Impuesto Pied-a-Terre: Vender, Rentar o Seguir Pagando

El esquema de la Fase 1 corre del 1 de julio de 2026 al 30 de junio de 2028, es decir dos años fiscales de la ciudad. El 1 de julio de 2028 los condominios y las cooperativas están programados para pasar al mismo umbral de $5,000,000 y a las mismas bandas de 0.8, 1.05 y 1.3 por ciento que hoy usan las casas de 1 a 3 familias, bajo un sistema nuevo de valuación del Departamento de Finanzas. Todo el recargo expira el 30 de junio de 2031 salvo que Albany lo renueve.

Eso replantea la decisión. Un dueño de condominio frente a un cargo de 4 por ciento sobre una valuación de $1,200,000 está viendo dos años de ese esquema, no una partida permanente, y el sistema que gobierna después no está finalizado. Por eso la calculadora imprime el total de dos años. Vender una propiedad para escapar de un cargo que está programado para cambiar en veinticuatro meses es una decisión que conviene tomar con la cifra de dos años enfrente y no con la anual.

Nada de eso justifica saltarse la presentación. La exención se reclama contra el año que tiene enfrente, y los primeros cargos llegan en la factura predial con vencimiento el 1 de enero de 2027.

El dueño queda exento cuando la propiedad es la residencia principal del dueño, de un familiar inmediato, de las personas que en conjunto tienen la participación mayoritaria de una entidad propietaria, del beneficiario único de un fideicomiso, o de un inquilino. La vía del inquilino es la única que puede crear a propósito un dueño que vive en otro lado, y trae cuatro condiciones que deben cumplirse todas a la vez.

• Una persona física. El arrendatario tiene que ser un individuo. Una corporación, una LLC, una sociedad o una cuenta corporativa de vivienda no califica, sin importar quién duerma ahí.
• Residencia principal real. El inquilino tiene que vivir ahí como su casa principal, no tenerla como segunda dirección.
• Un contrato de buena fe. Real, negociado, en condiciones de mercado. Un conocido instalado con una renta simbólica no pasa esta prueba aunque de verdad viva ahí, y por eso la calculadora pide renta de mercado y no lo que usted le cobraría a alguien cercano.
• Un plazo no menor a un año. Las rentas de temporada, los arreglos de corto plazo y las prórrogas mes a mes no alcanzan.

Las cuatro son hechos sobre el inquilino, y toda la consecuencia cae sobre el dueño. Esa asimetría es lo que atiende el Primary Residence Rider de REBNY: obliga al inquilino a entregar documentación y a indemnizar al dueño, y la versión descrita se firma ante notario. Confirme la versión vigente y sus términos con REBNY antes de apoyarse en ella. El explicativo del rider lo cubre completo.

La regla fiscal y la regla de su edificio son dos puertas distintas y necesita las dos. Una cooperativa casi siempre exige aprobación de la junta para subarrendar, muchos edificios limitan cuántos años dentro de un periodo puede subarrendar un accionista, y algunos cobran una cuota de subarriendo que sale directo de la renta que aparece en la calculadora de arriba. La junta de un condominio por lo general no puede impedir un contrato de plano, pero suele tener derecho de preferencia y sus propias reglas de plazo mínimo y de solicitud. Lea su contrato de arrendamiento propietario o sus estatutos y reglamento antes de calcular la columna de renta como si estuviera disponible para usted.

Si el edificio dice que no, la elección pasa de tres opciones a dos, que es otra decisión y por lo general más rápida.

El vendedor paga la comisión del corredor, el impuesto de transferencia de la Ciudad de Nueva York de 1 por ciento hasta $500,000 y 1.425 por ciento arriba de esa cifra, el impuesto de transferencia del Estado de 0.4 por ciento que sube a 0.65 por ciento desde $3,000,000 dentro de los cinco condados, el flip tax de la cooperativa si el edificio lo cobra, y los conceptos de abogado y cierre. El mansion tax no es un costo del vendedor. Lo paga el comprador al cierre en cualquier compra residencial de $1,000,000 o más.

Aun así le importa, porque su comprador lo está calculando, y ahora también está calculando el recargo. Cualquier oferente no residente sobre una unidad alcanzada está evaluando una cifra anual que no existía antes de julio de 2026, y eso aparece en la oferta y no en la conversación. Esa es la parte de una venta que la calculadora no puede computar por usted, y la razón por la que la columna de venta merece un análisis comparativo de mercado y no un precio adivinado.

Puede correr la hoja completa del vendedor, incluyendo el saldo de su hipoteca, en la calculadora de ganancia neta, y el lado del comprador en la calculadora del mansion tax.