Según la sección 7-2.4 de la Ley de Patrimonios, Poderes y Fideicomisos de Nueva York (EPTL), toda venta de un fiduciario hecha en contra de los términos del fideicomiso es nula. Esa sola frase explica por qué una compañía de títulos en Nueva York lee el acuerdo de fideicomiso antes de asegurar la venta, y por qué la primera tarea del fiduciario no es ponerle precio al edificio. Es demostrar que la persona que firma la escritura tiene el poder de firmarla.
He vendido propiedades para fiduciarios a lo largo de tres ciclos completos del mercado, y el patrón se repite: el edificio está bien, y es en el papeleo donde se atrasa la fecha de cierre. Esta guía explica el orden que mantiene la venta a tiempo.
Si la propiedad se pasó al fideicomiso en vida del dueño, la guía para pasar un apartamento a un fideicomiso en vida explica cómo debió hacerse esa transferencia. Este artículo empieza donde termina aquel: el fideicomiso es el dueño y ahora hay que vender.
Quién tiene autoridad para vender
Manda el documento del fideicomiso. Nombra al fiduciario, al fiduciario sucesor y el hecho que le pasa el cargo, normalmente la muerte del otorgante o una incapacidad documentada. El otorgante (quien creó el fideicomiso) suele ser el primer fiduciario y firma mientras vive y está capacitado.
La ley de Nueva York completa los poderes que el documento no menciona. La sección 11-1.1(b)(5)(B) de la EPTL autoriza a todo fiduciario, término que la ley define para incluir a los fiduciarios de fideicomisos expresos, a vender bienes del fideicomiso en venta pública o privada y en los términos que a su juicio sean más ventajosos para los interesados. Ese poder tiene dos límites. Aplica solo a falta de disposiciones contrarias o limitantes en el documento, y no alcanza bienes que el documento asigna específicamente. Si el fideicomiso dice que el edificio es para un hijo determinado, la tarea del fiduciario puede ser traspasárselo a ese hijo, no venderlo.
Revocable o irrevocable al momento de vender
Un fideicomiso en vida revocable es la propiedad del otorgante bajo otro nombre. Al morir el otorgante se vuelve irrevocable y pasa a ser un contribuyente aparte. El IRS incluye el caso de un fideicomiso revocable que se convierte en irrevocable entre los que requieren un nuevo Número de Identificación del Empleador (EIN). Así que la primera pregunta en toda venta de un fideicomiso es sencilla: ¿vive el otorgante? La respuesta cambia quién firma, qué número de contribuyente va en los documentos de cierre y en qué declaración se reporta la ganancia.
Lo que pedirán la compañía de títulos y el abogado del comprador
Como una venta contraria a los términos del fideicomiso es nula, el lado del comprador quiere ver esos términos. Cuente con esta lista y empiece a reunirla antes de poner la propiedad en venta.
| Documento | Para qué sirve |
|---|---|
| El acuerdo de fideicomiso y cada enmienda, o una certificación de fideicomiso si la compañía de títulos la acepta | Demuestra el poder del fiduciario para vender y sus límites |
| La aceptación firmada del fiduciario sucesor | Demuestra que el nuevo fiduciario asumió el cargo |
| Certificado de defunción certificado del otorgante, o la documentación de incapacidad que exija el documento | Prueba el hecho que pasó la autoridad al sucesor |
| El EIN del fideicomiso, cuando ya es un contribuyente aparte | El cierre y los reportes fiscales van bajo el número del fideicomiso, no el Seguro Social del otorgante |
| Una escritura de fiduciario (casa, edificio o condominio) | El fiduciario transmite en su capacidad fiduciaria |
| Co-op: certificado de acciones y contrato de arrendamiento propietario a nombre del fideicomiso, más el consentimiento de la junta a la venta | Un co-op vende acciones y un contrato, y la junta aprueba la transferencia |
La línea del co-op es la que más problemas causa: si las acciones nunca se reemitieron al fideicomiso, el fideicomiso no es su dueño, y puede que la venta tenga que pasar por el patrimonio del otorgante. Para una casa, condominio o edificio, la revisión equivalente es la escritura registrada: la guía de ACRIS muestra cómo confirmar que el dueño registrado es el fiduciario y no el otorgante a título personal.
Aprobación judicial y consentimiento de los beneficiarios
Esta es la gran diferencia práctica con una sucesión. Los bienes titulados a nombre de un fideicomiso no pasan por el proceso sucesorio, así que el fiduciario en general vende sin cartas del Tribunal de Sucesiones (Surrogate's Court) y sin que un juez apruebe el precio. Un albacea que vende una casa que nunca se puso en un fideicomiso tiene que ser designado primero, algo que la guía de compra a una sucesión explica desde el lado del comprador.
Sin tribunal no significa sin nadie a quien rendir cuentas. Revise el documento para ver si exige aviso a los beneficiarios, consentimiento por escrito, o la firma de un cofiduciario. Una venta al propio fiduciario, o a un familiar del fiduciario, es otro asunto y requiere hablar con el abogado del fideicomiso antes de firmar un contrato.
¿Se encarga de una sucesión o un fideicomiso tras una muerte en la familia?
Vea la Guía de Propiedad Heredada
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Lo que el fiduciario les debe a los beneficiarios en el precio
Un fiduciario vende dinero ajeno. La regla del inversionista prudente de Nueva York, sección 11-2.3 de la EPTL, exige al fiduciario actuar con cuidado, habilidad y cautela razonables, y aclara que el cumplimiento se mide por un estándar de conducta, no por el resultado. Dicho en simple: un fiduciario no es responsable porque el mercado se enfrió. Queda expuesto cuando no hay constancia de cómo se llegó al precio.
Arme esa constancia sobre la marcha: comparables por escrito que incluyan anuncios pendientes y vencidos, cada oferta y por qué contraofertó o la rechazó, y cuánto tiempo y dónde se promocionó la propiedad. Cuando un beneficiario pregunte después por qué el edificio se vendió en ese precio, la respuesta es una carpeta, no un recuerdo. Una solicitud de valoración gratuita es un punto de partida por escrito, y una visita en persona es el siguiente paso.
Impuestos de transferencia en la venta
Las ventas de un fideicomiso pagan los mismos impuestos de transferencia que cualquier venta a un comprador externo. Las tasas dependen del tipo de propiedad y del precio.
| Impuesto | Propiedad | $500,000 o menos | Más de $500,000 |
|---|---|---|---|
| RPTT de NYC | Casa de 1, 2 o 3 familias, unidad de condominio, apartamento co-op | 1% | 1.425% |
| RPTT de NYC | Toda otra propiedad, incluido un edificio de 4 o más unidades | 1.425% | 2.625% |
| Impuesto del Estado de NY | Toda transmisión | 0.4% | 0.4% |
| Impuesto adicional del Estado en NYC | Residencial desde $3,000,000, otra propiedad desde $2,000,000 | n/a | +0.25%, para 0.65% en total |
Supongamos, como ejemplo, que un fideicomiso vende una casa de dos familias en $1,200,000. El impuesto de la ciudad al 1.425% es $17,100 y el del estado al 0.4% es $4,800, así que salen $21,900 antes de cualquier otro gasto de cierre. La declaración de la ciudad vence dentro de los treinta días de la transferencia. Haga sus propios números en la calculadora de impuestos de transferencia de NYC, y pida al abogado del fideicomiso que confirme en qué categoría de tasa cae la propiedad.
Impuesto sobre la renta: la base decide la factura
La ganancia de capital es el precio de venta menos la base, y la forma en que se armó el fideicomiso decide la base.
- Fideicomiso revocable, el otorgante falleció. La sección 1014(b)(2) del Código de Rentas Internas (IRC) trata como adquiridos del difunto los bienes que puso en un fideicomiso reservándose en todo momento el derecho a revocarlo, y la sección 2038 mantiene esos bienes en el patrimonio bruto. La base en general se ajusta al valor de mercado a la fecha de la muerte. Una venta poco después suele mostrar poca ganancia gravable.
- Fideicomiso irrevocable financiado con una donación completa. La sección 1015 del IRC en general le da al fideicomiso la base del otorgante, muchas veces un precio de compra de hace décadas. La misma venta puede traer una ganancia grande. Ciertos derechos que el otorgante se reservó pueden devolver el bien al patrimonio, y esa es una pregunta para el preparador de impuestos, no para el corredor.
- Fideicomiso revocable, el otorgante vive. Para el impuesto sobre la renta el fideicomiso no cuenta, y la venta se reporta como del propio otorgante.
Una frase cuidadosa sobre la exclusión por venta de vivienda: la sección 121 del IRC cubre una propiedad que el contribuyente posee y usa como residencia principal, así que una vez fallecido el otorgante y con el fideicomiso como contribuyente propio, asuma que la exclusión no está disponible salvo que su profesional de impuestos confirme una base específica. La guía de ganancias de capital explica la exclusión y el ajuste de base con más detalle.
Después del cierre: distribuciones y declaraciones del fideicomiso
El dinero de la venta llega a la cuenta del fideicomiso. Luego el fiduciario distribuye según el documento, sea en partes directas o en un fideicomiso que continúa, y guarda una reserva para las declaraciones antes de emitir los cheques finales.
Cuando el fideicomiso ya es un contribuyente aparte, el fiduciario presenta el Formulario federal 1041, que según el IRS reporta los ingresos, deducciones y ganancias del fideicomiso y el ingreso acumulado, reservado para distribución futura o distribuido a los beneficiarios. El equivalente de Nueva York es el Formulario IT-205, la declaración de impuestos sobre la renta fiduciaria. Las distribuciones en general trasladan ingreso gravable a los beneficiarios, que reciben un Schedule K-1 del fideicomiso. El momento de las distribuciones frente al año fiscal del fideicomiso importa, así que el contador debe ver la hoja de cierre antes de mover el dinero.
Venta de un fideicomiso frente a venta de una sucesión
Si no sabe cuál de las dos tiene entre manos, revise la escritura o el certificado de acciones. Un bien titulado a nombre del fideicomiso lo vende el fiduciario según el documento. Un bien que sigue a nombre del dueño fallecido lo vende un albacea o administrador designado por el Tribunal de Sucesiones, aunque exista un fideicomiso para otros bienes. La página de propiedad heredada recorre el lado de la sucesión, y si la propiedad llegó a la familia con una escritura sin contraprestación en vez de un fideicomiso, la guía para vender una propiedad transferida por $0 explica la trampa de base en ese camino.
Antes de poner en venta: la lista del fiduciario
| Paso | Qué hacer |
|---|---|
| Obtener | El acuerdo de fideicomiso completo y sus enmiendas, su aceptación firmada como fiduciario, certificados de defunción certificados y el EIN del fideicomiso |
| Obtener | Para un co-op, el certificado de acciones, el contrato de arrendamiento propietario y el paquete de solicitud de venta del edificio |
| Encargar | Una tasación a la fecha de la muerte si el otorgante falleció, para documentar la base ajustada |
| Encargar | Una búsqueda de título que confirme que el fiduciario es el dueño registrado, y comparables por escrito para el expediente de precio |
| Confirmar | Todo aviso o consentimiento que exija el documento, y si algún beneficiario recibe el bien en sí en lugar del dinero |
| Confirmar | Con el contador: la base, la categoría del impuesto de transferencia y el momento de las distribuciones frente al año fiscal del fideicomiso |
¿Vende una propiedad como fiduciario o albacea?
Milton Coste, Corredor Asociado Licenciado de Bienes Raíces, con licencia desde noviembre de 2001 y más de 1,100 transacciones en los cinco condados. No soy su abogado ni su contador, pero puedo ayudarle a armar la constancia de precio que un fiduciario necesita y mantener la venta en marcha mientras se completa el papeleo.
Empiece la Guía de Propiedad HeredadaEsto es contexto de planificación, no asesoría legal ni tributaria. Las citas legales corresponden a las secciones 7-2.4, 11-1.1 y 11-2.3 de la EPTL, la sección 11-2102 del Código Administrativo de NYC, la sección 1402 de la Ley Tributaria de NY y las secciones 121, 1014, 1015 y 2038 del IRC, junto con la guía del IRS sobre nuevos EIN para fideicomisos y las descripciones del IRS y de Nueva York de los Formularios 1041 e IT-205, todo vigente al 23 de septiembre de 2026. Las tasas de transferencia son las vigentes en esa fecha. Lo que exige una compañía de títulos o una junta de co-op varía según la compañía y el edificio. Cada documento de fideicomiso es distinto y sus términos mandan. Confirme su situación con un abogado de Nueva York y un profesional de impuestos antes de firmar un contrato de venta o distribuir el dinero.
