El IRS deprecia los edificios residenciales de alquiler en 27.5 años, así que un propietario que ha rentado parte de un edificio de 2 a 4 familias durante 30 años normalmente ya descontó el costo completo de la parte rentada de la estructura, y cuando el edificio se vende, la ganancia ligada a esa depreciación paga una tasa máxima del 25%. Vender significa pagarlo. Intercambiar significa diferirlo. Conservar el edificio hasta el fallecimiento, con las reglas federales actuales, puede borrarlo para la siguiente generación.
A lo largo de tres ciclos completos del mercado inmobiliario de Nueva York me he sentado en muchas mesas de cocina con dueños de casas de dos, tres y cuatro familias en Brooklyn, Queens y el Bronx, y la pregunta casi siempre llega como "¿es buen momento para vender?". La pregunta útil es cuál de tres salidas le sirve al edificio, al dueño y a la familia.
Para hacer sus propias cuentas mientras lee, abra la herramienta de vender o esperar y cámbiela al modo de edificio de 2 a 4 familias.
Paso uno: la cuenta de las rentas, hecha con honestidad
Un comprador analiza un edificio de 2 a 4 familias a partir de las rentas, piense vivir en él o no. Tres términos sostienen el cálculo:
- Ingreso bruto efectivo (EGI): el total anual de rentas menos una reserva por vacancia y rentas no cobradas.
- Gastos operativos: impuesto predial, seguro, agua y alcantarillado, calefacción y servicios que paga el dueño, reparaciones rutinarias y administración, aunque la haga usted mismo.
- Ingreso operativo neto (NOI): el EGI menos los gastos operativos. La hipoteca no es un gasto operativo, y por eso un edificio sin hipoteca puede parecer más rentable de lo que es.
Aquí va un ejemplo con números redondos. Son cifras ilustrativas, no un dato de mercado de ningún vecindario.
| Ejemplo de 3 familias (ilustrativo) | Anual |
|---|---|
| Rentas: digamos $9,000 al mes entre tres unidades | $108,000 |
| Menos vacancia y rentas no cobradas, digamos 5% | ($5,400) |
| Ingreso bruto efectivo | $102,600 |
| Menos gastos operativos, digamos impuestos, seguro, agua, calefacción, reparaciones, administración | ($32,600) |
| Ingreso operativo neto | $70,000 |
Ahora la prueba honesta. Divida el NOI entre lo que usted cree que vale el edificio hoy, no entre lo que pagó en los años noventa. Contra el valor de hoy, que es el dinero que podría tener en la mano si vendiera, el panorama suele ser mucho más delgado.
En el ejemplo, si usted cree que el edificio vale $1,750,000, el NOI de $70,000 es un rendimiento del 4.0% sobre ese valor. Si cree que vale $1,150,000, el mismo NOI es alrededor del 6.1%. Una regla práctica que yo uso, y es eso, una regla práctica, no una tasa de mercado: por debajo de más o menos 4% sobre su propio número, el comprador le está pagando más por el precio del edificio que por su ingreso, y conservarlo significa sobre todo cargar con un rendimiento bajo sobre mucho capital. Por encima de más o menos 6%, el ingreso cumple su parte, y el intercambio o conservar el edificio merecen una mirada seria.
Paso dos: el mantenimiento diferido y las violaciones abiertas son un descuento
Treinta años de propiedad normalmente traen trabajo pendiente: techo, caldera, ventanas, fachada y, a veces, violaciones abiertas en los registros de la ciudad. El Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda (HPD) inspecciona edificios residenciales y emite violaciones del código de vivienda, y el Departamento de Edificios (DOB) emite las suyas. Ambos son registros públicos, y el abogado y el inspector del comprador los van a revisar.
Lo que encuentren lo descuentan del precio, y lo descuentan como lo haría un comprador prudente: con un margen por lo desconocido encima de la reparación misma. Por eso, resolver lo que razonablemente se puede resolver antes de salir al mercado suele costar menos que el descuento que el comprador pedirá por lo mismo. En cualquier caso, a usted le conviene saber qué hay en el registro antes que el comprador.
Puede consultar lo que HPD y DOB tienen abierto en cualquier dirección con la consulta de edificios, y luego ver cuánto le deja una venta después de gastos de cierre y pagos de deuda con la calculadora de ganancia neta del vendedor.
Si alguna unidad es de renta estabilizada, cuente con que el comprador pedirá el historial de registro de rentas del edificio. La División de Vivienda y Renovación Comunitaria de Nueva York (DHCR) exige el registro anual de rentas para los edificios regulados, y el comprador valorará una unidad estabilizada por su renta legal registrada, así que los huecos o errores en esos registros pasan a formar parte de la negociación.
Ponga sus propias rentas, gastos y valor en la herramienta. Cámbiela al modo de 2 a 4 familias.
Usar la HerramientaPaso tres: el impuesto al vender después de 30 años
Una venta después de tres décadas normalmente apila varias capas de impuesto sobre la misma ganancia. Su contador calcula las cifras exactas. Las capas son estas:
- Recaptura de depreciación en las unidades rentadas. La parte de la ganancia que viene de la depreciación de bienes raíces se llama ganancia no recapturada de la sección 1250, y el Tema 409 del IRS indica que paga una tasa máxima del 25%. La Publicación 544 del IRS explica cómo se calcula.
- Ganancia de capital a largo plazo sobre el resto. Según el Tema 409 del IRS, la mayor parte de la ganancia de capital neta de la mayoría de las personas paga como máximo 15%, con una tasa del 0% en ingresos más bajos y del 20% por encima de los umbrales del 15%.
- El impuesto del 3.8% sobre ingresos netos de inversión, cuando aplica. El Tema 559 del IRS lo aplica sobre el menor entre el ingreso neto de inversión y el ingreso bruto ajustado modificado por encima de $250,000 para matrimonios que declaran en conjunto y $200,000 para contribuyentes solteros. Una ganancia grande de una sola vez puede empujar al dueño por encima de esa línea en el año de la venta.
- Impuesto sobre la renta del Estado y de la Ciudad de Nueva York. La ganancia es ingreso para el Estado de Nueva York, y los residentes de la Ciudad de Nueva York pagan además el impuesto sobre la renta personal de la ciudad. Su contador aplicará las tasas vigentes.
Si usted vive en una de las unidades, parte de la ganancia puede quedar excluida. La sección 121 del Código permite excluir hasta $250,000 de ganancia sobre la vivienda principal, $500,000 para la mayoría de los matrimonios que declaran en conjunto, si fue dueño y vivió allí al menos 24 meses de los cinco años anteriores a la venta. La Publicación 523 del IRS es clara: cuando una parte de la propiedad, separada de su unidad de vivienda, se usó para alquiler, solo la ganancia que corresponde a su parte residencial se puede excluir, y la exclusión no cubre la depreciación. En un edificio de 2 a 4 familias eso significa que la ganancia se divide: su propia unidad puede calificar, las unidades rentadas no. La guía de ganancias de capital en NYC explica la exclusión con más detalle.
Un ejemplo, otra vez con números redondos e ilustrativos: digamos que la depreciación tomada sobre las unidades rentadas a lo largo de los años suma $120,000. Al máximo del 25%, esa porción sola podría costar hasta $30,000 en impuesto federal antes de sumar la capa de ganancia de capital, el 3.8% y los impuestos del estado y la ciudad. Sus registros y su tramo fijan la cifra real.
Active 2-to-4 family listings
Multi-family buildings currently for sale in Brooklyn, Queens, and the Bronx
1267 TELLER Avenue
Concourse Village
381 Manhattan Avenue
East Williamsburg
Listing information provided courtesy of the Real Estate Board of New York's Residential Listing Service (RLS). Information is deemed reliable but not guaranteed. Sale listings verified. ©2026 REBNY. RLS data displayed by Keller Williams NYC.
El camino del intercambio: la sección 1031
Un intercambio de bienes similares bajo la sección 1031 del Código le permite vender el edificio y comprar otros bienes raíces destinados a inversión o negocio sin reconocer la ganancia ahora. Las reglas de la Publicación 544 del IRS son estrictas:
- Debe identificar la propiedad de reemplazo por escrito dentro de los 45 días siguientes a la transferencia del edificio que entrega.
- Debe recibir la propiedad de reemplazo dentro de los 180 días siguientes a esa transferencia, o antes de la fecha de vencimiento de su declaración de ese año, incluidas las prórrogas, si llega primero.
- El dinero de la venta va a un intermediario calificado, no a usted. Tocar el dinero puede romper el intercambio.
- Desde 2018 solo califican bienes raíces, y deben estar destinados a inversión o negocio, no principalmente a la venta.
- Su propia unidad no califica. La Publicación 544 excluye los bienes raíces de uso personal, como su vivienda. En un edificio de 2 a 4 familias donde vive el dueño, solo la parte rentada puede entrar al intercambio, y el efectivo que usted retire generalmente paga impuesto.
Un intercambio difiere el impuesto. No lo borra: la ganancia vieja pasa a la base de la nueva propiedad. La guía 1031 para vendedores en NYC explica ese calendario en un cierre en Nueva York.
El camino de conservar: el ajuste de base al fallecer
Algunos dueños conservan el edificio por una razón que no tiene nada que ver con las rentas. Bajo la sección 1014 del Código, la propiedad adquirida de una persona fallecida generalmente toma como base su valor justo de mercado a la fecha del fallecimiento. Eso reinicia el reloj: la ganancia acumulada durante la vida del dueño, incluida la parte de depreciación, no paga impuesto para los herederos que venden a ese valor. En un edificio comprado hace décadas, esa puede ser la cifra más grande de todo el plan.
La contraparte es todo lo demás que implica conservarlo: la administración, las reparaciones, el rendimiento bajo sobre el capital si la tasa de capitalización sobre el valor de hoy es baja, y un edificio que los herederos quizás tengan que vender, dividir o administrar. También importa cómo pasa el edificio. Un edificio regalado a la familia en vida generalmente conserva la base original de quien lo regaló en lugar de recibir el ajuste (Publicación 551 del IRS), tema que cubre vender una propiedad transferida por $0. El impuesto sobre el patrimonio es una pregunta aparte para su abogado.
Las tres salidas lado a lado
| Vender | Conservar | Intercambio 1031 | |
|---|---|---|---|
| Efectivo ahora | Sí, neto de impuestos y gastos de cierre | Solo el ingreso, o un refinanciamiento con retiro de efectivo | Poco o nada; el efectivo retirado generalmente paga impuesto |
| Impuesto ahora | Recaptura hasta 25%, ganancia de capital, 3.8% cuando aplica, estado y ciudad; la sección 121 puede cubrir su propia unidad | Ninguno sobre la ganancia; sigue el impuesto sobre las rentas | Diferido sobre la parte rentada si se cumplen todas las reglas; su propia unidad queda fuera |
| Carga de administración | Termina al cierre | Continúa mientras sea dueño | Continúa, pero puede pasar a una propiedad que le pida menos |
| Lo que reciben los herederos | El efectivo y las inversiones que queden | El edificio, con la base ajustada al valor al fallecer según la sección 1014 | La propiedad de reemplazo, que también puede recibir el ajuste al fallecer |
El orden que sugiero
Primero, una opinión de valor sobre el edificio tal como está. Segundo, el cálculo de su contador del impuesto de una venta a ese valor, con sus registros de depreciación. Tercero, la tasa de capitalización sobre su propio número. Con esas tres cifras en una hoja, la decisión suele aclararse.
¿Tiene más de un edificio? El orden en que los venda cambia el panorama fiscal: vea vender varios edificios en NYC: en paquete o uno por uno.
Vender, conservar o intercambiar: empiece por sus propios números
Milton Coste, Corredor Asociado Licenciado de Bienes Raíces, con licencia desde noviembre de 2001 y más de 1,100 transacciones en los cinco condados. No soy su contador ni su abogado, pero puedo decirle en cuánto es probable que se venda su edificio y qué va a preguntar un comprador antes de que usted decida.
Abrir la HerramientaEsto es contexto de planificación, no asesoría legal ni fiscal. Las citas corresponden a las secciones 121, 1014, 1015, 1031 y 1250 del Código de Rentas Internas según se describen en los Temas 409 y 559 y las Publicaciones 523, 527, 544 y 551 del IRS, y a la guía del Departamento de Impuestos y Finanzas del Estado de Nueva York sobre el impuesto sobre la renta personal de la Ciudad de Nueva York, todo vigente al 23 de septiembre de 2026. Los requisitos de registro de rentas son los que publica New York State Homes and Community Renewal. Las tasas y los umbrales cambian, y los cortes de tasa de capitalización mencionados son una regla práctica personal, no una tasa de mercado ni un pronóstico. Confirme su situación con un abogado de Nueva York y un profesional de impuestos antes de vender, intercambiar o transferir cualquier propiedad.
