La escala de la Fase 1, del 1 de julio de 2026 al 30 de junio de 2028
El nombre oficial es recargo por residencia no principal. Está escrito en la Ley Tributaria de Nueva York, Artículo 30-C, secciones 1350 a 1356, y aplica a los años fiscales de la ciudad que comienzan a partir del 1 de julio de 2026. En la Fase 1 los umbrales se miden contra el valor de mercado del DOF de la propiedad (el valor que la ciudad asigna para el impuesto predial), no contra un precio de venta. El DOF presenta cada tramo como “o más, pero menos de” el siguiente, así que un valor que cae exactamente en un piso toma la tasa más alta.
Unidades de condominio y cooperativa
| Valor de mercado del DOF | Tasa anual |
|---|---|
| $1,000,000 o más, pero menos de $3,000,000 | 4.0% |
| $3,000,000 o más, pero menos de $5,000,000 | 5.25% |
| $5,000,000 o más | 6.5% |
Fuente: Departamento de Finanzas de NYC, verificado el 9 de octubre de 2026.
Casas de una, dos y tres familias
| Valor de mercado del DOF | Tasa anual |
|---|---|
| $5,000,000 o más, pero menos de $15,000,000 | 0.8% |
| $15,000,000 o más, pero menos de $25,000,000 | 1.05% |
| $25,000,000 o más | 1.3% |
Fuente: Departamento de Finanzas de NYC, verificado el 9 de octubre de 2026.
Las dos escalas parecen muy distintas, pero están hechas para equivaler. El DOF dice que, según la ley estatal, un condominio o cooperativa que valora en $1,000,000 o más es en general comparable a una casa unifamiliar que valora en $5,000,000 o más, porque los apartamentos se valoran con un método distinto al de las casas.
Lo que cuesta la tasa con valores comunes
Cada cifra de abajo es la tasa publicada multiplicada por el valor de mercado completo del DOF. Es aritmética sobre las tasas de arriba, no una cotización del DOF, y supone que el dueño no tiene exención.
| Tipo de propiedad | Valor de mercado del DOF | Tasa | Recargo anual |
|---|---|---|---|
| Condominio o cooperativa | $1,000,000 | 4.0% | $40,000 |
| Condominio o cooperativa | $2,000,000 | 4.0% | $80,000 |
| Condominio o cooperativa | $3,000,000 | 5.25% | $157,500 |
| Condominio o cooperativa | $5,000,000 | 6.5% | $325,000 |
| Casa de 1 a 3 familias | $5,000,000 | 0.8% | $40,000 |
| Casa de 1 a 3 familias | $15,000,000 | 1.05% | $157,500 |
| Casa de 1 a 3 familias | $20,000,000 | 1.05% | $210,000 |
| Casa de 1 a 3 familias | $25,000,000 | 1.3% | $325,000 |
Como la tasa nueva se aplica al valor completo, cruzar un tramo es un precipicio. Un condominio valorado en $2,999,999 paga 4%, unos $120,000 al año. Con $3,000,000 paga 5.25%, o sea $157,500, que son $37,500 más por un dólar más de valuación. Hago esta cuenta en cada compra de segunda vivienda que valoro, y el tramo en que cae una unidad importa más que el precio de venta.
¿Cuánto es el valor del DOF de su unidad?
Consulte gratis el valor de mercado del Departamento de Finanzas de su condominio o unidad de cooperativa y vea en qué tramo cae antes de decidir si la conserva, la alquila o la vende.
Milton Coste | Corredor Asociado Licenciado de Bienes Raíces | Keller Williams NYC | 917.416.7433
Todas las fechas en una tabla
| Fecha | Qué pasó o qué pasará |
|---|---|
| 27 de mayo de 2026 | Se aprueba el recargo en el presupuesto estatal (Ley Tributaria, Artículo 30-C). El DOF indica que la ley entró en vigor el 28 de mayo de 2026. |
| 1 de julio de 2026 | Primer año fiscal de la ciudad que cubre el recargo (2026-27). |
| 14 de julio de 2026 | El DOF adoptó sus reglas administrativas finales, vigentes ese mismo día. |
| 22 de julio de 2026 | El DOF envió cartas a los dueños cuyos registros no establecían una residencia principal. |
| 24 de julio de 2026 | El DOF publicó la lista suplementaria de valores de mercado de casas, condominios y unidades de cooperativa. |
| 21 y 24 de agosto de 2026 | Plazos originales de exención (casas y condominios el 21, cooperativas el 24). |
| 1 al 26 de agosto de 2026 | El plazo se unificó al 18 de septiembre para todos los que recibieron aviso y luego pasó al 6 de octubre. |
| 13 de octubre de 2026 | Plazo vigente para solicitar la exención de casas, condominios y unidades de cooperativa. Página del DOF, verificada el 9 de octubre de 2026. |
| 15 de noviembre de 2026 | Fecha antes de la cual la ciudad dijo al tribunal que no cobraría el impuesto, según el abogado de los dueños de casas. |
| 1 de enero de 2027 | Vencimiento de la factura de impuesto predial en la que aparecen los primeros cargos del recargo. |
| 1 de julio de 2028 | La Fase 2 está programada para comenzar (vea abajo). |
| 30 de junio de 2031 | El Artículo 30-C se deroga si la legislatura no lo renueva. |
La demanda que produjo el fallo del 29 de septiembre no ha cambiado estas fechas. La página de impugnaciones legales sigue ese caso, y la página del aviso explica qué presentar.
La Fase 2 está programada, no definida
Del 1 de julio de 2028 al 30 de junio de 2031, la ley lleva a los condominios y cooperativas al mismo umbral de $5,000,000 y a la misma escala de 0.8%, 1.05% y 1.3% que hoy usan las casas, medida con un nuevo sistema de valor tasado del DOF que el DOF no ha finalizado. Hasta que lo haga, cualquier estimación para 2028 en adelante es un escenario. Nuestra consulta de unidades muestra primero la cifra de la Fase 1 y marca al lado la sensibilidad a la Fase 2.
Lo que estas cifras no incluyen
El recargo es un cargo anual en la factura de impuesto predial. El impuesto de mansiones es otro cargo: un impuesto único que paga el comprador al cierre en cualquier compra residencial de NYC de $1,000,000 o más. La calculadora del impuesto de mansiones cubre ese impuesto. Para decidir sobre una exención, lea la página de exenciones.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la tasa del impuesto pied-a-terre de NYC?
Para los años de impuesto predial 2026-27 y 2027-28, los condominios y unidades de cooperativa que el Departamento de Finanzas valora en $1,000,000 o más pagan 4.0%, 5.25% o 6.5% de su valor de mercado completo del DOF según el tramo. Las casas de una, dos y tres familias valoradas en más de $5,000,000 pagan 0.8%, 1.05% o 1.3%.
¿El impuesto pied-a-terre se basa en el precio de venta?
No. Los umbrales se miden contra el valor de mercado del DOF, que es el valor que la ciudad asigna para el impuesto predial. No es un precio de venta ni una estimación de un corredor.
¿Cuándo llega la primera factura del impuesto pied-a-terre?
Si una propiedad está sujeta al recargo, los cargos aparecen en la factura de impuesto predial con vencimiento el 1 de enero de 2027, según el Departamento de Finanzas.
¿Cuándo termina el impuesto pied-a-terre?
El Artículo 30-C de la Ley Tributaria de Nueva York se deroga el 30 de junio de 2031 si la legislatura no lo renueva.
¿Listo para ver su propia cifra?
La consulta es gratis y muestra primero la cifra en pantalla. Si quiere conversar sobre conservar, alquilar o vender, llámeme o escríbame.
Milton Coste | Corredor Asociado Licenciado de Bienes Raíces | Keller Williams NYC | 917.416.7433
Más sobre el impuesto pied-a-terre de NYC
Esta página es educativa y no es asesoría legal ni fiscal. Las tasas, los umbrales y las fechas vienen del Artículo 30-C de la Ley Tributaria de Nueva York (texto de la ley) y del Departamento de Finanzas de NYC (página del recargo por residencia no principal), consultados el 9 de octubre de 2026. Confirme su caso con un abogado de Nueva York o con su contador. Milton Coste, Corredor Asociado Licenciado de Bienes Raíces, Keller Williams NYC, 360 Madison Avenue, 9th Floor, New York, NY 10017.