Un condominio que el Departamento de Finanzas de Nueva York valora en $1,000,000 debe alrededor de $40,000 al año por el nuevo recargo pied-a-terre, y una de las salidas para dejarlo en cero depende por completo de un inquilino que no arriesga un solo dólar. La guía que circula entre los miembros del Real Estate Board of New York describe un Anexo de Residencia Principal para usar con el Contrato de Arrendamiento Residencial de REBNY, escrito justamente para cerrar ese hueco.
El recargo se aprobó el 27 de mayo de 2026 dentro del presupuesto estatal y vive en la Ley Tributaria como el Artículo 30-C, secciones 1350 a 1356. Aplica a los años fiscales de la ciudad que empiezan el 1 de julio de 2026 y expira el 30 de junio de 2031 salvo que Albany lo renueve. He pasado el verano haciendo esta cuenta con propietarios que conservaron un apartamento en la ciudad y lo rentaron, y el patrón se repite: creen que califican para la exención por arrendamiento y no tienen nada en el expediente que lo demuestre.
Cuánto cobra el recargo
Dos cosas de la tabla sorprenden a los propietarios. El umbral es la valuación del Departamento de Finanzas impresa en la factura del impuesto predial, no lo que valdría la unidad en una venta, y la ciudad valora apartamentos con un método de ingreso por renta que queda muy por debajo de los precios de venta. Y nada aquí es marginal: cuando una propiedad cruza un tramo, la tasa se aplica sobre la valuación completa.
| Tipo de propiedad | Valuación del DOF | Tasa anual sobre el valor total |
|---|---|---|
| Condominio o co-op | $1M a $3M | 4.00% |
| Condominio o co-op | $3M a $5M | 5.25% |
| Condominio o co-op | $5M en adelante | 6.50% |
| Casa de 1 a 3 familias | $5M a $15M | 0.80% |
| Casa de 1 a 3 familias | $15M a $25M | 1.05% |
| Casa de 1 a 3 familias | $25M en adelante | 1.30% |
Un condominio con una valuación de exactamente $1,000,000 debe unos $40,000 al año. Una casa no principal valorada en $20,000,000 debe 1.05% de los $20,000,000 completos, es decir $210,000 al año. Son costos anuales de tenencia, no una partida única del cierre, y se suman al impuesto de mansión que el comprador ya paga al cerrar. La guía del impuesto de mansión cubre esa aritmética aparte.
La exención por arrendamiento, en sus propios términos
Un propietario queda exento cuando la propiedad es la residencia principal del propietario, de un familiar inmediato, de quienes en conjunto tienen la mayoría de una entidad propietaria, del único beneficiario de un fideicomiso, o de un inquilino. Esa última vía es la que atiende este anexo, y trae cuatro condiciones que deben cumplirse todas al mismo tiempo.
- Personas físicas. El arrendatario tiene que ser una persona natural. Una corporación, una LLC, una sociedad o una cuenta corporativa de vivienda no califica, sin importar quién duerma ahí.
- Residencia principal. El inquilino tiene que ocupar de verdad la unidad como su hogar principal, no conservarla como segunda dirección.
- Un contrato de buena fe. El arrendamiento debe ser real, negociado y en condiciones de mercado. Un amigo de la familia instalado con una renta simbólica no pasa esta prueba aunque efectivamente viva ahí.
- Plazo de no menos de un año. Las rentas de temporada, los acuerdos de corto plazo y las prórrogas mes a mes no llegan al umbral.
Lea las cuatro condiciones juntas y el problema estructural salta a la vista. Cada una es un hecho sobre el inquilino, y toda la consecuencia de seis cifras cae sobre el propietario. El inquilino que discretamente mantiene su licencia de conducir en la dirección de un padre en Nueva Jersey le cuesta la exención al propietario y no paga nada por ello.
Qué agrega el Anexo de Residencia Principal
El Anexo de Residencia Principal se adjunta al Contrato de Arrendamiento Residencial de REBNY y hace dos cosas que el contrato base nunca estuvo escrito para hacer. Obliga al inquilino a presentar documentación que acredite que usa la unidad como su residencia principal, y lo obliga a indemnizar al propietario por las pérdidas derivadas de no hacerlo. La versión descrita va firmada por el inquilino y notarizada, un estándar de ejecución más pesado que el del contrato mismo, y ese es el punto: una firma bajo juramento es prueba que una autoridad fiscal puede pesar. Puede presentarse al inicio del arrendamiento o en la renovación, así que un propietario con un inquilino ya instalado no tiene que esperar a una vacante.
De dónde viene esta descripción y cómo confirmarla
El anexo es material dirigido a miembros, y la página pública de REBNY sobre el Second-Home Annual Tax no lo incluye entre los cuatro recursos que publica ahí: una hoja informativa, un FAQ, una herramienta de evaluación para propietarios y un enlace al Departamento de Finanzas. Antes de apoyarse en el formulario, confirme la versión vigente, sus términos exactos y cómo obtenerlo directamente con REBNY. Todo lo que dice este artículo sobre la exención de fondo se sostiene en la ley, no en el formulario.
No confunda el anexo con la Declaración Jurada de Inquilino o Subarrendatario del propio Departamento de Finanzas. Esa declaración es un formulario de la ciudad, se firma ante notario y, según las instrucciones de la ciudad, es la vía para un arrendamiento sin contrato escrito. Cuando sí existe un contrato escrito, la ciudad pide el contrato y un documento de respaldo, como una factura de servicios. Un anexo privado no sustituye a ninguno de los dos.
El plazo que ya está corriendo
El Departamento de Finanzas envió avisos el 22 de julio de 2026 a los propietarios cuyos registros no acreditaban una residencia principal, y la fecha límite de respuesta para quienes recibieron aviso es el 18 de septiembre de 2026. Un contrato de arrendamiento de largo plazo y de buena fe es una de las pruebas que la ciudad acepta. El primer cargo aparece en la factura del predial que vence el 1 de enero de 2027. Si usted recibió un aviso, el anexo sirve de aquí en adelante, pero no sustituye la presentación que vence el mes próximo.
NYC Condos $1M and Up
Manhattan and Brooklyn condos in the valuation range the surcharge reaches
10 Madison Square W #2G
Flatiron
230 W 56TH Street #54F
Midtown
Listing information provided courtesy of the Real Estate Board of New York's Residential Listing Service (RLS). Information is deemed reliable but not guaranteed. Sale listings verified. ©2026 REBNY. RLS data displayed by Keller Williams NYC.
Dónde el anexo no lo salva
Un anexo documenta un hecho. No puede fabricarlo. La exención falla igual si la unidad está anunciada en renta y vacía, si el contrato dura menos de doce meses, si el arrendatario es una entidad y no una persona, o si la renta está tan por debajo del mercado que el acuerdo no es de mercado. He visto a propietarios convencerse de las cuatro, y el patrón es el mismo cada vez: describen una intención en lugar de un contrato firmado, fechado y a precio de mercado con alguien viviendo en el apartamento.
Una advertencia más pertenece a toda conversación sobre este documento. El anexo es una cláusula del contrato, no una herramienta de selección de inquilinos. Aplíquelo a todos los solicitantes en los mismos términos, pida documentación de residencia y no algo que toque una característica protegida, y limite la solicitud a lo que la exención realmente necesita: una declaración de impuestos que muestre la dirección como domicilio permanente, una licencia de conducir, un registro de votante, una factura de servicios. La Ley de Derechos Humanos de la Ciudad de Nueva York protege a los inquilinos por motivos que incluyen el estatus migratorio y la fuente lícita de ingresos, y una cláusula de documentación no es permiso para ir más allá de lo que pide la regla fiscal.
Qué cambia para propietarios, compradores y vendedores
Para quien ya renta una unidad cubierta, el anexo es la pieza más barata del expediente de cumplimiento y la que más veces falta. Para quien evalúa una segunda vivienda en la ciudad, el recargo es ahora una línea anual fija junto a los common charges y el predial, y la vía del arrendamiento es la única exención que un comprador no residente puede crear a propósito. Para quien vende una unidad cubierta, cada futuro postor no residente calcula ese número anual antes de ofertar, y eso aparece en el precio más que en la conversación. La guía de compra pied-a-terre explica cómo encaja el recargo desde el inicio de una compra, y el desglose de avisos y plazos cubre la presentación en sí.
Vea si su unidad está exenta y cuánto debería
Hacer la Verificación¿Ya sabe que el recargo lo alcanza? La calculadora de vender o rentar compara las tres opciones lado a lado: seguir pagando, rentar a un inquilino que califique, o vender.
¿Renta una unidad que el recargo alcanza?
Envíeme la dirección. Leo la valuación en la factura, le digo qué vía de exención encaja y repaso cómo debe verse el expediente del arrendamiento antes de enero.
Preguntar a MiltonEsto es contexto de planificación, no asesoría legal ni fiscal. La elegibilidad para la exención depende de los hechos de cada operación y de los requisitos del Departamento de Finanzas, y el anexo es un formulario de REBNY cuyos términos controla REBNY. Confirme su situación con un abogado de bienes raíces de Nueva York o su contador, y confirme el formulario vigente y su disponibilidad con REBNY, antes de apoyarse en cualquiera de estos datos. Las tasas, umbrales y fechas citadas provienen de la Ley Tributaria de Nueva York y de las reglas del Departamento de Finanzas vigentes en agosto de 2026 y pueden cambiar.
Fuentes
Fuentes primarias de las cifras de esta página, verificadas el 21 de agosto de 2026. Los documentos oficiales están publicados en inglés.
- Departamento de Finanzas de NYC, recargo por residencia no principal, las reglas de presentación y la fecha límite del 18 de septiembre
- Ley Fiscal de Nueva York, Artículo 30-C, secciones 1350 a 1356, el estatuto, sus tasas y umbrales, y su vencimiento en 2031
