Calculadora de Flip Tax de Co-op NYC

El flip tax no es un impuesto del gobierno. Es una cuota de transferencia que la corporación del co-op cobra a sus propios accionistas al vender, y la fórmula exacta vive en el proprietary lease de ese edificio, no en ninguna ley de la ciudad o del estado. En 25+ años cerrando ventas de co-op en Manhattan, Brooklyn, Queens y el Bronx, he visto vendedores descubrir el flip tax de su edificio por primera vez en la etapa del contrato, a veces por decenas de miles de dólares que no habían presupuestado. Esta calculadora te permite ingresar la fórmula exacta de tu edificio y ver el monto al instante.

¿Qué es el Flip Tax de un Co-op?

Al comprar un co-op, no compras propiedad real directamente. Compras acciones de una corporación que es dueña del edificio, junto con un proprietary lease que te da el derecho de ocupar tu unidad. Como la corporación controla toda transferencia de sus acciones, la junta puede agregar una cuota a esa transferencia, y muchas juntas lo hacen. Esa cuota es el flip tax.

No todos los co-ops la cobran. Algunos edificios no tienen flip tax, algunos tienen uno moderado, y algunos, particularmente los co-ops HDFC, cobran flip taxes altos diseñados para recuperar la apreciación de una unidad de precio accesible y mantener el edificio alineado con su misión de asequibilidad. La única forma de conocer la política real de tu edificio es leer el proprietary lease, las house rules, o preguntar directamente al managing agent.

Cómo Calculan el Flip Tax los Co-ops de NYC

Tres fórmulas cubren la mayoría de las cláusulas de flip tax en NYC. Esta calculadora modela las tres.

1. Porcentaje del precio de venta

La estructura más común. El edificio cobra un porcentaje fijo, comúnmente entre 1% y 3%, del precio bruto de venta. En una venta de $1,200,000 con un flip tax de 2%, la cuota es $24,000.

2. Monto fijo en dólares

Algunos edificios cobran una cuota fija sin importar el precio de venta, a menudo entre $1,000 y $5,000, a veces más en edificios grandes.

3. Monto por acción

La propiedad en un co-op se mide en acciones, y algunos proprietary leases cobran un monto fijo por cada acción asignada a tu unidad. Si tu unidad tiene 200 acciones y el edificio cobra $50 por acción, el flip tax es $10,000, independiente del precio real de venta.

¿Quién Paga el Flip Tax?

En la mayoría de los co-ops de NYC, el vendedor paga el flip tax, y sale directamente de sus ganancias al cierre. Sin embargo, el proprietary lease es lo que decide esto, no la costumbre sola, y una minoría de edificios asigna el flip tax al comprador. En una negociación competitiva, un comprador a veces ofrece cubrir el flip tax, o las partes lo dividen, como parte de cerrar el trato.

Si estás vendiendo, incluye el flip tax en tu precio desde el inicio en lugar de descubrirlo en el estado de cierre. La Calculadora de Producto Neto del Vendedor combina la cifra de flip tax de esta página con la comisión del broker, los impuestos de transferencia y los honorarios del abogado para tu número final completo.

Flip Tax vs. Impuesto de Transferencia vs. Mansion Tax

Una venta de co-op puede involucrar hasta tres cargos distintos que se confunden constantemente entre sí: el flip tax (lo fija el edificio, lo paga usualmente el vendedor), los impuestos de transferencia de NYC y NY State (los fija el gobierno, los paga el vendedor, 1.4% a 2.075% del precio), y el mansion tax de NY State (lo paga el comprador, 1.00% a 3.90% en compras de $1M o más).

Para el lado de impuestos de gobierno de una venta de co-op, usa la Calculadora de Impuesto de Transferencia NYC y la Calculadora de Mansion Tax NYC. Los mecanismos completos de cada fórmula de flip tax están en mi Guía de Flip Tax para Vendedores.

Una vez que sepas tu exposición de flip tax, suma los impuestos de transferencia con la Calculadora de Impuesto de Transferencia NYC, y si eres comprador cruzando la línea de $1M, revisa la Calculadora de Mansion Tax NYC.