El 20 de abril de 2024, la gobernadora Kathy Hochul promulgó la Ley de Desalojo por Causa Justa (Good Cause Eviction), que entró en vigor de inmediato, alterando las reglas para millones de unidades de alquiler a precio de mercado en Nueva York. Para propietarios e inversores, no es un cambio de política lejano: afecta cómo aumenta la renta, cómo retira inquilinos y cómo evalúa propiedades de inversión hoy.
En mis más de 25 años trabajando con compradores, vendedores e inversores en los cinco condados, he visto cómo la regulación de alquileres se expande gradualmente. Good Cause es la extensión más amplia de protecciones a inquilinos en unidades de mercado libre en una generación.
Qué Hace la Ley Good Cause Eviction
Límite de aumento de renta: Para las unidades cubiertas, los propietarios no pueden aumentar la renta más del 10% por año, o el IPC más el 5%, lo que sea menor. Con el IPC rondando el 3-4%, el techo efectivo ha sido aproximadamente del 8-9% anual.
Restricciones de desalojo: Los propietarios deben indicar una razón legal específica para no renovar un contrato. Las causas aceptadas incluyen falta de pago, violaciones sustanciales del contrato, nuisance, uso del propietario o familiar, y demolición del edificio.
NYC Investment Properties
Multi-family properties for landlords and investors
2283 65th Street
Mapleton
62 FORT GREENE Place
Fort Greene
Listing information provided courtesy of the Real Estate Board of New York's Residential Listing Service (RLS). Information is deemed reliable but not guaranteed. Sale listings verified. ©2026 REBNY. RLS data displayed by Keller Williams NYC.
Qué Propiedades Están Cubiertas
| Tipo de Propiedad | ¿Cubierta? | Notas |
|---|---|---|
| Unidades de mercado libre, edificios de 10+ unidades | Sí | Cobertura principal |
| Unidades de renta estabilizada | No | Ya reguladas por ETPA |
| Nueva construcción (dentro de 30 años) | No | Ventana de exención de 30 años |
| Propietario-ocupante, 10 unidades o menos | No | Exención para pequeños propietarios |
| Condominios/co-ops, propietario-ocupante | No | No aplica a propietarios que ocupan |
| Vivienda subsidiada (LIHTC, Sección 8) | No | Programas federales/estatales separados |
El Límite de Aumento de Renta en la Práctica
Con el IPC promediando alrededor del 3.5% a lo largo de 2025, el techo anual efectivo para la mayoría de las unidades cubiertas es aproximadamente del 8.5% (3.5% + 5%). La ley establece el 10% como techo absoluto independientemente de la inflación.
Cómo Esto Cambia la Valuación Multifamiliar
Good Cause agrega un techo al lado del crecimiento de ingresos en la ecuación del NOI. En el Bronx, donde las co-ops y pequeños edificios multifamiliares se comercializan con tasas de capitalización del 4-5%, los inversores que proyectaron aumentos agresivos de renta en edificios cubiertos necesitan revisar esas proyecciones.
Audite su Portafolio
- Confirme qué edificios tienen 10 o más unidades
- Identifique todos los arrendamientos a precio de mercado
- Verifique la fecha de construcción frente a la ventana de 30 años
- Registre las unidades ocupadas por propietarios
Actualice su Proceso de Contratos
- Calcule el menor entre 10% o IPC + 5% antes de renovaciones
- Documente por escrito la base de cualquier no renovación
- Consulte a un abogado de vivienda para causas de uso propio
- Revise las plantillas de renovación para cumplimiento
¿Evaluando una Inversión Multifamiliar?
Milton Coste tiene 25+ años de experiencia en los cinco condados y puede ayudarle a evaluar la exposición a Good Cause antes de cerrar.
Consulta GratuitaPara compradores que evalúan propiedades multifamiliares en Queens y Brooklyn, el análisis de exenciones debe ser parte de cada lista de diligencia debida. Consulte el índice de informes de mercado de NYC que cubre los 169 vecindarios.
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