Para vender un brownstone en NYC, usted confirma el número de unidades legales en el certificado de ocupación, revisa las violaciones abiertas, entrega la declaración de divulgación sobre la condición de la propiedad antes de que el comprador firme, documenta a los inquilinos y los permisos de monumentos históricos, fija el precio con ventas cerradas de casas y luego firma el contrato y cierra por medio de abogados. No hay junta. Usted vende un bien inmueble con una escritura, y el abogado del comprador, su prestamista y la compañía de títulos examinan la casa misma. En una casa de una a tres familias de más de $500,000, el vendedor paga el impuesto de transferencia de la ciudad de Nueva York de 1.425% y el del estado de 0.4%, lo que suma $36,500 en una venta de $2,000,000 antes de la comisión, los honorarios del abogado y la liquidación de cualquier hipoteca.
Desde que empecé en bienes raíces en Nueva York en noviembre de 2001, las ventas de casas que he visto renegociarse a última hora casi nunca giran en torno a la cocina o la escalinata. Giran en torno a registros públicos que el vendedor pudo revisar antes de listar: un certificado de ocupación que muestra menos unidades legales de las que la casa usa, una violación vieja que nadie cerró, o trabajo en la fachada hecho sin permiso de monumentos históricos. Esta guía pone esas revisiones primero.
En Nueva York, "brownstone" y "townhouse" se usan de manera amplia. Ambos términos describen las casas en hilera del siglo 19 que se encuentran en Brooklyn, Harlem y otras partes de la ciudad, y muchas son hoy legalmente casas de dos a cuatro familias. Si la suya tiene unidades en alquiler, lea vender, conservar o intercambiar una casa de 2 a 4 familias junto con esta guía.
Vender una casa no es vender un apartamento
Un brownstone o townhouse
- • No hay junta; usted traspasa la casa con una escritura
- • Se requiere la declaración de divulgación en casas de una a cuatro familias
- • Se revisan el certificado de ocupación y las unidades legales
- • Los inquilinos y sus contratos de arrendamiento pasan con la casa
- • Los permisos de LPC importan en un distrito histórico
Una cooperativa o un condominio
- • La junta de la cooperativa aprueba al comprador; la de un condominio suele tener un derecho de preferencia
- • No hay declaración de divulgación; la ley excluye las unidades de condominio y los apartamentos de cooperativa
- • Los documentos del edificio guían casi toda la revisión del comprador
- • Cargos del edificio y, en muchas cooperativas, un flip tax
Paso 1: Obtenga el certificado de ocupación y cuente las unidades legales
El certificado de ocupación, o CO, indica cómo se puede usar legalmente un edificio, incluido cuántas viviendas puede tener. Busque la dirección en el Buildings Information System (BIS) del Departamento de Edificios o en su portal público DOB NOW. Muchas casas en hilera son anteriores a 1938, y para un edificio construido o modificado antes de 1938 que no necesitaba un CO en ese momento, el Departamento de Edificios indica que el dueño puede obtener una Letter of No Objection que confirma su uso legal.
Luego compare el papel con la casa. Si los registros dicen dos familias y la casa funciona como tres apartamentos, la tercera unidad no es un uso legal, y tanto el abogado del comprador como el tasador del prestamista lo van a ver. Espere que el comprador descuente esa diferencia del precio o le pida que la corrija, y decida su respuesta antes de listar.
Paso 2: Revise las violaciones abiertas del DOB y de HPD
Dos agencias de la ciudad emiten las violaciones que un comprador va a encontrar: el Departamento de Edificios (DOB), por temas de construcción y del código de edificios, y el Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda (HPD), por temas del código de mantenimiento de viviendas. Las del DOB aparecen en BIS y DOB NOW y las de HPD en HPD Online, o puede pasar su dirección por la revisión gratuita del edificio para ver ambas en un solo lugar.
Un comprador valora una violación abierta con cautela: el costo de la reparación más un margen por lo que no puede ver. Resolver lo que razonablemente se puede resolver antes de listar muchas veces cuesta menos que ese descuento.
Townhouses & Single-Family Homes
Brownstones and townhouses currently for sale in Manhattan and Brooklyn
138 W 82nd Street
Upper West Side
2136 E 28th Street
Sheepshead Bay
Listing information provided courtesy of the Real Estate Board of New York's Residential Listing Service (RLS). Information is deemed reliable but not guaranteed. Sale listings verified. ©2026 REBNY. RLS data displayed by Keller Williams NYC.
Paso 3: Complete la declaración de divulgación sobre la condición de la propiedad
Según la sección 462 de la Ley de Bienes Inmuebles de Nueva York, el vendedor de una casa de una a cuatro familias debe completar y firmar la declaración de divulgación sobre la condición de la propiedad (Property Condition Disclosure Statement) y entregarla al comprador o a su agente antes de que el comprador firme un contrato vinculante. Desde el 20 de marzo de 2024 ya no existe la opción de darle al comprador un crédito de $500 en lugar del formulario. Para vender un brownstone hoy, cuente con llenar el formulario.
El formulario pregunta lo que usted realmente sabe sobre la estructura, los sistemas, los temas ambientales y el historial de inundaciones, incluidas las zonas de inundación de FEMA. No es una garantía, y la ley no le exige inspeccionar la casa ni buscar registros públicos para completarlo. Conteste con lo que sabe y marque "desconocido" cuando no lo sepa. Si después se entera de algo que hace que una respuesta sea materialmente inexacta, la ley exige una declaración revisada antes de que el comprador reciba el título u ocupe la casa. Según la sección 465, el vendedor responde por los daños reales del comprador si incumple de forma intencional. La sección 463 exime algunas transferencias, como las ventas por orden judicial y las transferencias entre cónyuges; su abogado confirma si la suya es una de ellas.
Reúna esto antes de listar
De la ciudad: el certificado de ocupación o la Letter of No Objection, las violaciones abiertas del DOB y de HPD, y su escritura en ACRIS para saber quién debe firmar al cierre.
De sus archivos: un borrador de la declaración de divulgación, cada contrato de arrendamiento, los registros de depósitos de seguridad, los registros de alquiler y los permisos de LPC de trabajos exteriores anteriores.
De su prestamista: un estado de cuenta actualizado para liquidar la hipoteca.
Paso 4: Si la casa tiene inquilinos, prepare el expediente de inquilinos
Vender no termina un contrato de arrendamiento. El comprador recibe el título sujeto a los contratos vigentes y se convierte en el arrendador, como se explica en vender con un inquilino adentro. Espere que el comprador pida cada contrato firmado, una lista de rentas, los registros de depósitos de seguridad y un certificado de estoppel del inquilino, un documento corto que el inquilino firma para confirmar la renta, el depósito y el plazo del contrato.
Si alguna unidad es de renta estabilizada, la venta no termina esa regulación, y el comprador pedirá el historial de registros de renta presentado ante la División de Vivienda y Renovación Comunitaria de Nueva York, porque va a evaluar la unidad según su renta legal registrada. Al cierre, la sección 7-105 de la Ley de Obligaciones Generales le exige entregar al comprador los depósitos de seguridad de los inquilinos al momento de la entrega de la escritura o dentro de cinco días, y notificar a cada inquilino por correo registrado o certificado.
Paso 5: Si la casa es monumento histórico, reúna los permisos de LPC
Algunas cuadras de brownstones están dentro de distritos históricos. Para un edificio en un distrito histórico o que es un monumento individual, la Comisión de Preservación de Monumentos Históricos (LPC) revisa la mayoría de los cambios exteriores en las fachadas del frente y de atrás. Las reparaciones ordinarias, como reemplazar un vidrio roto, no necesitan permiso de LPC. El trabajo interior sí lo necesita cuando requiere un permiso del Departamento de Edificios o afecta el exterior. El trabajo hecho sin permiso puede traer una carta de advertencia y luego un aviso de violación.
Reúna los permisos de LPC de cualquier trabajo exterior hecho mientras la casa ha sido suya. Un comprador que planea obras va a incluir la condición de monumento histórico en su presupuesto, como explica la guía de costos de renovación de un brownstone.
Paso 6: Fije el precio con ventas cerradas de casas
La manera más rápida de vender un brownstone al número correcto es fijar el precio como lo hará el tasador del comprador: con ventas cerradas, no con precios de oferta. El precio por pie cuadrado varía mucho entre casas, y dos cosas lo mueven más: la condición, porque una casa que necesita una renovación completa y una lista para mudarse son productos distintos, y el uso legal, porque una casa de una familia y una de tres familias legales con rentas atraen compradores distintos. Compare su casa con ventas cerradas de uso legal y condición parecidos, y luego ajuste. Vea cómo fijar el precio con un CMA para saber cómo se arma esa comparación.
Vea cuánto le deja su casa a su precio de venta
Use la Calculadora de Ganancia NetaPaso 7: Firme el contrato
En la ciudad de Nueva York, el abogado del vendedor redacta el contrato de compraventa y el abogado del comprador lo revisa. El comprador normalmente entrega un depósito del 10% al firmar, que queda en custodia (escrow) hasta el cierre, y su parte ordena una búsqueda de título que mostrará gravámenes y violaciones abiertas. Tengo una lista de abogados que le puedo sugerir, y usted elige el suyo.
Paso 8: Cierre
Al cierre se traspasa la escritura, la compañía de títulos cobra y presenta las declaraciones del impuesto de transferencia, su hipoteca se paga con lo recaudado y, en una casa con inquilinos, se prorratean las rentas y se entregan los depósitos de seguridad.
Lo que paga el vendedor de un brownstone al cierre
En una reventa, el vendedor paga ambos impuestos de transferencia, y el número de unidades legales también importa aquí: la ciudad de Nueva York grava una casa de una a tres familias con sus tasas residenciales y una casa de cuatro familias con las tasas de las demás propiedades. El comprador paga el impuesto de mansión del estado de Nueva York, que empieza en 1% del precio a partir de $1,000,000.
| Costo | Tasa o monto |
|---|---|
| Impuesto de transferencia de NYC, de una a tres familias | 1% hasta $500,000; 1.425% por encima, sobre el precio total |
| Impuesto de transferencia de NYC, cuatro familias | 1.425% hasta $500,000; 2.625% por encima, sobre el precio total |
| Impuesto de transferencia del estado de NY | 0.4%; 0.65% en ventas residenciales en NYC de $3,000,000 o más |
| Comisión del corredor | Negociada en el contrato de listado |
| Su abogado | Normalmente una tarifa fija; pídala por escrito |
| Liquidación de la hipoteca | Según el estado de cuenta de su prestamista |
Impuestos de transferencia a cuatro precios
$1,200,000, dos familias: ciudad 1.425% = $17,100; estado 0.4% = $4,800; total $21,900.
$2,000,000, tres familias: ciudad 1.425% = $28,500; estado 0.4% = $8,000; total $36,500.
$3,500,000, una familia: ciudad 1.425% = $49,875; estado 0.65% = $22,750; total $72,625.
$2,000,000, cuatro familias: ciudad 2.625% = $52,500, más el impuesto estatal a la tasa que su abogado confirme para una casa de cuatro familias.
La versión línea por línea está en ganancia neta del vendedor en NYC.
Impuestos sobre la ganancia
Si la casa fue su vivienda principal durante al menos dos de los cinco años antes de la venta, la sección 121 del Código de Rentas Internas le permite excluir hasta $250,000 de ganancia, o $500,000 para la mayoría de los matrimonios que declaran en conjunto. En una casa con unidades en alquiler, solo la ganancia de su propia unidad puede calificar, y la exclusión no cubre la depreciación tomada sobre la parte alquilada, que tributa a una tasa federal máxima de 25%. Un intercambio 1031 puede diferir la ganancia en propiedades mantenidas como inversión, es decir, las unidades alquiladas y no su propia vivienda, con plazos estrictos de 45 y 180 días. Más en la guía de ganancias de capital y la guía del intercambio 1031 para vendedores en NYC.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender un brownstone que tiene más apartamentos de los que permite su certificado de ocupación?
La venta sigue siendo posible, pero el abogado del comprador y el tasador del prestamista van a comparar los registros con la casa y tratarán la unidad adicional como algo que descontar del precio o corregir. Decida antes de listar si la va a legalizar, a volver a su uso anterior o a fijar el precio según las unidades legales.
¿Todavía tengo que llenar la declaración de divulgación sobre la condición de la propiedad?
Sí, en una casa de una a cuatro familias, salvo que su venta entre en una de las exenciones de la sección 463 de la Ley de Bienes Inmuebles. Desde el 20 de marzo de 2024, un crédito de $500 ya no reemplaza el formulario.
¿Mis inquilinos tienen que mudarse antes de que venda mi townhouse?
No. Los contratos de arrendamiento sobreviven a la venta, y el comprador pasa a ser el arrendador. Si un comprador quiere una unidad desocupada, pida la opinión de su abogado sobre el contrato y la ley antes de que el contrato de compraventa lo prometa.
¿Piensa vender un brownstone o townhouse?
Milton Coste, Corredor Asociado Licenciado de Bienes Raíces, Keller Williams NYC, con más de 25 años en bienes raíces en Nueva York y más de 1,100 transacciones en los cinco condados. Envíeme la dirección y le respondo con las ventas cerradas de casas con las que fijaría el precio y lo que le deja la venta.
Conozca el Precio y la Ganancia NetaEsta es información general, no asesoría legal ni fiscal. Fuentes: secciones 462, 463 y 465 de la Ley de Bienes Inmuebles de Nueva York, sección 7-105 de la Ley de Obligaciones Generales, guías de impuestos de transferencia de NYC y del estado de NY, guías del DOB y de LPC de NYC, y las secciones 121 y 1031 del Código de Rentas Internas.
