Datos verificados el 9 de octubre de 2026.
Una segunda vivienda en la ciudad de Nueva York puede estar exenta del recargo pied-a-terre si se alquila por al menos un año a una persona natural que realmente vive allí como residencia principal, con un contrato de buena fe y a precio de mercado, y las cuatro condiciones deben cumplirse a la vez. Para un propietario cuyo condominio o apartamento cooperativo está valorado en $1,000,000 o más por el Departamento de Finanzas, ese contrato es la diferencia entre un cargo de $40,000 o más al año y ninguno.
Yo calculo el recargo en cada compra de segunda vivienda que presupuesto, y para quien no va a vivir en el apartamento, un contrato de 12 meses es la principal alternativa a vender. También puede fallar por un detalle técnico, así que lea las cuatro condiciones antes de firmar nada. El anexo que vincula un contrato con la exención está en mi guía del anexo de residencia principal.
Las cuatro condiciones y cómo falla cada una
| Condición | Qué exige | Cómo falla un contrato |
|---|---|---|
| 1. Persona natural | El inquilino o subinquilino es un individuo, no una empresa. | El contrato está a nombre de una empresa u otra entidad. |
| 2. Ocupación real | Esa persona vive en la unidad como residencia principal. | El inquilino dice que piensa mudarse después. La intención no cuenta. |
| 3. De buena fe y a precio de mercado | Un contrato real entre partes que negocian en condiciones de mercado. | Se instala a un amigo de la familia con una renta simbólica. Puede vivir allí y aun así falla. |
| 4. Plazo de un año o más | El plazo del contrato no es menor de un año. | Un alquiler de corto plazo o de temporada, o cualquier plazo menor de un año. |
Abogados citados por Inman dicen que los alquileres de corto plazo probablemente no calificarán, porque la exención exige un contrato de un año a renta de mercado. Tómelo como comentario de abogados y no como ley resuelta. La residencia además se mide al 5 de enero, así que un propietario que pasa una unidad al mercado de alquiler después no escapa del año en curso, aunque un contrato que califique puede eximir la unidad hacia adelante.
Qué pide el Departamento de Finanzas para un inquilino
Para el inquilino, el Departamento de Finanzas pide los documentos de residencia principal de la persona que vive allí (la declaración de impuestos federal o estatal más reciente, o una licencia de conducir o identificación del DMV; si no tiene ninguna, una tarjeta de votante más otra prueba) y luego un expediente de alquiler en una de dos formas:
- Un contrato vigente más otro documento de alquiler: una factura de servicios, un comprobante de pago de renta o un seguro de inquilino.
- O una Declaración Jurada de Inquilino o Subinquilino más dos documentos de alquiler.
¿Es un contrato la vía correcta para su unidad?
Ingrese la dirección. Le muestro la valoración del Departamento de Finanzas, cuánto sería el recargo y si un contrato o una venta le conviene según sus cifras.
Revise Su DirecciónAntes de firmar: revisiones prácticas
Propietario
- Confirme su valoración en la factura y cuánto costaría el recargo sin el contrato.
- Lea el contrato propietario de la cooperativa o el reglamento del condominio sobre subarriendos. Las juntas de cooperativas fijan sus propias reglas, y 5,586 de las 17,750 unidades sobre la línea en la lista son apartamentos cooperativos.
- Ponga el plazo de un año por escrito y mantenga la renta en condiciones de mercado.
Documentos del contrato
- Ponga a un individuo como inquilino, no a una empresa.
- Pida los mismos documentos de residencia a todos los solicitantes, y nada más de lo que exige la regla fiscal.
- Guarde juntos el contrato, un registro de pagos y los documentos del inquilino para la presentación.
Qué documentos pide la exención
La exención se prueba con el contrato de arrendamiento de 12 meses o más y con la documentación de residencia principal que el DOF enumera en su página: declaración de impuestos, licencia de conducir o identificación del DMV, o la declaración jurada de inquilino con dos documentos de renta. Los requisitos del contrato son los mismos para cualquier unidad y se fijan por escrito antes de publicar el apartamento.
NYC Condos $1M and Up
Manhattan and Brooklyn condos in the price range the surcharge reaches
122 E 25th Street #PH7
Flatiron
1230 Bedford Avenue #2F
Bedford-Stuyvesant
Listing information provided courtesy of the Real Estate Board of New York's Residential Listing Service (RLS). Information is deemed reliable but not guaranteed. Sale listings verified. ©2026 REBNY. RLS data displayed by Keller Williams NYC.
Alquilar, vender o conservar
Un contrato no sirve a todos los propietarios. Trae un inquilino, la aprobación de la junta en algunos edificios y un plazo que puede no coincidir con sus planes. Vender elimina el costo por completo, y conservar sin una exención significa pagarlo. La comparación de vender o alquilar pone las tres opciones lado a lado, y el plazo de presentación para propietarios con un aviso es el 13 de octubre de 2026; vea qué presentar. El centro del recargo pied-a-terre enumera la lista si quiere revisar primero su edificio.
Esta es información general, no asesoría legal ni fiscal. Confirme su propia presentación con un abogado de bienes raíces de Nueva York o con su contador.
Fuentes
Los datos de esta página se verificaron contra estas fuentes el 9 de octubre de 2026.
- Ley Tributaria de NY, Artículo 30-C, secciones 1350 a 1356, la exención para inquilinos
- Departamento de Finanzas de NYC, recargo a residencias no principales, los documentos de inquilino y subinquilino
- Inman, 29 de septiembre de 2026, comentarios de abogados sobre alquileres de corto plazo y la fecha de residencia del 5 de enero
- Departamento de Finanzas de NYC, Lista Suplementaria de Valores de Mercado, año fiscal 2027, publicada el 24 de julio de 2026, analizada por miltoncoste.com
