Firmada como ley por el alcalde Adams a fines de 2024, la Ley de Oportunidad Comunitaria de Compra (COPA, por sus siglas en inglés) va a remodelar la forma en que los edificios multifamiliares cambian de manos en Nueva York, con implementación completa esperada para 2027. Si es propietario de un edificio con seis o más unidades, o planea comprar uno, esta ley afecta directamente su cronograma, su proceso de cierre y sus obligaciones legales.
En mis 25 años trabajando en ventas de propiedades multifamiliares en los cinco condados, he visto las leyes de protección de inquilinos ir y venir, pero COPA tiene más peso estructural que cualquier cosa desde que se expandió la estabilización de rentas en 2019. Los mecanismos son tomados de la TOPA de Washington DC, una ley que ha preservado aproximadamente 5,000 unidades asequibles desde 1980.
Qué Hace la COPA
COPA crea un derecho de preferencia para entidades calificadas cuando un edificio cubierto se pone en venta. Las entidades calificadas incluyen asociaciones de inquilinos, organizaciones de vivienda sin fines de lucro, HDFCs y fideicomisos comunitarios de tierra designados. El vendedor debe dar a estas entidades una oportunidad formal de comprar al mismo precio y términos que cualquier oferta de terceros aceptada.
NYC Multi-Family Properties
Investment properties across the five boroughs
69 Chester Avenue
Kensington
401 E 35TH Street
East Flatbush
Listing information provided courtesy of the Real Estate Board of New York's Residential Listing Service (RLS). Information is deemed reliable but not guaranteed. Sale listings verified. ©2026 REBNY. RLS data displayed by Keller Williams NYC.
El Nuevo Cronograma del Vendedor
| Etapa | Acción Requerida | Plazo |
|---|---|---|
| 1. Intención de Venta | El propietario notifica a inquilinos y entidades calificadas | Día 0 |
| 2. Período de Revisión | Las entidades evalúan finanzas, se organizan y buscan financiamiento | Días 1 a 120 |
| 3. Oferta o Renuncia | Las entidades presentan oferta equivalente o renuncian formalmente | Día 120 a 180 |
| 4. Venta a Tercero | Si ninguna entidad ejerce el derecho, la venta procede normalmente | Día 180+ |
| 5. Cierre | Proceso estándar de cierre | 30 a 90 días post-contrato |
COPA vs. la TOPA de Washington DC
| Característica | COPA NYC | TOPA DC |
|---|---|---|
| Año de Promulgación | 2024 | 1980 |
| Mínimo de Unidades | 6+ | 2+ |
| Quién Tiene el Derecho | Grupos de inquilinos, sin fines de lucro, HDFCs | Inquilinos individuales y grupos |
| Período de Notificación | 120 a 180 días | 30 a 90 días |
| Unidades Preservadas (est.) | Por determinar (2027) | ~5,000 en 44 años |
Alcance de COPA
- Cubierto: Edificios residenciales con 6+ unidades que se venden
- No cubierto: Viviendas unifamiliares, condominios, co-ops pequeñas de menos de 6 unidades
- Vigencia: Se espera que la reglamentación concluya en 2027
¿Vendiendo un Edificio Multifamiliar en NYC?
COPA cambia los requisitos de divulgación y los plazos para cada venta cubierta. Milton Coste tiene 25+ años de experiencia en transacciones multifamiliares en los cinco condados.
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