Qué es el impuesto, en un párrafo
El recargo por residencia no principal es un cargo anual en la factura de impuesto predial de las casas, condominios y unidades de cooperativa de NYC que no son residencia principal de nadie. Hasta el 30 de junio de 2028 se mide contra el valor de mercado del DOF, no contra un precio de venta, y la tasa del tramo se aplica al valor completo. Hago esta cuenta en cada compra de segunda vivienda que valoro, y el tramo en que cae una unidad importa más que el precio de venta.
Las tasas
Unidades de condominio y cooperativa
| Valor de mercado del DOF | Tasa anual | Recargo en el piso del tramo |
|---|---|---|
| $1,000,000 o más, pero menos de $3,000,000 | 4.0% | $40,000 |
| $3,000,000 o más, pero menos de $5,000,000 | 5.25% | $157,500 |
| $5,000,000 o más | 6.5% | $325,000 |
Casas de una, dos y tres familias
| Valor de mercado del DOF | Tasa anual | Recargo en el piso del tramo |
|---|---|---|
| $5,000,000 o más, pero menos de $15,000,000 | 0.8% | $40,000 |
| $15,000,000 o más, pero menos de $25,000,000 | 1.05% | $157,500 |
| $25,000,000 o más | 1.3% | $325,000 |
Fuente: Departamento de Finanzas de NYC, verificado el 9 de octubre de 2026. La tasa se aplica al valor completo, y un valor exactamente en un piso toma el tramo más alto.
Calculadora rápida
Escriba el valor de mercado del DOF (no un precio de venta) y el tipo de propiedad.
Fechas clave
| Fecha | Qué pasa |
|---|---|
| 27 de mayo de 2026 | Se aprueba el recargo en el presupuesto estatal (Ley Tributaria, Artículo 30-C). |
| 1 de julio de 2026 | Primer año fiscal de la ciudad que cubre el recargo. |
| 22 de julio de 2026 | El DOF envió avisos a los dueños cuyos registros no establecían una residencia principal. |
| 24 de julio de 2026 | El DOF publicó la lista suplementaria de valores de mercado que lee este sitio. |
| 13 de octubre de 2026 | Plazo para solicitar la exención de casas, condominios y unidades de cooperativa (nyc.gov/npsurcharge, con el PIN del aviso). |
| 1 de enero de 2027 | Factura de impuesto predial en la que aparecen los primeros cargos. |
| 1 de julio de 2028 | La Fase 2 está programada para comenzar en condominios y cooperativas. |
| 30 de junio de 2031 | El Artículo 30-C se deroga si no se renueva. |
El calendario completo está en la página de tasas y plazos.
¿Cuánto es el valor del DOF de su unidad?
Escriba una dirección y el número de apartamento. El valor, el tramo y la cifra de la Fase 1 aparecen en pantalla, sin formulario.
Milton Coste | Corredor Asociado Licenciado de Bienes Raíces | Keller Williams NYC | 917.416.7433
Quién lo debe y las tres salidas
El recargo alcanza a una propiedad solo cuando nadie de la lista de la ley vive allí como residencia principal. En la práctica, un dueño tiene tres salidas:
1. Demuestre un residente principal
El dueño, un familiar inmediato, los titulares de la mayoría de una entidad dueña, o el único beneficiario de un fideicomiso. Exenciones y comprobantes.
2. Alquílela por un año o más
A una persona física que viva allí como residencia principal, entre partes independientes. Calcule el alquiler.
3. Venda
Compare el cargo anual con lo que le deja una venta después del impuesto de mansiones del comprador y sus costos. Compare las opciones.
¿No sabe cuál aplica? La verificación de exención repasa la lista de la ley en pocas preguntas, y la página del aviso explica qué presentar si el DOF le escribió.
Dónde está la exposición
Conteos y exposición anual por distrito, de la lista del 24 de julio de 2026. Las casas se muestran solo como totales; nunca se listan casas individuales.
Manhattan
16,999 unidades de condominio y cooperativa sobre $1M
3,356 casas sobre $5M
Exposición de unos $1.92 mil millones al año
Brooklyn
694 unidades de condominio y cooperativa sobre $1M
3,311 casas sobre $5M
Exposición de unos $240.1 millones al año
Queens
44 unidades de condominio y cooperativa sobre $1M
35 casas sobre $5M
Exposición de unos $29.9 millones al año
Bronx
12 unidades de condominio y cooperativa sobre $1M
77 casas sobre $5M
Exposición de unos $11.4 millones al año
Staten Island
1 unidades de condominio y cooperativa sobre $1M
23 casas sobre $5M
Exposición de unos $1.2 millones al año
En toda la ciudad, 6,802 casas de una a tres familias están valoradas en $5,000,000 o más.
Los 10 edificios con más exposición
| Edificio | Vecindario | Tipo | Unidades sobre el umbral | Mayor valor del DOF | Exposición Fase 1 / año |
|---|---|---|---|---|---|
| 217 West 57th Street | Central Park South | Condominio | 144 de 179 | $10,673,622 | $14,341,858 |
| 520 Park Avenue | Lenox Hill | Condominio | 36 de 43 | $10,227,653 | $13,130,654 |
| 405 West 23rd Street | Chelsea | Condominio | 2 de 2 | $109,070,134 | $12,921,740 |
| 138 Willoughby Street | Boerum Hill | Condominio | 1 de 1 | $189,250,363 | $12,301,274 |
| 220 Central Park South | Central Park South | Condominio | 89 de 117 | $15,553,855 | $12,298,430 |
| 300 East 40th Street | Murray Hill | Condominio | 1 de 1 | $185,577,596 | $12,062,544 |
| 301 Park Avenue | Midtown East | Condominio | 206 de 352 | $4,780,621 | $11,730,431 |
| 155 West 11th Street | Greenwich Village | Condominio | 125 de 199 | $4,320,462 | $9,944,312 |
| 553 West 30th Street | Hudson Yards | Condominio | 159 de 285 | $3,785,856 | $9,594,110 |
| 60 East 8th Street | NoHo | Condominio | 1 de 1 | $145,185,000 | $9,437,025 |
La exposición de la Fase 1 es el recargo de tasa fija sobre cada unidad en el umbral o por encima, como si ninguna fuera residencia principal. Es un techo, no una factura.
Cada edificio con al menos una unidad sobre el umbral tiene su propia página; la lista completa está en la descarga de datos abiertos.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es el impuesto pied-a-terre de NYC?
Es un recargo anual sobre propiedad residencial de la ciudad de Nueva York que no es residencia principal de nadie. Su nombre oficial es recargo por residencia no principal, y está escrito en el Artículo 30-C de la Ley Tributaria de Nueva York, aprobado el 27 de mayo de 2026 en el presupuesto estatal, para los años fiscales de la ciudad que comienzan el 1 de julio de 2026.
¿Cuánto es el impuesto pied-a-terre?
Hasta el 30 de junio de 2028, los condominios y las unidades de cooperativa con un valor de mercado del DOF de $1,000,000 o más pagan 4.0%, 5.25% o 6.5% del valor completo según el tramo. Las casas de una a tres familias de $5,000,000 o más pagan 0.8%, 1.05% o 1.3%. Un condominio valorado en exactamente $1,000,000 debe unos $40,000 al año.
¿El impuesto pied-a-terre se basa en el precio de venta?
No. Se mide contra el valor de mercado del DOF, el valor que la ciudad asigna para el impuesto predial. En condominios y cooperativas ese valor suele quedar muy por debajo del precio de venta porque el DOF usa un método de ingreso por renta.
¿Cuál es el plazo del impuesto pied-a-terre?
Si recibió un aviso del DOF, el plazo para solicitar la exención es el 13 de octubre de 2026, para casas, condominios y unidades de cooperativa. Los dueños presentan la solicitud en nyc.gov/npsurcharge con el PIN impreso en el aviso.
¿Cuándo llega la primera factura del impuesto pied-a-terre?
Si una propiedad está sujeta al recargo, los primeros cargos aparecen en la factura de impuesto predial con vencimiento el 1 de enero de 2027, según el Departamento de Finanzas.
¿Quién está exento del impuesto pied-a-terre?
La propiedad está exenta si es la residencia principal del dueño, de un inquilino o subinquilino, de un familiar inmediato (cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo o nieto), de las personas que en conjunto tienen la mayoría de la participación en una entidad dueña que posee la propiedad completa, o del único beneficiario de un fideicomiso.
¿Alquilar mi apartamento lo exenta?
Solo cuando se cumplen las cuatro condiciones: el inquilino es una persona física, vive allí de verdad como residencia principal, con un contrato de alquiler genuino entre partes independientes, por un plazo de al menos un año. Un contrato por sí solo no da la exención.
Mi unidad está en la lista suplementaria. ¿Debo el impuesto?
No necesariamente. El DOF dice que aparecer en la lista suplementaria no significa que una propiedad esté sujeta al recargo. La lista muestra valores, no ocupación, y la mayoría de las propiedades listadas son residencias principales.
¿Qué cambia en 2028?
Desde el 1 de julio de 2028, la Fase 2 lleva a los condominios y cooperativas al mismo umbral de $5,000,000 y a la misma escala de 0.8%, 1.05% y 1.3% que usan las casas, medida con un nuevo sistema de valor tasado del DOF que no está finalizado. La ley se deroga el 30 de junio de 2031 si no se renueva.
¿Un tribunal anuló el impuesto pied-a-terre?
No. El 29 de septiembre de 2026, en O’Brien v. City of New York, un juez del condado de Richmond determinó que el proceso de la ciudad violó el debido proceso de los dueños de casas. El fallo no decide si el impuesto es legal, y la ciudad apeló esa misma noche, lo que suspende la orden. Presente la exención de todos modos.
Pregunte sobre su propiedad
Cuénteme qué tiene y cómo se usa. Le respondo dentro de un día hábil con lo que el recargo significa para su propiedad y cómo se vería conservarla, alquilarla o venderla.
¿Listo para ver su propia cifra?
La consulta es gratis y muestra primero la cifra en pantalla. Si quiere conversar sobre conservar, alquilar o vender, llámeme o escríbame.
Milton Coste | Corredor Asociado Licenciado de Bienes Raíces | Keller Williams NYC | 917.416.7433
Más sobre el impuesto pied-a-terre de NYC
Esta página es educativa y no es asesoría legal ni fiscal. Las tasas, los umbrales y las fechas vienen del Artículo 30-C de la Ley Tributaria de Nueva York (texto de la ley) y del Departamento de Finanzas de NYC (página del recargo por residencia no principal), consultados el 9 de octubre de 2026. Los valores vienen de la lista suplementaria de valores de mercado del DOF del 24 de julio de 2026 (evaluaciones de propiedades del DOF). Un valor en la lista muestra exposición, no obligación: la lista no trae información de ocupación, y el DOF dice que aparecer en ella no significa que la propiedad esté sujeta al recargo. Confirme su caso con un abogado de Nueva York o con su contador. Milton Coste, Corredor Asociado Licenciado de Bienes Raíces, Keller Williams NYC, 360 Madison Avenue, 9th Floor, New York, NY 10017.