Cuando se vende un edificio con apartamentos alquilados en Nueva York, la sección 7-105 de la Ley de Obligaciones Generales le da al vendedor cinco días después de la entrega de la escritura para traspasar al comprador el depósito de seguridad de cada inquilino y para informar a cada inquilino, por correo registrado o certificado, el nombre y la dirección del comprador. Es una de varias obligaciones que acompañan a una propiedad de renta hasta la mesa de cierre, viva donde viva el dueño. Vivir en otro estado solo cambia la forma de cumplirlas.
A lo largo de tres ciclos completos del mercado inmobiliario de Nueva York, las ventas desde fuera del estado que cierran sin tropiezos tienen algo en común: los documentos llegan al corredor antes de que la propiedad salga al mercado. Un dueño que está a un vuelo de distancia no puede ir al edificio a buscar un contrato, así que lo que normalmente se resuelve en persona tiene que resolverse por escrito, y temprano.
Esta guía cubre la mecánica para una casa de dos a cuatro familias o un edificio pequeño sin ascensor en Brooklyn o Queens: acceso y visitas, las reglas de inquilinos que viajan con la venta, los documentos que debe reunir y cómo funciona un cierre a distancia. Si todavía está decidiendo si vender, la guía para vender, conservar o intercambiar un edificio de 2 a 4 familias responde esa pregunta primero.
Acceso y visitas en un edificio ocupado
Nueva York no tiene una ley que fije un número de horas de aviso antes de que el propietario muestre un apartamento a un comprador. La Guía de Derechos de Inquilinos Residenciales de la Fiscal General de Nueva York lo describe así: el propietario puede entrar con aviso previo razonable, a una hora razonable y con el consentimiento del inquilino, ya sea para reparaciones o servicios o conforme al contrato de arrendamiento. Si el inquilino niega el consentimiento sin motivo razonable, el camino del propietario es pedir una orden judicial. En resumen, manda el contrato, y la práctica es dar aviso razonable.
Para un dueño que no está en la ciudad, eso significa tres decisiones prácticas antes de la primera visita:
- Lea la cláusula de acceso de cada contrato. Algunos contratos hablan directamente de las visitas de compradores. Envíe copias a su corredor para que cada solicitud se haga bajo los términos que cada inquilino firmó.
- Nombre a una sola persona que tenga las llaves. Su administrador, un superintendente local o su corredor. Los inquilinos deben saber quién viene y a quién llamar. Nadie entra a una unidad sin el aviso y el consentimiento que describen el contrato y la guía de la Fiscal General.
- Haga cada solicitud por escrito y en horario laboral. Agrupe las visitas en horarios fijos para pedirle lo menos posible a cada inquilino. HPD incluye entre sus ejemplos de acoso los contactos o visitas repetidos fuera del horario laboral cuando el inquilino no ha mostrado disposición a recibirlos. Un calendario claro y por escrito protege a todos.
Lo que viaja con la venta
Quien compra un edificio de renta compra también los arrendamientos. La sección 223 de la Ley de Bienes Raíces le da al comprador de una propiedad arrendada los mismos recursos que tenía el vendedor bajo cada contrato, y le da a cada inquilino frente al comprador los mismos recursos por incumplimiento que tenía frente al propietario original. Dicho de forma sencilla, los contratos siguen vigentes después de que cambia la escritura.
Depósitos de seguridad
La sección 7-105 exige que el vendedor traspase los depósitos al comprador al entregar la escritura o dentro de los cinco días siguientes, y que avise a cada inquilino por correo registrado o certificado. La sección 7-108 hace al comprador responsable ante el inquilino por cualquier depósito, más los intereses acumulados, del que tenga conocimiento real, incluido cualquier depósito reconocido en un contrato vigente al cierre. Cuando no hay registro de un depósito, la misma sección permite al comprador exigir que el vendedor abra una cuenta en garantía equivalente a un mes de renta para esa unidad.
Unidades de renta estabilizada
La venta traspasa las unidades estabilizadas con su condición regulada. La División de Vivienda y Renovación Comunitaria del estado exige reportar un cambio de dueño en el Formulario RA-44 dentro de 30 días, según la sección 2523.8 del Código de Estabilización de Rentas, y las instrucciones del propio formulario le indican al nuevo dueño que obtenga el historial de rentas del edificio y ponga al día los registros. Los dueños presentan el registro anual de cada unidad estabilizada a más tardar el 31 de julio. Obtenga ese historial usted mismo antes de salir al mercado y corrija los años que falten antes de que los encuentre el comprador.
Las unidades ocupadas se venden ocupadas
Un comprador puede preferir unidades vacías, pero un contrato entre usted y el comprador no puede terminar el arrendamiento de un inquilino, y la estabilización de rentas garantiza la renovación de los contratos. El vendedor no debe presionar a nadie para que se vaya. La página de HPD sobre acoso a inquilinos es directa: es ilegal que los dueños obliguen a los inquilinos a dejar sus apartamentos o a renunciar a sus derechos, y entre sus ejemplos están las ofertas repetidas de compra de salida a inquilinos con renta regulada. Ponga precio al edificio tal como está, con sus contratos.
Si una unidad queda vacía por sí sola durante la venta y usted la vuelve a alquilar, la Ley FARE de la ciudad determina quién paga al corredor en ese nuevo contrato, como explica la página de la Ley FARE.
Vea cuánto vale el edificio con sus contratos actuales
Obtener el ValorLos documentos que debe reunir antes de salir al mercado
Primero, el registro. HPD exige que los dueños de edificios residenciales se registren cada año si la propiedad es una vivienda múltiple de tres o más unidades, o una casa de una o dos familias donde no viven ni el dueño ni sus familiares inmediatos. El dueño de una casa de dos familias que vive fuera del estado, sin familiares en la casa, entra en esa regla. El estado señala que los dueños de edificios no registrados no pueden certificar la corrección de infracciones, pedir la anulación de una infracción ni presentar una demanda por falta de pago, un problema que conviene resolver antes de que lo encuentre el abogado del comprador.
Las infracciones abiertas son lo segundo que revisa el abogado del comprador. Pase la dirección por la herramienta de revisión de edificios para ver lo que muestra el registro público antes de que lo muestre su anuncio.
| Documento | De dónde sale | Por qué lo pide el comprador |
|---|---|---|
| Cada contrato vigente, renovación y anexo | Sus archivos o su administrador | Los contratos obligan al comprador según la RPL 223 |
| Libro de rentas de cada unidad | Sus registros o los de su administrador | Muestra lo que realmente se cobra, no solo lo que dice el contrato |
| Lista de depósitos, con montos y dónde está cada uno | Sus estados bancarios y los contratos | Los depósitos se traspasan según GOL 7-105 y 7-108 |
| Historial de registro en DHCR, si alguna unidad es estabilizada | hcr.ny.gov | Confirma cada renta registrada y los años que falten |
| Registro vigente en HPD | Registro en línea de HPD | Obligatorio cada año para 3 o más unidades y para casas de 1 a 2 familias sin el dueño viviendo en ellas |
| Infracciones abiertas de HPD y DOB | Registro público, vea la herramienta de revisión | Aparecen en las búsquedas de título y municipales del comprador |
| Última factura del impuesto predial | Departamento de Finanzas de NYC | Gasto en los números del comprador y ajustes de cierre |
| Última factura de agua y alcantarillado | Departamento de Protección Ambiental de NYC | Cifra de gasto y ajuste de cierre |
| Certificado de ocupación, si existe | Departamento de Edificios de NYC | Confirma el número legal de unidades que se vende |
| Contacto de quien tiene las llaves | Usted | Visitas, inspecciones y tasación necesitan acceso |
Multi-Family Buildings for Sale in Brooklyn and Queens
2 to 4 unit properties currently listed in Brooklyn and Queens
50-38 47TH Street
Sunnyside
381 Manhattan Avenue
East Williamsburg
Listing information provided courtesy of the Real Estate Board of New York's Residential Listing Service (RLS). Information is deemed reliable but not guaranteed. Sale listings verified. ©2026 REBNY. RLS data displayed by Keller Williams NYC.
Cerrar sin tomar un avión
Hay dos formas de firmar desde otro lugar, y muchos vendedores usan las dos.
Un poder notarial. El poder notarial de formato corto oficial de Nueva York está en la sección 5-1513 de la Ley de Obligaciones Generales, dentro del Título 15, y la sección 5-1502A define las facultades sobre bienes raíces que puede otorgar. Para ser válido según la sección 5-1501B, debe ir firmado y fechado por el otorgante, reconocido ante notario de la misma forma que una escritura, y firmado por dos testigos que no aparezcan como apoderados en el documento. La sección 294 de la Ley de Bienes Raíces permite inscribir un poder para traspasar bienes raíces en el condado donde está la propiedad. Pida a su abogado que lo redacte y lo envíe a la compañía de títulos del comprador mucho antes del cierre, porque es la compañía de títulos la que decide si asegura una escritura firmada con ese poder.
Notarización electrónica. Desde el 31 de enero de 2023, Nueva York permite la notarización electrónica bajo la sección 135-c de la Ley Ejecutiva. Un notario de Nueva York registrado para actos notariales electrónicos puede notarizar por audio y video mientras se encuentra en Nueva York, sin importar dónde esté quien firma, y la ley dice que eso cumple cualquier requisito legal de comparecer en persona. Pregunte temprano a la compañía de títulos si aceptará documentos de cierre notarizados electrónicamente en su operación.
Su abogado prepara la escritura y las declaraciones del impuesto de transferencia: la NYC-RPT de la ciudad, que el Departamento de Finanzas exige dentro de los treinta días posteriores al traspaso y que se genera en ACRIS, y la declaración combinada del estado, que para propiedades en la ciudad de Nueva York es el Formulario TP-584-NYC.
Nueva York cobra su impuesto en el cierre
Las personas, sucesiones y fideicomisos no residentes que venden bienes raíces en Nueva York deben estimar el impuesto estatal sobre la ganancia con el Formulario IT-2663 y pagarlo cuando la escritura se presenta para inscripción, salvo que el traspaso esté exento. El formulario calcula el estimado aplicando a la ganancia la tasa más alta del año. Es un pago anticipado, no la cuenta final: se toma en cuenta en su declaración de no residente de Nueva York, y cualquier reembolso se reclama ahí. Las instrucciones del estado dicen que los pagos del IT-2663 no se reembolsan antes de presentar esa declaración. El formulario puede firmarlo un agente autorizado.
El impuesto federal y su estado de residencia
La ganancia sigue sujeta al impuesto federal sobre la renta, y su estado de residencia también puede gravarla, por lo general con un crédito por el impuesto pagado a Nueva York, así que confirme su situación con un profesional de impuestos antes de fijar un precio del que necesita un neto. La guía de ganancias de capital explica cómo se mide la ganancia, la guía del intercambio 1031 cubre el diferimiento si piensa comprar otra propiedad de inversión, y la calculadora de ganancias netas del vendedor pone los costos de cierre al lado del precio.
Un orden de trabajo que funciona
- Contrate primero a un abogado de Nueva York. El abogado redacta el poder notarial, revisa los contratos y se encarga de la escritura y las declaraciones.
- Reúna los documentos de la tabla. Envíelos a su corredor en un solo paquete antes de fijar el precio.
- Ponga al día los registros. HPD, y DHCR si alguna unidad es estabilizada.
- Defina el plan de acceso. Una persona con llaves, aviso por escrito y horarios fijos de visita.
- Ponga precio con los contratos vigentes. El comprador compra la lista de rentas que usted realmente tiene.
- Defina cómo va a firmar. Poder notarial, notarización electrónica o ambos, confirmados con la compañía de títulos.
¿Vende una propiedad de renta en Brooklyn o Queens desde otro estado?
Milton Coste, Corredor Asociado Licenciado de Bienes Raíces, con licencia desde noviembre de 2001 y más de 1,100 transacciones en los cinco condados. No soy su abogado ni su contador, pero puedo decirle cuánto vale el edificio con sus contratos actuales y qué va a pedir ver un comprador.
Obtener el ValorEsto es contexto de planificación, no asesoría legal ni tributaria. Las citas corresponden a las secciones 7-105, 7-108, 5-1501B, 5-1502A y 5-1513 de la Ley de Obligaciones Generales de Nueva York, las secciones 223 y 294 de la Ley de Bienes Raíces, la sección 135-c de la Ley Ejecutiva, la sección 2523.8 del Código de Estabilización de Rentas, la sección 11-2105 del Código Administrativo de NYC y la sección 663 de la Ley Tributaria de Nueva York (Formulario IT-2663), con orientación de la Guía de Derechos de Inquilinos Residenciales de la Fiscal General de Nueva York, las páginas de HPD sobre registro de propiedades y acoso a inquilinos, la agencia estatal de Vivienda y Renovación Comunitaria, el Departamento de Finanzas de NYC y el Departamento de Estado de Nueva York, todo vigente al 23 de septiembre de 2026. Confirme su situación con un abogado de Nueva York y un profesional de impuestos antes de salir al mercado o firmar cualquier documento.
