Más de 7 millones de documentos de propiedades se pueden buscar públicamente a través de ACRIS NYC, el portal gratuito en línea de la ciudad para escrituras, hipotecas, gravámenes y registros de satisfacción que datan de 1966. Como Corredor Asociado Licenciado de Bienes Raíces con Keller Williams NYC, uso ACRIS en prácticamente cada transacción para verificar el historial de propiedad, confirmar saldos hipotecarios y señalar posibles problemas de título antes de que arruinen un trato. En mis 25 años cerrando transacciones en Manhattan, Brooklyn y Queens, ACRIS ha salvado a mis clientes de costosas sorpresas más veces de las que puedo contar.
Ya sea que sea un comprador por primera vez investigando un condominio o co-op, un inversor evaluando una propiedad multifamiliar, o un vendedor preparándose para listar, entender ACRIS NYC es una de las habilidades más valiosas que puede desarrollar. Esta guía le explica exactamente cómo usarlo.
¿Qué Es ACRIS NYC?
ACRIS son las siglas de Automated City Register Information System (Sistema de Información Automatizado del Registro de la Ciudad). Es operado por el Departamento de Finanzas de la Ciudad de Nueva York y proporciona acceso público y gratuito a los registros de propiedades presentados ante el City Register. Cada transacción de propiedad real en NYC, con excepción de la mayoría de las transferencias de acciones de co-op en algunos condados, queda registrada aquí.
El sistema cubre los cinco condados: Manhattan, Brooklyn, Queens, el Bronx y Staten Island. Puede acceder a ACRIS en a836-acris.nyc.gov directamente desde cualquier navegador web, sin cuenta ni inicio de sesión.
¿Qué Registros Puede Encontrar en ACRIS?
| Tipo de Documento | Qué Le Dice | Por Qué Importa |
|---|---|---|
| Escritura (Deed) | Propietarios actuales y anteriores, precios de venta | Confirma la cadena de propiedad legal |
| Hipoteca | Nombre del prestamista, monto del préstamo, fecha | Muestra la deuda existente en la propiedad |
| Cancelación de Hipoteca | Prueba de que una hipoteca fue pagada completamente | Confirma que no hay gravámenes pendientes de préstamos anteriores |
| Declaración UCC | Gravámenes sobre bienes personales (a menudo acciones de co-op) | Crítico para compradores de co-op verificar |
| Lis Pendens | Demandas pendientes que involucran la propiedad | Señal de alerta para compradores, indica disputas legales |
| Gravamen Fiscal | Impuestos de propiedad impagados | Debe resolverse antes de una transferencia de título limpia |
| Memorándum de Contrato | Contrato de compra registrado | Indica que la propiedad está bajo contrato |
Paso a Paso: Cómo Buscar en ACRIS NYC
Paso 1: Vaya al Portal ACRIS
Navegue a a836-acris.nyc.gov/DS/DocumentSearch/Index. Verá varias opciones de búsqueda. Las dos más útiles son "Parcel Identifier" (condado, manzana y lote) y "Address" (dirección).
Paso 2: Buscar por Dirección
Haga clic en "Address" en el menú de la izquierda. Seleccione el condado, ingrese el número de calle y el nombre de la calle, y haga clic en "Search." ACRIS devolverá todos los documentos registrados asociados con esa propiedad. Para condominios, también necesitará el número de unidad. Para co-ops, ACRIS puede no tener registros individuales de unidades ya que las transferencias de co-op frecuentemente se registran de manera diferente.
Paso 3: Buscar por BBL (Condado, Manzana, Lote)
Si conoce el número BBL (disponible en la factura de impuestos de propiedad de NYC o en el sitio web del Departamento de Finanzas), seleccione "Parcel Identifier." Ingrese el código del condado (1=Manhattan, 2=Bronx, 3=Brooklyn, 4=Queens, 5=Staten Island), luego los números de manzana y lote. Este método es el más preciso y evita problemas de formato de dirección.
Paso 4: Revisar los Resultados
Los resultados aparecen en orden cronológico inverso. Cada fila muestra el tipo de documento, la fecha de registro y las partes involucradas. Haga clic en cualquier fila para ver el documento escaneado completo. Recomiendo verificar primero las escrituras para confirmar la cadena de propiedad, luego las hipotecas para entender el cuadro de la deuda existente.
Consejo Profesional: Consulte También los Registros de Impuesto a la Propiedad del DOF
ACRIS muestra documentos registrados, pero el portal de impuesto a la propiedad del Departamento de Finanzas de NYC muestra el valor evaluado, la clase impositiva y cualquier exención (como STAR o abatimientos 421-a). Siempre consulto ambos cuando hago debida diligencia en una propiedad. El portal del DOF está en propertyinquiry.finance.nyc.gov.
Active NYC Listings
Properties currently available across Manhattan, Brooklyn, and Queens
165 E 72nd Street #17-DE
Upper East Side
127 E 30th Street #17-B
NoMad
Listing information provided courtesy of the Real Estate Board of New York's Residential Listing Service (RLS). Information is deemed reliable but not guaranteed. Sale listings verified. ©2026 REBNY. RLS data displayed by Keller Williams NYC.
Cómo los Compradores Deben Usar ACRIS NYC
Antes de hacer una oferta en cualquier propiedad en NYC, aconsejo a mis clientes que consulten los registros de ACRIS. Aquí está lo que buscar:
- Verificación de propiedad: Confirme que el vendedor es realmente el propietario registrado. Los registros de escritura muestran cada transferencia desde 1966.
- Hipotecas pendientes: Verifique si alguna hipoteca carece de un registro de cancelación correspondiente. Si una hipoteca de 2015 nunca fue cancelada oficialmente, crea un problema en el título.
- Gravámenes y sentencias: Los gravámenes fiscales, gravámenes de mecánicos y lis pendens pueden afectar su capacidad para obtener un título limpio.
- Historial de precio de venta: Los registros de transferencia de escritura frecuentemente incluyen el precio de venta, lo que le permite ver lo que el vendedor pagó originalmente. Este es un contexto valioso para su estrategia de oferta.
Cómo los Vendedores Deben Usar ACRIS
Los vendedores se benefician de consultar ACRIS antes de listar. Quiere confirmar que las hipotecas antiguas muestran un registro de cancelación. He visto cierres retrasarse semanas porque un prestamista de un refinanciamiento de hace 10 años nunca presentó la cancelación. Detectar esto con anticipación permite a su abogado resolverlo antes de que se convierta en un problema de cierre.
Los vendedores también deben verificar que su escritura registrada coincide con su nombre legal actual. Los cambios de nombre por matrimonio u otras razones a veces crean discrepancias que requieren la presentación de una escritura correctiva. Si se está preparando para vender, mi página de consulta para vendedores cubre la lista de verificación completa.
Limitaciones de ACRIS que Debe Conocer
ACRIS es poderoso, pero tiene puntos ciegos. Las transferencias de co-op en algunos condados pueden no aparecer porque las ventas de co-op involucran la transferencia de acciones y un arrendamiento propietario en lugar de una escritura. Para la debida diligencia de co-op, necesitará solicitar información directamente al agente administrador del edificio. Lea más sobre las diferencias en mi guía de co-op vs. condominio.
Los registros de ACRIS se remontan a 1966 para la mayoría de los condados, pero los documentos anteriores requieren una visita a la oficina del City Register. La interfaz de búsqueda también puede ser complicada con el formato de la dirección, por lo que usar números BBL casi siempre es más confiable.
ACRIS NYC para Inversores
Los inversores inmobiliarios usan ACRIS para investigar propiedades antes de licitar. Puede ver cada hipoteca, refinanciamiento y transferencia asociada con una propiedad. Si está evaluando un edificio multifamiliar, ACRIS revela si el propietario actual ha estado refinanciando agresivamente (lo que puede señalar estrés financiero) o si la propiedad ha estado en las mismas manos durante décadas (potencialmente infravalorada).
Cómo Buscar en ACRIS por Nombre del Propietario
La búsqueda por dirección funciona bien cuando conoce la propiedad. Cuando necesita encontrar todos los documentos vinculados a una persona o empresa específica, la búsqueda por nombre de parte es más rápida. Desde la página principal de ACRIS, elija "Party Name" en la navegación izquierda. Ingrese el apellido y el nombre, luego use el menú desplegable Party Type para filtrar: "Grantor" significa la persona que transfirió o vendió la propiedad (vendedor), mientras que "Grantee" significa la persona que la recibió (comprador). También puede filtrar por clase de documento para limitar los resultados a escrituras, hipotecas o gravámenes únicamente.
Cómo Encontrar un Lis Pendens, Gravamen Fiscal o Gravamen Federal en una Propiedad
Los gravámenes son los registros más importantes que encontrará en ACRIS, y son fáciles de pasar por alto si solo mira el historial de escrituras. Para buscar gravámenes, use la búsqueda por dirección o BBL y luego aplique el filtro de Clase de Documento. En "Otros Documentos," encontrará subtipos incluyendo "Lis Pendens," "Federal Tax Lien" y "NYC Tax Lien." Ejecute cada búsqueda por separado porque el filtro no los combina por defecto.
Un lis pendens, del latín que significa "juicio pendiente," significa que se ha presentado una acción judicial que involucra el título de la propiedad. Es una señal de alerta seria para cualquier comprador. Podría significar una acción de ejecución hipotecaria, una disputa entre copropietarios o un acreedor que reclama un interés en la propiedad. El lis pendens no le dice el resultado, solo que el litigio está activo. Haga clic en la imagen del documento para leer la presentación judicial subyacente y obtener el número de caso, luego busque el estado del caso en el sistema SCROLL de los Tribunales de Nueva York.
ACRIS vs. PropertyShark vs. StreetEasy: Cuál Usar
Cada herramienta sirve para una necesidad de investigación diferente. Elegir la correcta ahorra tiempo y evita el error de tratar una fuente como completa cuando no lo es.
| Herramienta | Costo | Mejor Para | Limitaciones |
|---|---|---|---|
| ACRIS | Gratuito | Escrituras, hipotecas, gravámenes, registros de cancelación; imágenes de documentos legales completos desde 1966 | Sin autocompletar nombre del propietario; transferencias de acciones de co-op frecuentemente ausentes; interfaz desactualizada |
| PropertyShark | Gratis/Premium | Búsquedas de propietarios, valor de mercado estimado, datos de co-op y condominio | No reemplaza los documentos legales de ACRIS; las funciones premium cuestan dinero |
| StreetEasy | Gratuito | Historial de listados, precio de venta, días en el mercado, datos del edificio | Sin documentos legales; el historial de precios puede estar incompleto para co-ops |
Para la investigación de compradores que precede a hacer una oferta, uso las tres: ACRIS para verificar la cadena de título y los gravámenes, StreetEasy para el contexto del precio de listado y el historial del mercado, y PropertyShark para confirmar el propietario registrado cuando la búsqueda de ACRIS es ambigua. Para más sobre el proceso de compra, consulte la guía del comprador en NYC. Para el proceso de cierre completo, consulte el cronograma del proceso de cierre en NYC.
¿Encontró una Propiedad que Quiere Investigar?
Milton Coste puede realizar una búsqueda completa de ACRIS y título preliminar en cualquier propiedad de NYC antes de que haga una oferta. Representación de compradores en los cinco condados.
Guía del Comprador en NYC
