La venta de un apartamento de $1 millón en Nueva York le cuesta rutinariamente al vendedor entre $80,000 y $110,000 antes de que un solo dólar llegue a su cuenta bancaria. Eso es entre el 8% y el 10% del precio de venta que se va en impuestos de transferencia, comisión del corredor, honorarios de abogado, el flip tax del cooperativo donde aplica, y la liquidación de la hipoteca o préstamo subyacente que aún pese sobre la propiedad. La mayoría de los vendedores que conozco nunca han visto estos números organizados en un solo lugar antes de poner su propiedad en venta, y la diferencia entre el "precio de venta" y "lo que realmente me queda" es la sorpresa más grande en una venta en Nueva York. Como Corredor Asociado Licenciado de Bienes Raíces con más de 25 años cerrando operaciones en Manhattan, Brooklyn y Queens, armo una hoja neta para cada vendedor antes de acordar un precio de lista, porque el precio de lista solo significa algo una vez que sabes cuánto te deja en realidad.
Esta guía repasa cada partida del estado de cierre de un vendedor en Nueva York, en el orden en que suele aparecer, para que puedas armar tu propia hoja neta antes de firmar un contrato de listado.
La lista completa de costos de cierre del vendedor
Aquí está cada costo que un vendedor típico en Nueva York paga al cierre, más o menos en orden de tamaño. No todos los vendedores pagan todas las partidas; el flip tax solo aplica a cooperativos cuyo contrato de arrendamiento propietario lo incluye, y la liquidación de hipoteca solo aplica si todavía tienes un préstamo.
| Costo | Rango típico | Quién paga / cuándo aplica |
|---|---|---|
| Comisión del corredor | Negociada, fijada en el contrato de listado | Vendedor, según el contrato de listado firmado |
| Impuesto de transferencia de la ciudad (RPTT) | 1% bajo $500K; 1.425% desde $500K | Vendedor, toda propiedad en Nueva York |
| Impuesto de transferencia del estado | 0.4% | Vendedor, toda propiedad del estado |
| Impuesto de transferencia estatal (nivel adicional) | 0.65% sobre lo que exceda $3M en ciertas transferencias | Vendedor, solo ventas de mayor valor |
| Flip tax del cooperativo | 1%-3% del precio de venta (varía por edificio) | Vendedor, solo si el contrato propietario lo exige |
| Honorarios de abogado | $2,500-$5,000+ | Vendedor, del contrato al cierre |
| Liquidación de hipoteca/préstamo + tarifa de satisfacción | Saldo del préstamo + ~$500 de registro | Vendedor, solo si hay préstamo pendiente |
| Agente de transferencia del cooperativo / tarifas de mudanza | $500-$1,000 | Vendedor, solo cooperativos |
| Tarifa de mudanza del administrador del condominio | $500-$1,500 | Vendedor, solo condominios, varía por edificio |
| Pago de mantenimiento o cargos comunes atrasados, si aplica | Varía | Vendedor, solo si está atrasado en pagos |
La comisión en sí se negocia entre tú y tu corredor y se establece en el contrato de listado, nunca dictada por una fórmula que pueda citar en abstracto. Lo que sí te puedo decir con certeza son los números fijados por ley: el Impuesto de Transferencia de Propiedad Real de Nueva York (RPTT) y el impuesto de transferencia estatal están fijados por estatuto, no son negociables, y afectan a todo vendedor en los cinco condados. Para un repaso completo de la mecánica de estos impuestos, mira mi guía del impuesto de transferencia en Nueva York.
El impuesto de transferencia de la ciudad y del estado, en detalle
El Impuesto de Transferencia de Propiedad Real (RPTT) de la Ciudad de Nueva York es del 1% del precio de venta para transacciones menores a $500,000, y del 1.425% para transacciones de $500,000 o más. El Estado de Nueva York añade su propio Impuesto de Transferencia de Bienes Raíces del 0.4% sobre toda venta, más un 0.65% adicional sobre la porción de ciertas transferencias que exceda los $3 millones. Estos son los dos costos que paga todo vendedor en Nueva York sin excepciones y sin margen de negociación; se cobran al cierre y se pagan directamente a la ciudad y al estado.
Ejemplo trabajado: venta de un cooperativo en $800,000
- RPTT de la ciudad (1.425%): $11,400
- Impuesto de transferencia estatal (0.4%): $3,200
- Honorarios de abogado: $3,000
- Flip tax del cooperativo (2% según el contrato propietario de este edificio): $16,000
- Tarifa del agente de transferencia del cooperativo: $750
- Subtotal antes de comisión y liquidación de hipoteca: $34,350
Ese ejemplo trabajado todavía no incluye la comisión del corredor ni ningún saldo de hipoteca pendiente, y por eso una hoja neta se tiene que armar con tus números específicos en lugar de estimarse con una regla general. Un vendedor sin hipoteca pendiente en la unidad recibe un número muy distinto al de un vendedor que está liquidando un saldo grande, incluso al mismo precio de venta exacto.
El flip tax del cooperativo: lee tu contrato propietario
El flip tax no es un impuesto gubernamental. Es una tarifa de transferencia que algunas corporaciones cooperativas cobran en cada venta, escrita en el contrato de arrendamiento propietario del edificio, y los ingresos van al fondo de reserva del edificio, no a la ciudad ni al estado. No todos los cooperativos lo tienen. Donde existe un flip tax, suele estar entre el 1% y el 3% del precio de venta, aunque algunos edificios lo calculan diferente, sobre la ganancia en vez del precio de venta, o como un monto fijo por acción. Los condominios por lo general no tienen flip tax, aunque algunos reglamentos de condominio incluyen una tarifa de transferencia con función similar. Lee la fórmula exacta en los documentos de gobierno de tu edificio antes de poner la propiedad en venta; es una de las partidas más grandes de toda esta hoja y varía enormemente por edificio. Cubro esta diferencia con más detalle en mi guía del flip tax para vendedores.
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Listing information provided courtesy of the Real Estate Board of New York's Residential Listing Service (RLS). Information is deemed reliable but not guaranteed. Sale listings verified. ©2026 REBNY. RLS data displayed by Keller Williams NYC.
Liquidación de hipoteca: el número que lo cambia todo
El saldo pendiente de tu hipoteca o préstamo subyacente del cooperativo no es un "costo" en el sentido tradicional, es dinero que ya debes, pero sale directamente de tus ganancias al cierre y es la variable individual más grande entre dos vendedores con el mismo precio de venta. Solicita un estado de liquidación a tu prestamista antes de poner la propiedad en venta, incluyendo el interés diario y cualquier penalidad por pago anticipado, para que el número en tu hoja neta sea actual y no un saldo antiguo del estado de cuenta de la hipoteca.
Cómo armar tu propia hoja neta
Una hoja neta es matemática sencilla una vez que tienes cada número: precio de venta, menos comisión, menos impuesto de transferencia de la ciudad y el estado, menos flip tax si aplica, menos honorarios de abogado, menos liquidación de hipoteca, menos cualquier tarifa de mudanza o transferencia del edificio. Lo que queda es lo que realmente te llevas. Preparo este documento exacto para cada vendedor antes de fijar un precio de lista, porque un precio que se ve fuerte en papel puede dejar menos que un precio más bajo en un edificio sin flip tax y sin evaluaciones especiales. Si también estás evaluando si vender ocupado o desocupado, esa decisión tiene su propia matemática que cubro en vender con un inquilino en el lugar, y si tu propiedad es un cooperativo específicamente, el proceso de aprobación de la junta afecta tanto tu calendario como tu neto, lo cual explico en vender un cooperativo frente a un condominio.
Lista de verificación para tu hoja neta
- Consigue un estado de liquidación actual de tu prestamista, no el saldo del año pasado
- Lee tu contrato propietario o el reglamento del condominio para la fórmula exacta del flip tax o tarifa de transferencia
- Confirma tu tasa de comisión por escrito en tu contrato de listado
- Pide a tu abogado un estimado de honorarios antes de firmar nada
- Arma la hoja neta completa antes de fijar el precio de lista, no después de recibir una oferta
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Solicita tu hoja neta gratuitaEl precio de venta es el titular. La hoja neta es la verdad. Todo vendedor merece ver el número real antes de comprometerse con un precio de lista, y armar ese número correctamente, con el flip tax real de tu edificio y tu liquidación de hipoteca real, es donde empieza una venta sólida.
