Las cinco vías
La propiedad no está sujeta al recargo cuando es la residencia principal (el hogar donde una persona realmente vive como su casa principal) de cualquiera de estas personas:
| Vía | Quién debe vivir allí | Qué pide el DOF además del comprobante de residencia |
|---|---|---|
| Dueño | El dueño de la propiedad | Solo el comprobante de residencia |
| Inquilino o subinquilino | Un inquilino o subinquilino | El contrato vigente más otro documento de alquiler, o una declaración jurada firmada más dos documentos de alquiler |
| Entidad dueña | Una o más personas que en conjunto tienen la mayoría de la participación en la LLC, corporación o sociedad dueña | El documento constitutivo más la Declaración Jurada de Participación Mayoritaria |
| Familiar inmediato | Un familiar inmediato del dueño o del titular de la participación mayoritaria | Acta de nacimiento, acta de matrimonio o la Declaración Jurada de Familiar Inmediato |
| Fideicomiso | El único beneficiario o los beneficiarios de un fideicomiso | El acuerdo del fideicomiso o la declaración jurada del fiduciario |
Fuente: Departamento de Finanzas de NYC, verificado el 9 de octubre de 2026. Familiar inmediato significa cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo o nieto.
El comprobante de residencia que pide el DOF en todas las vías
Por cada persona que usted identifique como residente principal de la propiedad, el DOF pide una de dos cosas: la declaración de impuestos federal o estatal más reciente, o una licencia de conducir u otra identificación emitida por el DMV. Si no tiene ninguna, puede enviar una tarjeta de identificación de votante junto con otra prueba de que la propiedad es la residencia principal de esa persona.
La solicitud es electrónica. Las casas y condominios usan un formulario del DOF y las unidades de cooperativa usan otro, y la página del aviso enlaza ambos.
¿No sabe qué vía encaja con su unidad?
Consulte primero el valor de mercado del DOF de la unidad. Si el tramo es alto, vale la pena comparar antes del plazo entre reclamar residencia, alquilar bajo la exención y vender.
Milton Coste | Corredor Asociado Licenciado de Bienes Raíces | Keller Williams NYC | 917.416.7433
La vía del inquilino tiene cuatro condiciones, y se requieren las cuatro
Un contrato de alquiler no da la exención por sí solo. Las cuatro cosas siguientes deben ser ciertas:
- El inquilino o subinquilino es una persona física (un individuo), no una empresa.
- Esa persona realmente vive en la unidad como su residencia principal. La intención de mudarse no cuenta.
- El contrato es genuino y entre partes independientes (un alquiler real entre partes que tratan a condiciones de mercado). Un amigo de la familia instalado con una renta simbólica no pasa esta prueba aunque de verdad viva allí.
- El plazo no es menor de un año.
La cláusula que pone los requisitos de comprobación dentro del contrato se explica en la guía del anexo de residencia principal. Cualquier cláusula de documentación de residencia debe aplicarse igual a todos los solicitantes y pedir no más de lo que exige la regla del impuesto. Para comparar la vía del alquiler con una venta, use la calculadora de vender o alquilar.
Las entidades y los fideicomisos tienen una condición más
Una LLC, corporación o sociedad califica solo a través de las personas que en conjunto tienen la mayoría de la participación, y solo cuando la entidad posee el dominio pleno de la propiedad, o todas las acciones de la unidad de cooperativa. Si la entidad posee menos que eso, la vía de la participación mayoritaria no está disponible. El DOF pide el acuerdo de sociedad, el acuerdo operativo de la LLC o los artículos de incorporación, más la Declaración Jurada de Participación Mayoritaria. La vía del fideicomiso depende de que el único beneficiario o los beneficiarios vivan allí.
Teorías que no funcionan
- “Pienso mudarme.” La prueba es la ocupación real como residencia principal, no la intención.
- “Mi unidad se vendió por menos de $1,000,000.” El umbral es el valor de mercado del DOF, no un precio de venta ni una estimación de un corredor.
- “Un amigo se queda allí casi sin pagar renta.” La exención del inquilino necesita un contrato entre partes independientes de al menos un año con una persona física que viva allí.
- “Mi LLC es la dueña y yo soy miembro.” La vía de la participación mayoritaria necesita individuos que en conjunto tengan la mayoría y una entidad que posea el dominio pleno o todas las acciones de la cooperativa.
- “Voy a esperar a los tribunales.” Un fallo del 29 de septiembre fue contra la ciudad por el proceso, y la ciudad apeló. El plazo de solicitud de exención del 13 de octubre de 2026 sigue publicado. Vea la página de impugnaciones legales.
- “Mi unidad está en la lista, así que debo.” El DOF dice que aparecer en la lista suplementaria no significa que una propiedad esté sujeta al recargo.
Si el DOF niega la exención
El DOF envía una carta de determinación y un correo electrónico. Si se niega la solicitud, el dueño puede pedir una apelación a la Comisión de Impuestos de NYC (NYC Tax Commission). Una impugnación del valor ante la Comisión también puede pedirle que decida la cuestión de la residencia, pero solo cuando el dueño también impugna el valor. Si usted le pide a la Comisión que decida la residencia, el DOF no considerará ningún escrito presentado al DOF sobre la misma propiedad y se atendrá a la decisión de la Comisión. Elija un solo foro a propósito.
Preguntas frecuentes
¿Quién está exento del impuesto pied-a-terre de NYC?
Una propiedad no está sujeta al recargo si es la residencia principal del dueño, de un inquilino o subinquilino, de un familiar inmediato del dueño, de las personas que en conjunto tienen la mayoría de la participación en la LLC, corporación o sociedad dueña, o del único beneficiario de un fideicomiso.
¿Alquilar mi condominio a un inquilino lo exenta del impuesto pied-a-terre?
Puede hacerlo, si el inquilino es una persona física que realmente vive allí como residencia principal con un contrato genuino entre partes independientes de al menos un año. Las cuatro condiciones deben cumplirse.
¿Qué documentos acepta el Departamento de Finanzas como prueba de residencia principal?
La declaración de impuestos federal o estatal más reciente, o una licencia de conducir u otra identificación del DMV, de cada ocupante. Si no hay ninguna, una tarjeta de identificación de votante más otra prueba. Los inquilinos, familiares y entidades agregan más documentos.
¿Qué pasa si el Departamento de Finanzas niega mi exención?
Puede pedir una apelación de la determinación a la Comisión de Impuestos de NYC.
¿Listo para ver su propia cifra?
La consulta es gratis y muestra primero la cifra en pantalla. Si quiere conversar sobre conservar, alquilar o vender, llámeme o escríbame.
Milton Coste | Corredor Asociado Licenciado de Bienes Raíces | Keller Williams NYC | 917.416.7433
Más sobre el impuesto pied-a-terre de NYC
Esta página es educativa y no es asesoría legal ni fiscal. Las tasas, los umbrales y las fechas vienen del Artículo 30-C de la Ley Tributaria de Nueva York (texto de la ley) y del Departamento de Finanzas de NYC (página del recargo por residencia no principal), consultados el 9 de octubre de 2026. Confirme su caso con un abogado de Nueva York o con su contador. Milton Coste, Corredor Asociado Licenciado de Bienes Raíces, Keller Williams NYC, 360 Madison Avenue, 9th Floor, New York, NY 10017.