamento de Finanzas trasladó la carga de la prueba a cerca de 960,000 dueños mediante un padrón suplementario del 24 de julio que publicó nombres y direcciones, de donde sale la objeción de privacidad. Incluso si prospera, obligaría a la ciudad a rehacer los avisos, no a anular el recargo. La Junta de Bienes Raíces de Nueva York no demandó; objetó la metodología de valuación en una audiencia de reglamentación en julio. Nada de eso suspende su fecha del 18 de septiembre.
Qué cambia para compradores y vendedores
La ciudad proyecta unos $500 millones al año provenientes de cerca de 10,000 propiedades. Para un comprador que no va a ocupar la vivienda, el recargo es un costo anual fijo que va en el presupuesto junto a los common charges y el impuesto predial, y se suma al impuesto a las mansiones que se paga una sola vez al cierre. Para un vendedor de una unidad cubierta, cada futuro comprador no residente tiene que absorber el mismo número anual antes de ofertar, y eso es un insumo de precio, no un tema de conversación. Pase su precio por la calculadora del impuesto a las mansiones, lea la guía del impuesto a las mansiones para la tabla de tramos, y revise la guía de compra de pied-à-terre para ver cómo encaja el recargo en la compra de una segunda vivienda.
¿Recibió un aviso y no sabe si es correcto?
Envíeme la dirección y repasamos juntos la valuación de la factura, cuál vía de exención le corresponde y qué le hace el recargo a una compra o a un precio de venta.
Escríbale a MiltonEsto es contexto de planificación, no asesoría legal ni fiscal. Confirme su presentación con un abogado de bienes raíces de Nueva York o con su contador antes del 18 de septiembre de 2026.
