COPA: hoja de datos y lista de verificación del edificio

El alcalde Mamdani firmó la Ley de Oportunidad Comunitaria de Compra (COPA, por sus siglas en inglés) el 10 de noviembre de 2026, y entra en vigor en noviembre de 2027. Cubre edificios de apartamentos de NYC con 4 o más unidades que están en muy mal estado o tienen un acuerdo de asequibilidad con HPD, unos 3,400 edificios según el cálculo de HPD, y no toca ninguna otra venta.

Tengo licencia en Nueva York desde noviembre de 2001, y lo primero que reviso en cada regla nueva de venta es cuántos días pone entre el dueño y un contrato firmado. En un edificio cubierto donde una organización muestra interés, COPA pone 90 días. El dueño sigue fijando el precio y sigue decidiendo si vende.

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Los datos en una página

Estado

Ley desde el 10 de noviembre de 2026El Concejo Municipal aprobó Int. 905-A por 38 a 9 el 22 de octubre de 2026.

Entra en vigor

Noviembre de 2027Un año después de la firma. Las ventas anteriores siguen las reglas de hoy.

Edificios

Unos 3,400Cálculo de HPD de los edificios que califican en toda la ciudad. La cifra anterior de la presidenta del Concejo era de unos 2,100.

Quién tiene la primera oportunidad

Organizaciones certificadas por HPDEntidades de vivienda 501(c)(3) sin fines de lucro, incluidos los fideicomisos comunitarios de tierras, y empresas conjuntas controladas por una de ellas.

Ventaja inicial

20 días y luego 70 días20 días calendario para declarar interés y luego 70 para hacer una oferta. Ningún otro comprador en ese plazo.

Derecho de igualar

15 días, durante 1 añoSi el dueño rechaza a la organización y luego piensa aceptar otra oferta, la organización puede igualarla.

Multa

Hasta el 15% del precio de ventaPor vender un edificio cubierto sin el aviso. Una organización también puede demandar dentro de los 2 años del registro de la escritura.

Qué edificios están cubiertos

Tienen que cumplirse dos cosas. El edificio es una vivienda múltiple Clase A (el término de la ciudad para un edificio residencial de vivienda permanente) con 4 o más apartamentos, y cumple al menos una de las seis condiciones de la lista de abajo.

No cubiertos: casas de 1, 2 y 3 familias, un edificio de 5 unidades o menos donde el dueño vive en una de ellas, y la reventa de un solo apartamento de co-op o condominio.

Revise un edificio contra las seis condiciones

Todavía no existe una lista de COPA para consultar. HPD tiene que publicar los criterios, avisar cada año a los dueños de edificios que califican y darles la oportunidad de ser escuchados, y nada de eso existe hasta que redacte sus reglas antes de noviembre de 2027. Hasta entonces se revisa condición por condición. Nada de lo que escriba aquí se guarda ni se envía.

Cuánto tarda una venta cubierta

Las barras están dibujadas a escala contra el plazo de oferta de 70 días. Todos los plazos son días calendario.

1. 0día

   Aviso de intención de vender. Antes de ofrecer el edificio o aceptar cualquier oferta, el dueño avisa a HPD y a cada organización certificada.

2. 20días

   Declaración de interés. Las organizaciones indican si quieren ofertar. Si ninguna lo hace, el dueño queda libre para vender en el mercado abierto.
3. 70días

   Plazo de primera oferta. La organización interesada presenta su oferta. El dueño entrega la lista de rentas, los ingresos y gastos y las violaciones abiertas bajo un acuerdo de confidencialidad, y no puede venderle a nadie más. HPD puede extenderlo 5 días, no más de dos veces.
4. 10días

   Respuesta del dueño. Aceptar, rechazar o hacer una contraoferta. Rechazar todas las ofertas deja al dueño libre para vender a otro comprador.
5. 30días

   Contrato. Si el dueño acepta o hace una contraoferta, las partes tienen este plazo para firmar el contrato de compraventa.
6. 15días

   Derecho de igualar, durante 1 año. Si el dueño rechazó a la organización y piensa aceptar una oferta externa dentro de un año, la organización recibe los términos y tiene 15 días para igualarlos.

Los plazos de 20 y 70 días suman 90 días antes de que el dueño pueda recibir ofertas externas. Una venta a la organización puede tomar unos 130 días desde el aviso hasta el contrato firmado.

Lo que COPA no hace

Nunca obliga a vender.

El dueño decide si vende y cuándo.

Nunca obliga a aceptar.

El dueño puede rechazar la oferta de una organización.

No fija ningún descuento.

La organización que iguala una oferta externa tiene que igualar su precio y sus términos.

No alcanza a la mayoría de las transferencias.

Quedan excluidos el refinanciamiento, las transferencias entre familiares cercanos, la herencia, las ventas ordenadas por un tribunal, la escritura en lugar de ejecución hipotecaria y la conversión a co-op o condominio. El dueño también puede pedir a HPD una exención por dificultad financiera.

Si se cumple una condición

• Trate el edificio como cubierto hasta que HPD diga lo contrario, y sume los plazos de 20 y 70 días al inicio del calendario de venta.
• Corrija y certifique ahora las violaciones Clase B y Clase C abiertas. HPD mide el promedio cada 1 de junio, y un edificio que baja de 3 deja de estar cubierto por esa condición.
• Pida a un abogado de bienes raíces que revise cualquier contrato que pueda cerrar después de noviembre de 2027.
• En un intercambio 1031, los plazos federales de 45 y 180 días no se detienen por COPA, así que identifique propiedades de respaldo.

Milton Coste, Corredor Asociado Licenciado de Bienes Raíces, Keller Williams NYC, 360 Madison Avenue, 9th Floor, New York, NY 10017. Licencia de NY #10301213304. (917) 416-7433. miltoncoste.com/es/copa. Igualdad de Oportunidad de Vivienda. Información general, no asesoría legal.