Los oficiales del NYPD que compran una residencia principal en Nueva York pueden combinar hasta $115,600 en ayuda para el pago inicial y costos de cierre a través del programa HomeFirst de HPD, el Préstamo de Asistencia para Pago Inicial de SONYMA y el bono de cierre de la PBA, además de un programa separado de HUD que ofrece un descuento del 50% en propiedades específicas para agentes del orden público. He trabajado con compradores del NYPD en varios condados, y el error más común que veo es que el oficial asume que un solo programa cubre todo, cuando la verdadera ventaja está en combinar correctamente tres o cuatro programas más pequeños. Esta guía explica qué paga cada programa, quién califica, y dónde el descuento de HUD realmente sirve y dónde no.
Este artículo cubre los programas específicos para agentes del orden público, además de los programas municipales y estatales que cualquier comprador de NYC puede usar junto con ellos. Si también es miembro de un sindicato fuera de la PBA, o quiere ver el panorama más amplio de programas para compradores primerizos, la guía de programas para miembros de sindicatos y la guía completa para compradores en NYC cubren ese terreno. Este artículo profundiza específicamente en lo que aplica a los policías, incluyendo las partes del programa Good Neighbor Next Door de HUD que suelen malinterpretarse.
¿Quién cuenta como agente del orden público para estos programas?
La definición de HUD, que rige el programa Good Neighbor Next Door, requiere empleo a tiempo completo en una agencia del orden público del gobierno federal, un estado, un gobierno local, o un gobierno tribal, autoridad jurada para hacer arrestos por violaciones de la ley, y funciones que sirvan directamente a la localidad donde está ubicada la vivienda. Los oficiales activos del NYPD cumplen esta definición para propiedades dentro de la jurisdicción del NYPD. HomeFirst y SONYMA no requieren ningún rol de orden público. Están abiertos a cualquier comprador primerizo que califique, y se combinan con el bono de la PBA y el programa de HUD descritos a continuación.
Programa 1: NYC HomeFirst (Hasta $100,000)
HomeFirst es administrado por el Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda de NYC (HPD). Proporciona un préstamo perdonable para el pago inicial o los costos de cierre en una residencia de 1 a 4 familias, condominio o co-op en cualquiera de los cinco condados. El monto del préstamo es el menor entre el 20% del precio de compra o $100,000.
Datos Clave de HomeFirst (Vigente 6/1/26)
- • Máximo: $100,000, o 20% del precio de compra, lo que sea menor
- • Se perdona después de 10 años (préstamos hasta $40,000) o 15 años (préstamos mayores a $40,000)
- • Se requiere un mínimo del 3% del precio de compra de fondos propios
- • Límite de ingresos hasta 120% del AMI: $142,560 para un hogar de una persona, $162,840 para dos, $183,240 para tres
- • Límite de precio de compra: $661,000 en Manhattan, el Bronx y Staten Island; $699,000 en Queens; $732,000 en Brooklyn (viviendas de 1 unidad, según la actualización más reciente de HUD)
- • Requiere ser comprador primerizo, completar un curso de educación para compradores aprobado por HPD, e inspección de calidad de vivienda antes de la compra
Comience con la clase de educación para compradores a través de una agencia de asesoría aprobada por HPD. Es el paso con el plazo más largo, y los fondos de HomeFirst se asignan de forma continua, así que regístrese antes de encontrar una propiedad.
Programa 2: Good Neighbor Next Door de HUD (50% de Descuento, Solo Propiedades Específicas)
Este es el programa que más se describe en línea como el "descuento para policías", y es real, pero funciona diferente a HomeFirst o SONYMA. No es ayuda para el pago inicial en una propiedad que usted encuentra en el mercado abierto. HUD lista propiedades unifamiliares específicas que posee en áreas designadas de revitalización, y los agentes del orden público elegibles, junto con maestros de pre-kínder a 12º grado y bomberos/paramédicos, pueden comprar una de esas propiedades listadas con un 50% de descuento sobre el precio de lista.
Lo Que Realmente Requiere el Descuento del 50%
El descuento se estructura como una segunda hipoteca silenciosa al 0% de interés sin pagos mensuales, perdonada por completo después de ocupar la vivienda como residencia principal durante 36 meses. Las propiedades se listan para compra a través del programa durante una ventana de siete días, y si más de un comprador elegible aplica, HUD selecciona por sorteo aleatorio. El inventario en las áreas de revitalización de NYC es limitado y cambia semanalmente, así que funciona mejor como una opción que revisa periódicamente y no como un plan alrededor del cual construir su cronograma de compra.
Consulte los listados actuales en el área de NYC en hudhomestore.gov y filtre por estado. Si encuentra una propiedad elegible, firma la segunda hipoteca y el pagaré por el monto del descuento, y la vivienda debe ser su única residencia durante los tres años completos. Este programa no se combina con HomeFirst ni SONYMA en la misma compra, ya que aplica solo a inventario propiedad de HUD y no a una compra convencional en el mercado, pero los beneficios de la PBA no dependen del vendedor y sí aplican.
Active NYC Listings
Currently available homes across NYC
120 CENTRAL Park #19A
Central Park South
70 E 10TH Street #9B
Greenwich Village
Listing information provided courtesy of the Real Estate Board of New York's Residential Listing Service (RLS). Information is deemed reliable but not guaranteed. Sale listings verified. ©2026 REBNY. RLS data displayed by Keller Williams NYC.
Programa 3: Préstamo de Asistencia para Pago Inicial de SONYMA (Hasta $15,000)
La Agencia Hipotecaria del Estado de Nueva York ofrece un Préstamo de Asistencia para Pago Inicial (DPAL) que se adjunta a cualquier primera hipoteca de SONYMA. Cubre el 3% del precio de compra hasta un máximo de $15,000, con un mínimo de $1,000, al 0% de interés sin pago mensual, perdonado después de 10 años de propiedad.
No pude verificar un producto de SONYMA comercializado específicamente como "Homes for Heroes" ni un préstamo de SONYMA dedicado únicamente a agentes del orden público. SONYMA sí tiene un programa dedicado Homes for Veterans para miembros de las fuerzas armadas, pero no existe un producto equivalente con nombre propio para policías al momento de escribir esto. Los oficiales usan el DPAL estándar, igual que cualquier prestatario primerizo de SONYMA.
Compensación en la tasa que debe conocer: las hipotecas con un DPAL adjunto tienen una tasa de interés 0.40% más alta que los préstamos de SONYMA sin él. En un préstamo de $480,000 a 30 años, eso equivale a aproximadamente $95 más al mes. Compare el efectivo que libera por adelantado contra ese costo continuo con su prestamista, y confirme los requisitos de contribución propia: SONYMA requiere un mínimo del 1% del valor de la propiedad de fondos propios (3% para co-ops y propiedades de 3 a 4 familias), sin importar si hay un DPAL adjunto.
Programa 4: Bono de Cierre de la PBA ($600)
La Asociación Benevolente de Policías de la Ciudad de Nueva York (PBA) ofrece a sus miembros activos y retirados en buen estado un Bono de Cierre de Bienes Raíces de $600, pagado directamente a su abogado de cierre. Aplica a la compra o venta de una residencia principal ubicada en los condados de Bronx, New York, Richmond, Queens, Kings, Orange, Nassau, Suffolk, Westchester, Putnam o Rockland, y está limitado a una compra y una venta dentro de un plazo determinado. Confirme los términos actuales directamente con la PBA antes de su cierre, ya que los términos de los beneficios sindicales cambian.
Cómo se Combinan los Programas en una Compra de $600,000 (20% de Pago Inicial Convencional)
Este ejemplo usa un condominio o co-op de $600,000 en Queens, comprado en el mercado abierto en lugar del programa de HUD, con financiamiento convencional del 20% de pago inicial. Ese 20% de pago inicial equivale a $120,000 antes de cualquier ayuda.
| Programa | Beneficio Máximo | Quién Califica | Dónde Aplicar |
|---|---|---|---|
| NYC HomeFirst | $100,000 | Comprador primerizo, 120% AMI o menos | Agencia de asesoría aprobada por HPD |
| SONYMA DPAL | $15,000 | Cualquier prestatario de primera hipoteca SONYMA | Prestamista participante de SONYMA |
| Bono de Cierre PBA | $600 | Miembros activos/retirados de la PBA, condados listados | nycpba.org |
| Total en esta compra | $115,600 | Montos máximos, sujetos a calificación y aprobación del prestamista | |
| Good Neighbor Next Door de HUD | 50% del precio de la vivienda | Agente del orden público, solo vivienda separada listada por HUD | hudhomestore.gov |
$100,000 más $15,000 más $600 deja $4,400 del pago inicial original de $120,000 que debe salir de sus ahorros propios, más los costos de cierre. No todos los oficiales califican para cada programa en su monto máximo, y las combinaciones específicas requieren la aprobación del prestamista antes de hacer una oferta. Para todo lo que debe al cierre además del pago inicial, honorarios de abogado, seguro de título, impuesto de mansión sobre $1 millón, e impuestos de transferencia, el desglose de costos de cierre en NYC explica cada partida.
¿Necesita Ayuda para Saber Qué Programas Aplican?
Milton Coste tiene más de 25 años de experiencia trabajando con compradores primerizos en los cinco condados, incluyendo oficiales del NYPD que combinan ayuda municipal, estatal y sindical en la misma compra.
Agende una Consulta Gratuita¿Co-op o Condominio? Cambia su Contribución Mínima
Cada programa mencionado establece su propia regla de contribución mínima en efectivo, y varios de ellos aumentan ese mínimo específicamente para co-ops. SONYMA requiere el 3% del valor de la propiedad de fondos propios en un co-op frente al 1% en un condominio o vivienda de 1 a 4 familias. Si todavía está decidiendo entre los dos tipos de propiedad, la guía de co-op vs. condominio cubre la aprobación de la junta, el impuesto de reventa (flip tax), y las diferencias de financiamiento que afectan cómo aplican estos programas a su compra.
Qué Hacer Primero
- 1.Regístrese en una clase de educación para compradores de HPD esta semana si va a solicitar HomeFirst. Este paso tiene el plazo más largo y desbloquea el mayor beneficio individual. Empiece antes de encontrar una propiedad.
- 2.Pregunte a su prestamista si ofrece préstamos SONYMA con DPAL y confirme su elegibilidad y el requisito de contribución propia según el tipo de propiedad.
- 3.Consulte hudhomestore.gov para ver los listados actuales de Good Neighbor Next Door en las áreas de revitalización de NYC si una vivienda de HUD con descuento se ajusta a su búsqueda, entendiendo que el inventario es limitado y cambia semanalmente.
- 4.Contacte a la PBA para confirmar su elegibilidad para el Bono de Cierre de Bienes Raíces y los términos actuales antes de programar su cierre.
Los pasos 2 a 4 pueden realizarse en paralelo una vez iniciado el paso 1. Si está evaluando el pago inicial convencional del 20% frente a una opción de pago inicial más bajo, calcule los números completos con su prestamista antes de fijar un presupuesto, ya que la combinación de programas cambia las cifras en ambos lados.
