En la compra de un condo de $1.5 millones en Manhattan, la carga fiscal combinada para el comprador totaliza aproximadamente $38,100 solo en impuesto de mansión e impuesto de registro de hipoteca, antes de que los impuestos a la propiedad siquiera comiencen. Como Corredor Asociado Licenciado con Keller Williams NYC, he pasado más de 25 años viendo clientes sorprendidos por impuestos inmobiliarios de NYC que no anticiparon. Esta guía es el recurso central que desearía que cada comprador y vendedor tuviera antes de su primera reunión con un abogado, cubriendo cada impuesto que aplica al comprar, poseer y vender propiedad en la Ciudad de Nueva York.
NYC impone más impuestos inmobiliarios que casi cualquier otra ciudad del país. Entre impuestos de la ciudad, estatales y a nivel de edificio, el costo total de realizar transacciones en Manhattan, Brooklyn, Queens, el Bronx y Staten Island puede ir del 3% al 8% del precio de venta. Entender cada impuesto, quién lo paga y cómo se calcula le da control de su presupuesto desde el primer día.
Panorama general: impuestos inmobiliarios de NYC de un vistazo
| Impuesto | Quién Paga | Cuándo | Tasa / Rango |
|---|---|---|---|
| Impuesto de Transferencia NYC (RPTT) | Vendedor | Al cierre | 1.0% - 2.625% |
| Impuesto de Transferencia NYS | Vendedor | Al cierre | 0.4% - 0.65% |
| Impuesto de Mansión | Comprador | Al cierre | 1.0% - 3.9% |
| Flip Tax | Vendedor (usualmente) | Al cierre | 1% - 3% (varía por edificio) |
| Impuesto a la Propiedad | Propietario | Anualmente (trimestral) | Varía por clase |
| Impuesto de Registro de Hipoteca | Comprador | Al cierre (condos/casas) | 1.8% - 1.925% |
Impuesto de transferencia: el costo del vendedor al cierre
El Impuesto de Transferencia de Propiedad Inmobiliaria de NYC (RPTT) y el Impuesto de Transferencia de Bienes Raíces del NYS son las principales obligaciones fiscales del vendedor al cierre. Combinados, van del 1.4% en ventas de $500,000 o menos al 2.075% en la mayoría de las ventas residenciales superiores a $500,000. Para un desglose completo de tasas, tramos, exenciones y cálculos reales en dólares a precios comunes, vea mi guía dedicada del impuesto de transferencia de NYC.
Lo clave que los vendedores deben recordar: en una venta de $1 millón, deberá aproximadamente $18,250 en impuestos de transferencia combinados. En una venta de $2 millones, esa cifra sube a $36,500. Estos montos salen directamente de sus ingresos y no son negociables (aunque en transacciones de desarrollo nuevo, el patrocinador frecuentemente traslada este costo al comprador).
Impuesto de mansión: el recargo graduado del comprador
El impuesto de mansión de NYC es un impuesto que paga el comprador en compras residenciales de $1 millón o más. A pesar de su nombre, aplica a apartamentos así como a casas. Las tasas son graduadas:
| Precio de Compra | Tasa del Impuesto de Mansión | Impuesto en el Umbral |
|---|---|---|
| $1,000,000 - $1,999,999 | 1.00% | $10,000 |
| $2,000,000 - $2,999,999 | 1.25% | $25,000 |
| $3,000,000 - $4,999,999 | 1.50% | $45,000 |
| $5,000,000 - $9,999,999 | 2.25% | $112,500 |
| $10,000,000 - $14,999,999 | 3.25% | $325,000 |
| $15,000,000 - $19,999,999 | 3.50% | $525,000 |
| $20,000,000 - $24,999,999 | 3.75% | $750,000 |
| $25,000,000+ | 3.90% | $975,000+ |
El impuesto de mansión aplica al precio de compra completo, no solo al monto por encima de $1 millón. Esto crea un efecto "precipicio" significativo: una compra de $999,999 paga $0 en impuesto de mansión, mientras que una compra de $1,000,000 paga $10,000. Siempre calculo estos números para los compradores durante la etapa de oferta para que puedan incluir el impuesto de mansión en su presupuesto máximo.
Active NYC Listings
Currently available properties across NYC
39 Gramercy Park #5F
Gramercy Park
110 Cabrini Boulevard #CH1
Hudson Heights
Listing information provided courtesy of the Real Estate Board of New York's Residential Listing Service (RLS). Information is deemed reliable but not guaranteed. Sale listings verified. ©2026 REBNY. RLS data displayed by Keller Williams NYC.
Flip tax: la cuota de salida del co-op
El flip tax técnicamente no es un impuesto gubernamental. Es una cuota de transferencia cobrada por los edificios co-op cuando un accionista vende su apartamento. Las tasas y estructuras de flip tax varían por edificio: algunos cobran un porcentaje fijo del precio de venta (típicamente 1% a 3%), otros cobran un porcentaje de la ganancia, y algunos usan una escala variable basada en cuánto tiempo el vendedor ha sido propietario de la unidad. Los condos generalmente no cobran flip taxes, lo cual es una razón por la que algunos compradores prefieren condos sobre co-ops.
Impuesto a la propiedad: la obligación continua
Los impuestos a la propiedad de NYC son tasados por el Departamento de Finanzas basándose en el valor tasado de la propiedad, que frecuentemente está significativamente por debajo del valor de mercado debido al complejo sistema de topes de tasación de NYC. Las propiedades residenciales caen en Clase 1 (casas de 1-3 familias) o Clase 2 (co-ops, condos, edificios de alquiler). La tasa efectiva de impuesto a la propiedad varía dramáticamente: una casa Clase 1 podría pagar una tasa efectiva de 0.8% a 1.2% del valor de mercado, mientras que un condo Clase 2 podría pagar 0.5% a 1.0%.
Los propietarios de co-ops no reciben una factura individual de impuestos a la propiedad. En su lugar, el edificio paga impuestos a la propiedad colectivamente, y la parte de cada accionista está incluida en su mantenimiento mensual. Por eso las cuotas de mantenimiento de co-ops son más altas que los cargos comunes de condos: el mantenimiento incluye su parte proporcional de la factura de impuestos a la propiedad del edificio.
Las reducciones fiscales pueden reducir dramáticamente su factura
Muchos condos nuevos y recientemente convertidos se benefician de reducciones 421-a o similares que reducen los impuestos a la propiedad entre un 40% y un 100% en los primeros años. Estas reducciones se eliminan gradualmente en 10 a 25 años. Siempre verifique el cronograma de la reducción antes de comprar: un condo con $800/mes en impuestos hoy podría subir a $2,500/mes cuando la reducción venza. Obtengo los datos de reducciones para cada propiedad que mis clientes consideran para que no haya sorpresas cinco años después.
Impuesto de registro de hipoteca: el costo oculto del comprador
Cuando financia la compra de un condo o casa (no co-ops, ya que los préstamos de co-op son técnicamente préstamos de propiedad personal), NYC impone un impuesto de registro de hipoteca. La tasa es de 1.8% en hipotecas menores a $500,000 y 1.925% en hipotecas de $500,000 o más. En una hipoteca de $1 millón, eso son $19,250 que se deben al cierre. Este impuesto no aplica a compras de co-ops, lo cual es una de las ventajas financieras de comprar un co-op sobre un condo.
Carga fiscal total por nivel de precio
Así es como se ven los impuestos inmobiliarios combinados de NYC para un comprador y vendedor en tres niveles de precio comunes, asumiendo una transacción estándar de reventa de condo con financiamiento del 80%:
| Impuesto | Venta de $750K | Venta de $1.5M | Venta de $3M |
|---|---|---|---|
| Vendedor: Transferencia (Ciudad + Estado) | $13,688 | $27,375 | $54,750 |
| Comprador: Impuesto de Mansión | $0 | $15,000 | $45,000 |
| Comprador: Registro de Hipoteca | $10,800 | $23,100 | $46,200 |
| Total Impuestos del Comprador | $10,800 | $38,100 | $91,200 |
| Total Impuestos del Vendedor | $13,688 | $27,375 | $54,750 |
Cómo minimizar su carga fiscal
Aunque la mayoría de los impuestos inmobiliarios de NYC están fijados por ley, existen estrategias legítimas para reducir su exposición fiscal total. Comprar un co-op en lugar de un condo elimina el impuesto de registro de hipoteca. Comprar justo por debajo del umbral de $1 millón del impuesto de mansión (con el acuerdo del vendedor sobre el precio) le ahorra al comprador el 1% del precio de compra. Elegir edificios con reducciones fiscales activas reduce su impuesto anual a la propiedad por años. Y programar su venta para calificar para la exclusión de ganancias de capital de residencia principal ($250,000 individual / $500,000 casados) puede ahorrar decenas de miles en impuesto federal sobre la renta.
Construyo proyecciones fiscales personalizadas para cada cliente basándome en su transacción específica. Entender el alcance completo de los impuestos inmobiliarios de NYC antes de hacer una oferta o poner su propiedad en el mercado significa cero sorpresas al cierre. Para el panorama completo de todos los costos de cierre más allá de los impuestos, vea mi guía de costos de cierre en NYC.
Si desea números exactos para su escenario específico, solicite una consulta y prepararé una hoja neta detallada mostrando cada impuesto y tarifa que puede esperar.
