En un préstamo FHA, un codeudor que no va a vivir en la propiedad limita el préstamo al 75% del valor. Si ese codeudor entra en la definición de Family Member de HUD, el tope vuelve al 96.5%. En una compra de $700,000 esa sola palabra es la diferencia entre dar $175,000 de enganche y dar $24,500. El Handbook 4000.1 de HUD lo dice directo: en operaciones con deudor no ocupante el financiamiento máximo es 75 por ciento, y "puede aumentarse hasta un máximo de 96.5 por ciento si los Deudores son Family Members".
Tengo licencia desde noviembre de 2001 y más de 1,100 operaciones en los cinco condados, y la segunda firma es la parte de una operación que los compradores arreglan al final y deberían arreglar al principio. Cuando alguien me pregunta si su hermano puede ayudarle, casi siempre ya eligió edificio, y en una co-op el edificio es la restricción que decide todo lo demás.
La guía sobre padres que cofirman cubre el caso común. Esta cubre los tres que no lo son: un hermano, un hijo adulto que compra para su madre o padre mayor, y alguien sin ningún parentesco.
Tres papeles que se usan como si fueran uno
| Papel | Firma el pagaré | Va en el título | Vive ahí |
|---|---|---|---|
| Codeudor | Sí | Sí | Sí |
| Codeudor no ocupante | Sí | Casi siempre, y en FHA siempre | No |
| Cofirmante o garante | Sí | No | No |
La Comisión Federal de Comercio traza la línea de forma útil: un cofirmante "no recibe beneficio tangible del acuerdo, pero asume responsabilidad como favor al deudor principal, que de otro modo no calificaría para el crédito". Ahí está todo el riesgo en una frase. Un cofirmante carga la deuda y no es dueño de nada.
Bajo las reglas de Fannie Mae, garantes y cofirmantes no tienen participación en la propiedad pero firman el pagaré y asumen responsabilidad solidaria, mientras que un deudor no ocupante firma el pagaré y puede o no estar en el título. FHA es más estricta: todo deudor, ocupante o no, debe tomar el título a su nombre o en un fideicomiso en vida y firmar todos los instrumentos de garantía, mientras que un cofirmante FHA solo firma el pagaré. Esa diferencia importa porque el castigo del 75% de FHA se mide sobre los deudores, así que los dos papeles no son intercambiables.
Importa el parentesco? Depende por completo del préstamo
Es la pregunta que todos hacen y que casi toda respuesta en internet acierta a medias, porque la respuesta cambia con cada uno de los cuatro tipos de préstamo.
| Préstamo | Permite no ocupante | Exige parentesco | Financiamiento máximo |
|---|---|---|---|
| Fannie Mae | Sí | No | 95% por evaluación automatizada, 90% manual |
| Freddie Mac | Sí | No | 95% con un Accept, 90% manual |
| FHA | Sí | No lo exige, pero fija el tope | 96.5% si es Family Member, si no 75% |
| USDA | En la práctica no | No aplica | Todos los solicitantes deben ocupar |
Ni la sección de Fannie ni la de Freddie condicionan la elegibilidad a un parentesco. La única restricción de relación en ambas es que el no ocupante no puede ser parte interesada en la venta, es decir ni el vendedor, ni el constructor, ni el agente. Así que en un préstamo convencional un amigo sin parentesco es, en el papel, igual que un hermano. VA va aparte: un préstamo a un veterano junto con alguien sin elegibilidad VA que no sea su cónyuge es un préstamo conjunto que requiere aprobación previa, y la garantía se calcula solo sobre la porción del veterano.
La lista de Family Member de HUD es más amplia de lo que se supone
Si hay FHA de por medio, esta lista vale dinero. La definición de HUD cubre a un hijo, padre o abuelo, incluidas relaciones de crianza y por segundo matrimonio, cónyuge o pareja de hecho, hijo adoptado legalmente, hijo en acogida, hermano o hermanastro, hermana o hermanastra, tío, tía, y yerno, nuera, suegro, suegra, cuñado o cuñada.
Entonces un hermano califica para el trato de 96.5%. Una tía califica. Un cuñado califica. Un primo no. Un sobrino o sobrina no. Un amigo tampoco, ni una pareja no casada que no sea pareja de hecho. Todos esos caen al 75%, que en la mayoría de los precios de la ciudad no es un préstamo que nadie pensara hacer. Dos exclusiones aplican incluso entre familiares: un Family Member que le vende a otro Family Member que será codeudor no ocupante, y cualquier propiedad de dos a cuatro unidades.
El hijo adulto que compra para su madre o padre
Este caso tiene una regla escrita a su medida, y es más generosa de lo que el comprador espera. La guía de ocupación de Fannie Mae dice que cuando los hijos quieren dar vivienda a sus padres, si el padre no puede trabajar o no tiene ingreso suficiente para calificar por su cuenta, el hijo se considera dueño ocupante. Freddie Mac llega al mismo resultado por el otro lado, tratando la propiedad como residencia principal cuando la ocupa el padre o la madre del deudor. Eso significa precio y enganche de residencia principal en vez de condiciones de propiedad de inversión.
En una co-op, la respuesta depende del condado
El financiamiento es la mitad fácil. El arrendamiento propietario es la mitad difícil, y los tribunales de apelación de Nueva York están divididos. La cláusula estándar de ocupación permite que familiares vivan en el apartamento, y el Primer Departamento, que cubre Manhattan y el Bronx, la ha leído como que permite la ocupación familiar solo mientras el accionista también viva ahí. El Segundo Departamento, que cubre Brooklyn, Queens y Staten Island, la ha leído al revés.
Lea eso contra el plan. Un hijo adulto que compra una co-op en Manhattan para que su madre viva sola ahí es justo el supuesto que el Primer Departamento trata como incumplimiento del contrato sin consentimiento de la junta. No es razón para abandonar la idea. Es razón para conseguir el consentimiento escrito de la junta desde el principio, sobre todo en ese condado, y para considerar si un condominio es la estructura más limpia. La comparación entre condominio y co-op recorre la misma mecánica de juntas en el sentido inverso, un padre que compra para un hijo, y los balances son la imagen espejo.
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Hermanos y garantes sin parentesco en una co-op
Todo lo de esta sección es cómo operan en general las juntas de la ciudad, no ley. Ninguna norma regula si una junta acepta un garante. Cada corporación fija su política en sus estatutos, su arrendamiento propietario y sus resoluciones, así que la única respuesta confiable viene del agente administrador de ese edificio en concreto.
Dicho eso, el orden práctico es constante. Un hermano copropietario donde ambos están en las acciones y en el contrato es el más viable de los tres, porque es la misma estructura que la junta ya entiende de las parejas que compran juntas. Un garante se acepta solo donde el edificio permite garantes, y muchos no lo hacen; donde sí se permiten, los profesionales describen juntas que esperan que el garante sea lo bastante fuerte para sostener el apartamento por su cuenta y que entregue el mismo expediente completo que el comprador, incluido un estado financiero de REBNY. Un garante sin parentesco es la petición más difícil de las tres, y la respuesta honesta es que muchos edificios simplemente van a decir que no.
Una secuencia que salva operaciones: pregunte al agente administrador por garantes y copropietarios no ocupantes antes de ver el apartamento, no después de que le acepten la oferta. Es una pregunta de dos minutos, y un no sale mucho más barato en la primera semana. Sea cual sea la estructura, el expediente es el mismo documento por documento, y la lista del expediente de la junta lo detalla.
A qué se está comprometiendo quien firma de segundo
Quien firme merece una explicación derecha, así que déle esta antes de firmar y no después.
Lo que asume
- Responsabilidad total por toda la deuda, no por una parte
- El préstamo en su reporte de crédito, con todo y atrasos
- El pago contado en su propia relación deuda-ingreso
- Ninguna propiedad si es cofirmante y no codeudor
Cómo se le quita después
- Fannie Mae permite excluir una hipoteca que otra persona paga
- Exige doce meses de cheques cancelados o estados de cuenta
- Exige que no haya atrasos en esos doce meses
- FHA tiene una regla paralela de pasivo contingente con prueba de doce meses
Esa regla de exclusión responde la pregunta que todo hermano hace, que es si esto le bloquea comprar lo suyo. No lo bloquea para siempre, pero sí durante el primer año, y solo se limpia si los pagos se hicieron a tiempo y quedaron documentados. Dígalo claro desde el inicio, porque un familiar que se entera en su propia precalificación es un problema de familia, no de crédito.
Una protección que conviene conocer. Bajo la Regulación B un prestamista no puede exigir un cofirmante si usted califica por su cuenta según sus propios criterios de solvencia, y cuando de verdad hace falta una parte adicional, el prestamista puede pedir un cofirmante pero no puede exigir que sea su cónyuge. Si un oficial de crédito le dice que tiene que firmar su cónyuge en específico, vale la pena una segunda opinión.
Poner a un familiar en el título es un regalo
Agregar a un hermano o a cualquier otra persona que no sea su cónyuge a la escritura sin recibir nada a cambio es un regalo del interés transferido, porque el IRS trata como regalo toda transferencia en la que no se recibe contraprestación completa. La exclusión anual de 2026 es de $19,000 por receptor, o $38,000 de una pareja casada que divide regalos, y por encima de eso el donante presenta el Formulario 709. Presentar declaración no es lo mismo que pagar impuesto, porque el excedente normalmente solo reduce la exención vitalicia, que en 2026 es de $15,000,000 por persona. Valuar una participación fraccionaria de un apartamento es trabajo de un contador y no de una regla de dedo, así que involucre a uno antes de redactar la escritura y no después. Regalar un enganche cubre el lado documental.
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Abrir la SecciónCompra con ayuda de alguien que no es su padre o su madre?
Milton Coste, Corredor Asociado Licenciado de Bienes Raíces, con licencia desde noviembre de 2001 y más de 1,100 operaciones en los cinco condados. Dígame quién va a firmar y qué está viendo, y averiguo qué permite ese edificio antes de que se enamore de un apartamento.
Preguntar a MiltonEsto es contexto de planificación, no asesoría legal, fiscal ni crediticia, y las reglas de los programas cambian. Las citas de crédito son al Handbook 4000.1 de HUD sección II.A, al Selling Guide de Fannie Mae secciones B2-1.1-01, B2-2-04 y B3-6-05, al Guide de Freddie Mac secciones 4201.11 y 5103.1, a 38 CFR 36.4308, y a la Regulación B en 12 CFR 1002.7(d), todo al 20 de agosto de 2026. Las cifras de impuesto sobre donaciones de 2026 son la exclusión anual de $19,000 por receptor y la exención vitalicia de $15,000,000 por persona. La división descrita es entre el Primer y el Segundo Departamento sobre la cláusula estándar de ocupación del arrendamiento propietario, y el resultado de cualquier disputa depende del texto del contrato y de los hechos. La práctica de las juntas la fija cada corporación de co-op y varía mucho. Confirme su situación con un abogado de bienes raíces de Nueva York, un prestamista y un contador antes de firmar.
