El impuesto de transferencia del Estado de Nueva York sube de 0.4% a 0.65% sobre la transmisión de una propiedad residencial en la ciudad de Nueva York cuando "la contraprestación por la transmisión completa" llega a $3,000,000. Esa frase, de la sección 1402 de la Ley Tributaria, explica por qué un propietario con cuatro o cinco edificios debe decidir cómo se documenta la venta antes de decidir a quién venderle. Un paquete y una serie de ventas individuales llegan a compradores distintos, se valoran con métodos distintos y caen en años fiscales distintos.
A lo largo de tres ciclos completos del mercado he visto a propietarios que reunieron varios edificios durante décadas tomar esta decisión en una sola llamada, casi siempre con quien llamó primero ofreciendo comprarlo todo. La respuesta correcta depende de los edificios, de la situación fiscal del dueño y del tiempo que está dispuesto a dedicarle a la venta. Esta guía explica qué cambia de verdad para que la decisión se tome a propósito.
Si usted tiene una sola casa de 2 a 4 familias y todavía está pensando si vender, empiece por la guía para vender, conservar o intercambiar una casa de 2 a 4 familias. Este artículo es para quien tiene varias.
Dos grupos de compradores distintos
Un paquete de edificios es una compra comercial, por pequeño que sea cada edificio. Quienes pueden cerrar varias propiedades a la vez son sobre todo fondos de inversión, empresas que ya poseen y administran edificios de alquiler e inversionistas privados con buen capital. Por lo general financian la compra como portafolio: un solo prestamista evalúa el ingreso combinado de todos los edificios en lugar de una hipoteca separada para cada uno. Son menos, y comparan su paquete con cualquier otro activo que produzca ingresos y que puedan comprar ese mes.
Una casa de dos, tres o cuatro familias por sí sola llega a un grupo distinto y mucho más amplio: compradores que piensan vivir en una unidad y alquilar las demás, y pequeños inversionistas que suman un edificio a la vez. Muchos usan financiamiento hipotecario residencial, que está hecho para propiedades de una a cuatro unidades. Esa es la razón principal por la que una casa de 2 a 4 familias sola suele recibir más visitas y más ofertas que el mismo edificio metido en un paquete con otros cuatro.
Cómo llega cada comprador a un precio
El comprador de un paquete valora el conjunto por sus ingresos. Toma la lista de rentas, resta los gastos de operación, aplica el rendimiento que necesita y llega a un solo número por todo. También espera una concesión por quedarse con el grupo completo, incluido el edificio con la unidad vacía, el que tiene violaciones abiertas y el que necesita techo nuevo. Esa concesión es el precio de la comodidad y la rapidez, y es dinero real.
El comprador de un solo edificio lo valora por sus propios comparables: ventas recientes de casas de 2 a 4 familias similares en cuadras cercanas, ajustadas por condición, distribución y rentas. Su mejor edificio se valora como su mejor edificio, y el más débil se valora por lo que es, sin arrastrar a los demás. El costo es tiempo y trabajo, porque cada venta es su propio listado, su propio contrato y su propio cierre.
Ningún método da automáticamente más. La única forma de saber cuál rinde más para su grupo es valorar cada edificio por sus propios comparables y luego comparar el total con lo que pagaría un comprador por ingresos por el paquete completo.
Obtenga una opinión de valor por escrito de cada edificio y compárela con una oferta por el paquete
Solicitar ValuacionesEl impuesto de transferencia se cuenta por transmisión
Los dos impuestos de transferencia se miden una transmisión a la vez. El impuesto estatal de la sección 1402 de la Ley Tributaria grava "cada transmisión" a razón de $2 por cada $500 de contraprestación, es decir 0.4%. En una ciudad de un millón de habitantes o más se suman $1.25 por cada $500, para un total de 0.65%, cuando la contraprestación por la transmisión completa de una propiedad residencial es de $3,000,000 o más, o de $2,000,000 o más para cualquier otra propiedad. La ley define como residencial cualquier inmueble que se use total o parcialmente como residencia personal.
El impuesto municipal de transferencia, sección 11-2102 del Código Administrativo, se impone "sobre cada escritura". Las tasas publicadas por el Departamento de Finanzas son 1% hasta $500,000 y 1.425% por encima para una casa de una a tres familias, una unidad de condominio o una co-op, y 1.425% hasta $500,000 y 2.625% por encima para todas las demás transferencias. Un edificio de cuatro familias cae en el segundo grupo.
Por eso un paquete vendido bajo un solo contrato puede estructurarse con una escritura separada para cada edificio, y la contraprestación de cada escritura fija su propia tasa. Como ejemplo, digamos cuatro edificios de $1,000,000 cada uno. Como cuatro transmisiones separadas, cada una queda por debajo de la línea estatal de $3,000,000 y paga 0.4%. Como una sola transmisión de $4,000,000, el monto completo supera la línea.
La forma que usted elige es la forma por la que paga
En Matter of Arbor Hill Associates (Tax Appeals Tribunal, 26 de junio de 1997), un vendedor transmitió 27 parcelas con avalúos separados a un solo comprador, con un solo acuerdo y una sola escritura, y luego alegó que eran 27 transmisiones separadas. El Tribunal resolvió que fue una sola transmisión y señaló que la elección de la forma correspondía al contribuyente, quien asume las consecuencias. La lección vale en ambos sentidos: cómo se redactan las escrituras y cómo se reparte el precio es una decisión de su abogado antes de firmar el contrato, no algo que discutir después del cierre.
Un impuesto que no le corresponde a usted: el impuesto de mansión del estado. La sección 1402-a de la Ley Tributaria impone 1% sobre la transmisión de una propiedad residencial cuando la contraprestación es de $1,000,000 o más, y la ley dice que lo paga el adquirente, es decir el comprador. En la Ciudad de Nueva York, la sección 1402-b agrega un impuesto suplementario sobre transmisiones residenciales de $2,000,000 o más, que también paga el comprador. El comprador lo tendrá en cuenta en lo que puede pagar, pero no aparece del lado del vendedor en la liquidación del cierre. Para ver lo que sí aparece, pase cada edificio por la calculadora de ganancias netas del vendedor.
Multi-Family Buildings for Sale
Current 2 to 4 family and small multi-family listings across NYC
480 Mac Donough Street
Bedford-Stuyvesant
149 LOTT Street
Flatbush
Listing information provided courtesy of the Real Estate Board of New York's Residential Listing Service (RLS). Information is deemed reliable but not guaranteed. Sale listings verified. ©2026 REBNY. RLS data displayed by Keller Williams NYC.
Cuándo se reconoce la ganancia: ventas a plazos y años fiscales
Vender un edificio a la vez le permite decidir en qué año fiscal cae cada ganancia. Dos cierres en diciembre y dos en enero reparten la ganancia entre dos años, lo que puede influir en la tasa a la que se grava. La guía de impuestos sobre ganancias de capital explica las capas federal y de Nueva York.
El financiamiento del vendedor agrega una segunda palanca. Según la sección 453 del Código de Rentas Internas (IRC), una venta en la que usted recibe al menos un pago después del año de la venta es una venta a plazos, y la Publicación 537 del IRS explica que puede declarar parte de la ganancia a medida que llega cada pago en lugar de todo al cierre. Hay dos límites importantes para edificios de alquiler. La Publicación 537 indica que la recuperación de depreciación se declara completa en el año de la venta, haya o no recibido un pago ese año, y el método a plazos no está disponible para un comerciante que tiene propiedades a la venta para clientes. El método también funciona en un paquete, pero financiar un solo edificio vendido a una persona es una exposición más pequeña y manejable que financiar la compra de un portafolio por un fondo.
Un intercambio 1031 con varios edificios
El vendedor que quiere seguir invertido puede intercambiar varios edificios por propiedades de reemplazo bajo la sección 1031 del IRC. El reglamento fija los plazos: 45 días para identificar por escrito la propiedad de reemplazo y 180 días, o la fecha de vencimiento de su declaración si es anterior, para cerrar la compra. Cuando varias propiedades cedidas entran en el mismo intercambio en fechas distintas, el Reglamento del Tesoro 1.1031(k)-1(b)(2)(iii) cuenta ambos plazos desde la primera transferencia. Escalonar ventas individuales dentro de un mismo intercambio no le da más tiempo.
Los límites de identificación están en el párrafo (c)(4) del mismo reglamento. Puede identificar hasta tres propiedades de cualquier valor (la regla de las 3 propiedades), o cualquier número cuyo valor combinado no supere el 200% del valor combinado de todo lo que cedió (la regla del 200%). Si identifica más de lo permitido, el reglamento lo trata como si no hubiera identificado nada. La guía del intercambio 1031 para vendedores en NYC cubre el intermediario y el resto del proceso.
El trabajo práctico antes de que un comprador lo vea
- Una lista de rentas por edificio. Unidad, fechas del contrato, renta legal, renta real y cualquier estatus regulatorio. El comprador de un paquete las leerá todas y el de un solo edificio leerá una.
- Un resumen de violaciones por edificio. Revise los registros de HPD y DOB de cada dirección con la herramienta de revisión de edificios para que usted ponga precio a lo pendiente y no lo descubra el comprador.
- Una sala de datos. Contratos, facturas de impuestos, cargos de agua y alcantarillado, seguros, certificados de ocupación y obras recientes, organizados por edificio.
- El organigrama de propiedad. Si los edificios están en una sola LLC o en varias cambia la venta. Vender las participaciones de la LLC en lugar de los edificios no evita el impuesto municipal: la sección 11-2102(b) del Código Administrativo grava la transferencia de un interés económico en bienes raíces, y la sección 11-2101 lo define para incluir un interés de control, es decir el 50% o más de una entidad dueña de bienes raíces.
Paquete o uno por uno, lado a lado
| Factor | Vender en paquete | Vender uno por uno |
|---|---|---|
| Compradores | Menos compradores: fondos, operadores, inversionistas grandes, financiamiento de portafolio | Más compradores: quienes vivirán en la propiedad y pequeños inversionistas, a menudo con financiamiento residencial |
| Tiempo para cerrar | Una negociación y un cierre, si un comprador se compromete | Varios listados y cierres, repartidos en meses |
| Precio | Valorado por el ingreso combinado, con una concesión por llevarse todo | Cada edificio valorado por sus propios comparables |
| Momento fiscal | La ganancia cae casi toda en un año, salvo que los términos la repartan | Los cierres pueden ubicarse en años fiscales distintos |
| Impuesto de transferencia | Depende de cómo se redacten las escrituras | Cada escritura se mide por su propio precio |
| Trabajo | Una sala de datos, la revisión de un solo comprador | Visitas, contratos y cierres repetidos |
Existe un camino intermedio y muchas veces es la respuesta honesta: vender por separado los edificios individuales más fuertes y ofrecer el resto como un paquete más pequeño a un comprador por ingresos. Lo que lo hace posible es saber, edificio por edificio, cuánto vale cada uno por sí solo antes de que una oferta por el paquete marque el terreno.
¿Está decidiendo cómo vender un grupo de edificios?
Milton Coste, Corredor Asociado Licenciado de Bienes Raíces, con más de 25 años en bienes raíces en Nueva York. No soy su abogado ni su contador, pero puedo darle una opinión de valor por escrito de cada edificio para que compare las ventas individuales con una oferta por el paquete usando números reales.
Obtener una Opinión de ValorEsto es contexto de planificación, no asesoría legal ni fiscal. Las citas legales corresponden a las secciones 1402, 1402-a y 1402-b de la Ley Tributaria de Nueva York, las secciones 11-2101 y 11-2102 del Código Administrativo de la Ciudad de Nueva York, las secciones 453 y 1031 del IRC y la sección 1.1031(k)-1 del Reglamento del Tesoro, junto con la Publicación 537 del IRS, las tasas del RPTT publicadas por el Departamento de Finanzas de la ciudad y la decisión del Tax Appeals Tribunal en Matter of Arbor Hill Associates, DTA No. 812825 (26 de junio de 1997), todo vigente al 23 de septiembre de 2026. Las cifras del ejemplo del impuesto de transferencia son ilustrativas, no datos del mercado. Confirme cómo debe estructurarse su venta con un abogado de Nueva York y un profesional de impuestos antes de firmar un contrato.
