Dos apartamentos de Nueva York pueden llamarse los dos cooperativas con límite de ingresos y no tener casi nada en común cuando el dueño decide irse. Una co-op HDFC se vende: usted contrata un corredor, la lista, un comprador ofrece, una junta aprueba. Un apartamento Mitchell-Lama se entrega: usted devuelve las acciones a la compañía de vivienda a un precio fijado por fórmula, y la compañía se lo vende al siguiente hogar de su lista de espera. Confundir los dos le cuesta meses al vendedor.
Represento a compradores y vendedores en co-ops HDFC, y al momento de escribir esto tengo un listado HDFC activo, una co-op de tres habitaciones en 15 Fort Washington Avenue en Washington Heights. La mecánica de abajo es la que explico por teléfono a los dueños. La guía de apartamentos con límite de ingresos cubre los mismos programas desde el lado del comprador.
| Pregunta | Co-op HDFC | Co-op Mitchell-Lama |
|---|---|---|
| Quién la compra | Un comprador que califica por ingreso, encontrado en el mercado abierto | La compañía de vivienda, que la revende al siguiente hogar en orden de su lista de espera |
| Quién fija el precio | Usted, dentro del techo o la fórmula que imponga el plan de oferta | La compañía de vivienda, sujeta a la aprobación de HPD, con una fórmula del reglamento |
| ¿Hay corredor? | Sí. Es un listado normal con un grupo de compradores anormal | No. No hay listado ni ofertas competidas |
| Mayor costo del vendedor | El flip tax, que suele ser de 20% a 30% de la ganancia o del precio | Los cargos de mantenimiento que sigue debiendo tras entregar el apartamento, más deducciones por reparaciones y adeudos |
Parte A: vender una co-op HDFC
Una co-op HDFC es una venta de verdad. Sale al mercado, los compradores la visitan y usted negocia. Lo distinto es que hay tres restricciones encima del proceso normal de co-op, y cada una está escrita por edificio, no por ciudad.
La restricción de reventa vive en su plan de oferta
No existe un tope de reventa HDFC para toda la ciudad. El plan de oferta y los estatutos de cada edificio fijan los términos, y los patrones comunes son una fórmula de precio de reventa, casi siempre el precio original de compra más una tasa fija de apreciación anual más mejoras de capital aprobadas, y un flip tax que suele ir de 20% a 30% de la ganancia o del precio de venta. Las co-ops a precio de mercado cobran de 1% a 3%. Esa brecha es la cifra más grande en la aritmética de un vendedor HDFC, y la razón por la que las unidades HDFC se venden entre 30% y 50% por debajo de apartamentos comparables a precio de mercado. La mecánica completa está en la guía de cooperativas HDFC.
Consiga la cláusula de su edificio por escrito con la administradora antes de nombrar un precio. He visto a vendedores fijar el precio con la venta de un vecino y descubrir en el contrato que a su línea del edificio le aplicaba otra enmienda.
Su comprador tiene que calificar por ingreso
Los límites de ingreso HDFC van de 80% a 165% del Ingreso Medio del Área y los fija cada edificio. Con el techo común de 120% del AMI para 2026, un comprador solo califica hasta $142,560 y un hogar de cuatro hasta $203,520, según el Ingreso Medio del Área de HPD. El edificio verifica con dos años de declaraciones de impuestos, y su exención fiscal depende de respetar esos límites, por eso las juntas no ceden en este punto.
Para el vendedor eso es una cuestión de tamaño del grupo de compradores, no de papeleo. Mande a los interesados a la revisión de elegibilidad HDFC antes de que presenten una oferta y dedicará sus visitas a gente que sí puede cerrar. El financiamiento estrecha el grupo por segunda vez, porque no todos los bancos prestan sobre unidades HDFC.
Aprobación de la junta, con otro reloj
La junta sigue aprobando a su comprador, sigue pidiendo expediente y entrevista, y en la mayoría de los edificios HDFC además tiene derecho de preferencia junto con el requisito de ingreso para el siguiente comprador. Un detalle que el vendedor HDFC debe conocer: las cooperativas HDFC constituidas bajo el artículo XI de la Ley de Financiamiento de Vivienda Privada quedan fuera de la Ley Local 58, la norma de 2026 que da 45 días a las demás juntas de co-op para decidir. Su junta no corre contra ese reloj. Calcule de 4 a 6 meses para un ciclo completo de venta HDFC, en lugar de los 90 a 120 días de una co-op a precio de mercado.
Poner precio dentro de un tope todavía deja margen
Los dueños suelen suponer que un precio de fórmula no deja nada que negociar. El tope es un techo, no una cifra fija. Condición, piso, luz, distribución y si el comprador necesita financiamiento deciden en qué punto de la banda se vende de verdad, y un comprador de contado un poco más abajo puede dejarle más neto que uno financiado en el techo que pasa cuatro meses sin encontrar banco. Corra las dos opciones en la calculadora de ganancias netas del vendedor con el flip tax de su edificio adentro antes de decidir cuál oferta es mejor. El flip tax y los impuestos de transferencia también son costos de la venta para efectos fiscales, algo que recorre la guía de ganancias de capital.
¿Vende un apartamento con límite de ingresos?
Las reglas de reventa HDFC se escriben edificio por edificio. Leo el plan de oferta antes de ponerle precio a nada.
Agende una consulta gratuitaParte B: vender un apartamento Mitchell-Lama
Ahora la respuesta más dura. Si usted posee acciones en una cooperativa Mitchell-Lama que sigue dentro del programa, no le vende el apartamento a un comprador. Le vende las acciones de vuelta a la compañía de vivienda, y la compañía las revende.
Para los desarrollos supervisados por la Ciudad, el procedimiento está escrito en las Reglas de la Ciudad de Nueva York, en 28 RCNY sección 3-06, Reventa de Acciones Cooperativas. Los pasos que establece:
Cómo funciona de verdad una venta Mitchell-Lama supervisada por la Ciudad
- Usted notifica por escrito a la compañía de vivienda con al menos 90 días de anticipación su intención de venderle las acciones a la compañía o a quien esta designe.
- Transfiere las acciones a la compañía y entrega la posesión del apartamento en el momento acordado. La compañía luego inspecciona el apartamento para determinar las reparaciones necesarias.
- Cualquier sobrecargo, cuota u otra cantidad que usted le deba a la compañía se descuenta del capital que le corresponde.
- Usted sigue siendo responsable de los cargos de mantenimiento y de la electricidad medida hasta 90 días después de entregar la posesión, o hasta que las acciones se transfieran al nuevo dueño, lo que ocurra primero.
- La compañía vende las acciones siguiendo el orden cronológico de su lista de espera.
Fuente: Reglas de la Ciudad de Nueva York, Título 28, Capítulo 3, sección 3-06 (Compañías de Vivienda de Lucro Limitado Asistidas por la Ciudad).
Cuánto le pagan y cómo se calcula
La misma regla fija el precio. El precio de reventa de las acciones lo establece la compañía de vivienda sujeto a la aprobación de HPD, y equivale a lo que usted pagó originalmente por las acciones, más las evaluaciones de capital y contribuciones voluntarias de capital aprobadas por HPD que usted haya aportado, más, cuando la compañía lo haya establecido, una parte proporcional del principal hipotecario amortizado durante el período que fije la junta, más un cargo administrativo no reembolsable que la regla limita a $150 y que se queda la compañía.
Lea esa lista otra vez por lo que falta: apreciación. No hay valor de mercado en ella. Un accionista de Mitchell-Lama que vio duplicarse los precios del barrio alrededor no participa de eso, por diseño. El programa cambió esa apreciación por un precio de compra y cargos mensuales muy por debajo del mercado desde el inicio.
Dos aclaraciones importantes. Primera, la supervisión está dividida: la Ciudad, a través de HPD, supervisa los desarrollos asistidos por la Ciudad, mientras que Homes and Community Renewal del Estado de Nueva York supervisa los estatales bajo los artículos 2 y 4 de la Ley de Financiamiento de Vivienda Privada. Si el suyo es estatal, confirme el procedimiento equivalente con su oficina de administración y con HCR del Estado en lugar de suponer que aplica la regla municipal. Segunda, las cifras exactas son propias de cada desarrollo. Su oficina de administración y la oficina del programa Mitchell-Lama de HPD son las únicas fuentes de su cifra real de capital.
Si el desarrollo ya salió del programa
No todo edificio al que llaman Mitchell-Lama sigue siéndolo. HCR explica que un desarrollo tiene derecho a salir del programa después de 20 años, y que esa salida, llamada formalmente disolución, significa que el proyecto pagó su hipoteca y quedó fuera de supervisión. Una vez que una cooperativa se disuelve del programa, las reglas de reventa Mitchell-Lama dejan de regir su venta y los documentos de la corporación reconstituida toman el mando, lo que en general significa una venta de co-op ordinaria con una junta ordinaria.
Es una pregunta de estatus con una respuesta grande en dólares, así que pregúntele directamente a la administradora bajo qué régimen está su edificio antes de planear nada. Si ya se privatizó, le aplica todo lo que está en el proceso de junta para vendedores de co-op.
Vea las co-ops HDFC que están en el mercado
Buscar co-ops HDFCLa versión corta
- Una co-op HDFC se vende en el mercado abierto a un comprador que califica por ingreso, bajo la fórmula de reventa y el flip tax que fije su plan de oferta.
- Los flip taxes HDFC suelen ir de 20% a 30%, frente a 1% a 3% en co-ops a precio de mercado. Consiga la cláusula de su edificio antes de poner precio.
- Las juntas HDFC están exentas de la ley de los 45 días, así que calcule de 4 a 6 meses de ciclo.
- Un apartamento Mitchell-Lama que sigue en el programa no se lista ni se le vende a un comprador. Las acciones vuelven a la compañía de vivienda a un precio de fórmula y salen al siguiente hogar de la lista de espera.
- Los edificios que se disolvieron del programa vuelven a ser co-ops convencionales. Confirme primero el estatus del suyo.
Hay más respuestas sobre el programa en las preguntas frecuentes de HDFC, y la herramienta de si conviene vender ahora pone su caso en números.
Esto es contexto de planificación, no asesoría legal ni financiera. Los términos de reventa HDFC los fija el plan de oferta y los estatutos de cada edificio. Los procedimientos Mitchell-Lama citados aquí provienen de las Reglas de la Ciudad de Nueva York, Título 28, Capítulo 3, sección 3-06, que rige los desarrollos asistidos por la Ciudad; los desarrollos estatales los administra Homes and Community Renewal del Estado de Nueva York. Confirme las reglas de su edificio con la administradora, la agencia supervisora y un abogado de bienes raíces de Nueva York.
