Según la sección 1015(a) del Código de Rentas Internas (IRC), una casa recibida como regalo conserva la base que tenía "en manos del donante", así que una casa que su padre o su madre compró en $150,000 y le traspasó por $0 se mide desde $150,000 cuando usted la vende, no desde lo que valía el día que la recibió. El $0 de la escritura no borra la historia de la casa. La historia viene incluida.
A lo largo de tres ciclos completos del mercado en la Ciudad de Nueva York, la escritura familiar por $0 es donde he visto las sorpresas más grandes al cierre. El dueño supone que es lo mismo que heredar. Casi nunca lo es, y la diferencia puede ser la cifra más grande de toda la venta.
Esta guía trata de una casa o un edificio de 2 a 4 familias en los cinco condados, con una nota sobre acciones de co-op donde las reglas cambian. Si la propiedad le llegó después de un fallecimiento, por testamento o sucesión, empiece mejor por la guía para vender una propiedad heredada.
Las cuatro formas en que ocurre una escritura por $0
Los traspasos familiares por una suma simbólica toman cuatro formas. Saque la escritura registrada y léala, porque la versión de la familia y el documento no siempre coinciden.
- Una escritura de regalo simple. El padre o la madre le pasa la casa a un hijo, el hijo queda como dueño y el padre no se reserva nada.
- Un regalo al hijo mientras el padre sigue viviendo ahí. La misma escritura, pero el padre nunca se muda. La escritura no le reserva ese derecho; es un acuerdo de familia.
- Una escritura con usufructo vitalicio (life estate). El padre traspasa la casa al hijo pero se reserva, en la propia escritura, el derecho de vivir ahí de por vida. El padre es el titular vitalicio y el hijo tiene el derecho remanente.
- Una escritura a un fideicomiso. El padre traspasa la casa a un fiduciario. Que el fideicomiso sea revocable o irrevocable cambia casi todo lo que sigue.
Lo que ve la parte compradora en ACRIS
Toda escritura registrada en la Ciudad de Nueva York aparece en ACRIS, junto con la contraprestación declarada. Un traspaso familiar suele mostrar cero o una suma simbólica. La guía de ACRIS explica cómo sacar el documento usted mismo, y conviene hacerlo, porque el abogado del comprador y la compañía de título lo van a sacar el mismo día que llegue el contrato.
Preguntan porque un traspaso sin pago abre dudas que una venta no abre: si de verdad fue un regalo, si quien lo dio se quedó con algún derecho, si había un fideicomiso detrás y si se presentaron las declaraciones del impuesto de transferencia.
Las declaraciones que se debían aun en $0
Cuando no se paga nada, normalmente no hay impuesto de transferencia que pagar. Aun así hay declaraciones que presentar. La sección 11-2105(a) del Código Administrativo de la Ciudad exige una declaración conjunta del otorgante y del adquirente "por cada escritura, se deba o no un impuesto", presentada dentro de los treinta días siguientes a la entrega de la escritura y antes de registrarla. Esa es la NYC-RPT. La regla estatal es la sección 1409(a) de la Ley Tributaria, que exige una declaración conjunta "por cada traspaso, se deba o no un impuesto", presentada antes de que la escritura pueda registrarse. Esa es la TP-584-NYC.
Como ambas declaraciones son condición para registrar, una escritura que aparece en ACRIS casi siempre las tuvo. El problema real es la escritura familiar que se firmó en la mesa de la cocina y nunca se registró. En el papel, el padre sigue siendo el dueño, y la compañía de título no va a asegurar una venta del hijo hasta que esa escritura se registre con sus declaraciones o se reemplace. Presentarlas tarde puede generar intereses y multas bajo la sección 11-2114. Averígüelo antes de poner la casa en venta, no después de que lo descubra el abogado del comprador.
Las acciones de co-op funcionan distinto
Un apartamento en co-op se traspasa con acciones y contrato de arrendamiento propietario, no con escritura, y el traspaso normalmente necesitó el consentimiento de la junta. Las declaraciones de la ciudad y del estado igual aplican al traspaso de acciones. Para la exclusión de ganancia, la sección 121(d)(4) del IRC aplica la prueba de propiedad a las acciones y la prueba de uso al apartamento.
Active Brooklyn and Queens listings
Houses and small buildings currently for sale in Brooklyn and Queens
297 Bainbridge Street
Bedford-Stuyvesant
65-15 38th Avenue #4H
Woodside
Listing information provided courtesy of the Real Estate Board of New York's Residential Listing Service (RLS). Information is deemed reliable but not guaranteed. Sale listings verified. ©2026 REBNY. RLS data displayed by Keller Williams NYC.
La base: el número que decide el impuesto
Su ganancia gravable es el precio de venta, menos los gastos de venta, menos su base. La forma en que recibió la casa decide la base.
Escritura de regalo. Base trasladada bajo la sección 1015(a). Usted ocupa el lugar de quien le regaló la casa: su precio de compra más las mejoras que documentó. Si nadie guardó los recibos de las mejoras, la base se queda más baja.
Usufructo vitalicio. La sección 2036(a) incluye en el patrimonio bruto del padre la propiedad que traspasó reservándose "la posesión o el disfrute" de por vida. La sección 1014(b)(9) le da a la propiedad incluida en el patrimonio bruto una base igual al valor de mercado a la fecha del fallecimiento. Así, cuando muere el titular vitalicio, quien tiene el derecho remanente normalmente recibe una base ajustada al alza. Ese ajuste es la principal diferencia fiscal entre un usufructo vitalicio y un regalo simple.
Regalo mientras el padre sigue ahí. La sección 2036 alcanza el disfrute reservado "por fideicomiso o de otra manera", y si un acuerdo familiar no escrito basta para activarla es una pregunta para un abogado tributario, no algo para dar por hecho. Planifique como si el hijo tuviera base trasladada hasta que un abogado le diga lo contrario por escrito.
Fideicomiso revocable. Para efectos fiscales no cambia nada. Bajo la sección 676, el otorgante se trata como dueño mientras exista el poder de revocar, y la sección 2038 mantiene la propiedad en su patrimonio bruto, lo que conserva el ajuste de base al fallecer. La guía del fideicomiso en vida explica cómo se hace ese traspaso.
Fideicomiso irrevocable hecho como regalo completo. Base trasladada, igual que una escritura de regalo, salvo que los términos del fideicomiso devuelvan la propiedad al patrimonio del otorgante. Si el edificio sigue en el fideicomiso cuando vende, la guía para vender un edificio en fideicomiso explica quién firma y qué le pide la compañía de título al fiduciario.
¿Va a vender una propiedad que le llegó por la familia? Empiece por la lista de documentos.
Ver la Guía de Propiedad HeredadaUn ejemplo con números redondos
Esto es una ilustración, no una cifra del mercado. Digamos que un padre compró una casa de dos familias en $150,000, gastó $50,000 documentados en mejoras a lo largo de los años y después se la traspasó a un hijo por $0. El hijo la vende en $1,200,000.
| Solo ejemplo | Escritura de regalo (base trasladada) | Ajuste al fallecer |
|---|---|---|
| Precio de venta | $1,200,000 | $1,200,000 |
| Base | $200,000 ($150,000 más $50,000 en mejoras documentadas) | $1,100,000 (digamos, el valor al fallecer) |
| Ganancia antes de gastos de venta | $1,000,000 | $100,000 |
La misma casa, el mismo precio y $900,000 de diferencia en la ganancia. Los gastos de venta reducen ambas cifras, y la tasa que aplica depende de la declaración de cada vendedor. La guía de impuesto sobre ganancias de capital explica cómo se calcula esa parte.
La exclusión por residencia principal solo ayuda a quien vivió ahí
La sección 121 permite excluir hasta $250,000 de ganancia, o $500,000 en una declaración conjunta cuando se cumplen las condiciones de la ley, si el vendedor fue dueño de la casa y la usó como residencia principal por periodos que sumen dos años dentro de los cinco años previos a la venta. Las dos pruebas son del vendedor.
Ahí es donde duele el regalo con el padre viviendo en la casa. El hijo es dueño pero nunca vivió ahí, así que no pasa la prueba de uso. El padre vivió ahí pero ya no es dueño, así que con el tiempo no pasa la prueba de propiedad. La exclusión que habría cubierto buena parte de la ganancia puede terminar sin pertenecerle a nadie.
Quién tiene que firmar si el titular vitalicio vive
El comprador adquiere la casa completa, y mientras vive el padre, la casa completa está repartida entre el titular vitalicio y quienes tienen el derecho remanente. El contrato y la escritura necesitan la firma del titular vitalicio y de cada titular del remanente. Si un hermano con parte del remanente no firma, no hay venta. Vender en vida del titular vitalicio también significa que no ha ocurrido un fallecimiento, así que no hay ajuste de base: la parte de los titulares del remanente se mide desde la base trasladada. Cómo se reparten el precio y cualquier exclusión entre el titular vitalicio y los del remanente es una pregunta para el contador antes de que alguien firme un contrato.
Las cuatro vías lado a lado
| Escritura de regalo | Usufructo vitalicio | Fideicomiso revocable | Herencia | |
|---|---|---|---|---|
| Quién firma para vender | El hijo que la recibió | El titular vitalicio y cada titular del remanente mientras aquel vive; los del remanente después del fallecimiento | El fiduciario | El albacea o administrador, o los herederos una vez que el título pasa a ellos |
| Base al vender | La base del donante, IRC 1015(a) | Ajustada al fallecer el titular vitalicio, IRC 2036 y 1014(b)(9); trasladada si se vende antes | Sin cambio mientras vive el otorgante; ajustada al fallecer, IRC 2038 y 1014 | Valor a la fecha del fallecimiento, IRC 1014(a) |
| Sección 121 disponible para | El hijo, solo si fue dueño y vivió ahí dos de los últimos cinco años | Solo quien cumpla ambas pruebas; pida la opinión de un contador antes de vender en vida | El otorgante, tratado como dueño bajo IRC 676 | El heredero, solo por su propia propiedad y uso |
| Qué pide la compañía de título | La escritura de regalo registrada con su NYC-RPT y TP-584-NYC | La escritura de usufructo registrada; el acta de defunción si el titular vitalicio falleció | La escritura registrada al fiduciario y el documento del fideicomiso o una certificación del poder del fiduciario para vender | Las cartas del Tribunal Sucesorio (Surrogate's Court), o prueba de cómo pasó el título |
Otra razón por la que las familias usan estas escrituras: Medicaid
Muchos de estos traspasos se hicieron pensando en el costo de un hogar de ancianos. El Departamento de Salud del Estado de Nueva York indica que el periodo de revisión retroactiva para Medicaid de hogar de ancianos son los 60 meses inmediatamente anteriores a la fecha en que la persona está internada y ha presentado su solicitud. Si el cuidado de un padre es parte del panorama, pida a un abogado de derecho de la tercera edad que revise las fechas antes de vender.
Qué hacer antes de poner la casa en venta
- Saque la escritura de ACRIS. Confirme cuál de las cuatro vías tiene y si se le reservó algo al padre.
- Confirme las declaraciones. La NYC-RPT y la TP-584-NYC del traspaso por $0, o un plan para registrar bien una escritura que nunca se registró.
- Haga la lista de firmantes. En un usufructo vitalicio, cada titular del remanente, con su dirección actual.
- Saque primero el número del impuesto. Pida a un contador que calcule la ganancia antes de poner precio, para decidir con el neto a la vista. La calculadora de ingresos netos cubre el lado de los gastos de cierre.
Ponga en orden los documentos y el número antes de vender
Milton Coste, Corredor Asociado Licenciado de Bienes Raíces, con más de 25 años en bienes raíces en Nueva York y más de 1,100 transacciones en los cinco condados. No soy su abogado ni su contador, pero le puedo decir cuánto vale la casa y qué va a pedir el abogado del comprador antes de que una escritura familiar se convierta en un retraso al cierre.
Empezar con la ListaEsto es contexto de planificación, no asesoría legal ni tributaria. Las citas legales corresponden a las secciones 121, 676, 1014, 1015, 2036 y 2038 del IRC, las secciones 11-2105 y 11-2114 del Código Administrativo de la Ciudad de Nueva York y la sección 1409 de la Ley Tributaria de Nueva York, todas vigentes al 23 de septiembre de 2026. El periodo de revisión de Medicaid es el que indica el Departamento de Salud del Estado de Nueva York en el GIS 15 MA/07. El ejemplo usa números redondos ilustrativos, no datos del mercado. Si un acuerdo no escrito para seguir viviendo en una casa regalada la pone bajo la sección 2036 del IRC depende de los hechos. Confirme su situación con un abogado de Nueva York y un profesional de impuestos antes de firmar un acuerdo de venta o un contrato.
