Qué decide realmente el momento
En más de 25 años vendiendo en el Alto Manhattan, Queens y más allá, he aprendido que la pregunta de "debo vender ahora" rara vez se trata de predecir el mercado. Depende de unos pocos factores personales. El mayor en este ciclo es el efecto de la tasa fija baja: si tiene una hipoteca por debajo del 4%, vender significa dejarla y comprar su próxima casa a las tasas de hoy, lo que sube su costo real de mudarse. Si tiene una razón clara para mudarse, eso importa menos. Si solo busca el tope del mercado, importa mucho.
El reloj de las ganancias de capital
Si la casa es su residencia principal y la ha tenido y vivido al menos dos de los últimos cinco años, por lo general puede excluir hasta $250,000 de ganancia si es soltero, o $500,000 si está casado y declara en conjunto. Vender antes de los dos años puede perder esa exclusión. Confirme su caso con un asesor fiscal, pero conviene saber la línea de los dos años antes de publicar.
Las otras palancas son su capital, un flip tax de cooperativa en una tenencia corta, su flexibilidad de plazo, y si la casa está lista para mostrar. La herramienta de arriba las convierte en una inclinación clara. Cuando esté listo para el número que ancla toda la decisión, reciba un análisis comparativo de mercado gratuito, y vea cuánto conservaría con la calculadora de ganancia neta.
Si es dueño de un edificio de 2 a 4 familias
Cambie la herramienta al modo de edificio y la prueba honesta pasa a ser la tasa de capitalización sobre su número: el ingreso operativo neto dividido entre lo que usted cree que vale el edificio. Si rinde menos del 4% sobre ese valor, el comprador le paga por el precio, no por la renta, y conservarlo significa sobre todo cargar con un rendimiento bajo. Por encima del 6%, la renta está haciendo su parte, y un intercambio 1031 puede pasarla a otra propiedad en vez de cobrar la venta. Esos cortes son la regla práctica de esta herramienta, no un dato del mercado. El mantenimiento diferido y las violaciones abiertas salen del precio de cualquier manera, como una reparación que usted paga o un descuento que el comprador toma. Para la decisión completa, lea dueño de un edificio de 2 a 4 familias por 30 años: vender, conservar o intercambiar, y revise el lado fiscal en la guía de impuestos sobre ganancias de capital.
