La brecha entre el vecindario de mejor y peor desempeño en NYC desde 2010 es de 739.1 puntos porcentuales: Mott Haven ganó 730.4% mientras Battery Park City bajó 8.7%. Esos son los dos polos de un análisis completo de apreciación sobre 156 vecindarios calificados de NYC, comparando el promedio del precio mediano de venta del año calendario 2010 contra los doce meses que terminan en junio de 2026. La resistencia de precios en los vecindarios de NYC no está repartida de manera pareja, y los que acumularon valor comparten rasgos que se pueden identificar en los datos: casas adosadas y brownstones, acceso al metro, y una base de precio lo bastante baja como para dejar espacio de crecimiento.
He trabajado cada ciclo del mercado de NYC desde noviembre de 2001, y armé este ranking porque los compradores repiten la misma pregunta: ¿qué vecindarios realmente sostuvieron su valor? La respuesta viene de una sola fuente, StreetEasy Market Reports, con una metodología que se puede verificar línea por línea. Sin selección conveniente de datos y sin promesas sobre el futuro. La apreciación pasada es un registro, no un pronóstico.
Este artículo es parte de la serie de seguimiento de datos del sitio. Para la foto del año en curso, revisa el rastreador de precios de los 5 condados, el rastreador de recortes de precio y descuentos, y el rastreador de días en mercado.
Cómo Funciona el Ranking, en Palabras Simples
Medir la resistencia de precios en NYC empieza con reglas simples. Para cada vecindario, promedio los 12 precios medianos mensuales de venta (todas las propiedades) del año calendario 2010, luego promedio los últimos 12 meses, de julio de 2025 a junio de 2026, y comparo los dos valores. Un vecindario califica solo si tiene datos en al menos 10 de 12 meses, una barra de cobertura del 80%, en ambas ventanas. De 176 vecindarios de NYC en la fuente, 156 pasan esa barra.
La serie comienza en enero de 2010, así que no se mide nada anterior; esto es estrictamente una comparación de 2010 a 2026. Para la prueba de estrés de 2020 más abajo, cada serie se suaviza con un promedio móvil de 3 meses para amortiguar el ruido de un solo mes: el pico previo a la caída es el valor suavizado más alto entre julio de 2019 y junio de 2020, el mínimo es el valor suavizado más bajo desde el pico hasta diciembre de 2021, y la recuperación es la cantidad de meses hasta que la serie suavizada recuperó su pico. 165 vecindarios califican para la prueba de estrés con el mismo estándar de cobertura del 80%. Fuente de todo lo que aparece en esta página: StreetEasy Market Reports.
El Top 15: Donde los Precios se Acumularon
Once de los 15 vecindarios de NYC con mayor apreciación de 2010 a 2026 están en Brooklyn, dos en el Bronx y dos en Queens. Manhattan no coloca ni un solo vecindario en el top 15.
| Puesto | Vecindario | Condado | Prom. 2010 | Prom. jul 2025 a jun 2026 | Cambio |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Mott Haven | Bronx | $98K | $811K | +730.4% |
| 2 | Greenpoint | Brooklyn | $522K | $1.92M | +269.0% |
| 3 | Bedford-Stuyvesant | Brooklyn | $367K | $1.33M | +263.4% |
| 4 | Prospect Lefferts Gardens | Brooklyn | $369K | $1.21M | +228.4% |
| 5 | Carroll Gardens | Brooklyn | $769K | $2.42M | +214.5% |
| 6 | Clinton Hill | Brooklyn | $371K | $1.12M | +201.0% |
| 7 | Cobble Hill | Brooklyn | $929K | $2.71M | +191.6% |
| 8 | Eastchester | Bronx | $193K | $555K | +187.9% |
| 9 | Columbia St Waterfront District | Brooklyn | $583K | $1.68M | +187.1% |
| 10 | Crown Heights | Brooklyn | $430K | $1.21M | +181.8% |
| 11 | Borough Park | Brooklyn | $559K | $1.55M | +178.2% |
| 12 | Williamsburg | Brooklyn | $526K | $1.46M | +176.6% |
| 13 | Fort Greene | Brooklyn | $566K | $1.54M | +172.6% |
| 14 | Howard Beach | Queens | $224K | $610K | +171.7% |
| 15 | Brookville | Queens | $304K | $821K | +170.0% |
Fuente: StreetEasy Market Reports · promedio calendario 2010 vs promedio jul 2025 a jun 2026
Empecemos por el asterisco del primer puesto. El +730.4% de Mott Haven descansa sobre una base 2010 muy delgada: unas 30 ventas registradas en todo 2010 y una mediana promedio de $98K. El porcentaje es aritmética real sobre la serie fuente, pero lo que se vende en Mott Haven cambió durante la ventana. Producto nuevo de condominios entró a un mercado que había estado dominado por viviendas más antiguas, así que la cifra refleja un cambio en lo que se transa tanto como un cambio de precios. Tómalo como un dato sobre un parque de viviendas en transformación con poco volumen, no como un movimiento limpio de precios.
La historia de Brooklyn es más limpia. Greenpoint (+269.0%), Bedford-Stuyvesant (+263.4%) y Prospect Lefferts Gardens (+228.4%) corren sobre casas en hilera y brownstones con bases 2010 modestas: $522K, $367K y $369K respectivamente. Carroll Gardens (+214.5%) y Cobble Hill (+191.6%) partieron de bases más altas, $769K y $929K, y aun así quedaron entre los primeros siete. Los hilos comunes son físicos: cuadras a escala de casa adosada, líneas de metro hacia Manhattan y, a lo largo de la costa de Greenpoint y Williamsburg, desarrollo nuevo de condominios que redefinió el techo de cada mercado. Eastchester (+187.9%) repite la jugada en el noreste del Bronx desde una base de $193K, mientras Howard Beach (+171.7%) y Brookville (+170.0%) muestran la misma matemática sobre casas unifamiliares en Queens.
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Battery Park City es el único vecindario calificado de NYC con un cambio de precio negativo de 2010 a 2026, con -8.7%. Siete de los 10 últimos están en Manhattan, y el patrón es consistente: bases de precio 2010 altas y un parque dominado por condominios o edificios grandes que compite directamente con una oferta constante de producto más nuevo.
| Puesto | Vecindario | Condado | Prom. 2010 | Prom. jul 2025 a jun 2026 | Cambio |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Battery Park City | Manhattan | $1.21M | $1.11M | -8.7% |
| 2 | Central Park South | Manhattan | $1.60M | $1.86M | +16.5% |
| 3 | Midtown East | Manhattan | $637K | $788K | +23.8% |
| 4 | Brighton Beach | Brooklyn | $376K | $477K | +26.8% |
| 5 | Midtown South | Manhattan | $672K | $851K | +26.8% |
| 6 | East Village | Manhattan | $665K | $853K | +28.3% |
| 7 | Inwood | Manhattan | $308K | $400K | +30.0% |
| 8 | Riverdale | Bronx | $271K | $355K | +30.7% |
| 9 | Briarwood | Queens | $219K | $295K | +34.3% |
| 10 | Chelsea | Manhattan | $1.09M | $1.47M | +34.7% |
Fuente: StreetEasy Market Reports · menor apreciación entre 156 vecindarios calificados
Debilidad en estos datos no significa colapso. Central Park South igual ganó 16.5% y Chelsea 34.7%; simplemente acumularon despacio. La matemática de una base alta no perdona: Battery Park City arrancó 2010 en $1.21M, una de las bases más altas del ranking, así que el tipo de salto porcentual que produjo Bedford-Stuyvesant desde $367K nunca estuvo disponible. Midtown East (+23.8%) y Midtown South (+26.8%) están en corredores de oficinas donde la reventa ha absorbido años de oferta nueva de condominios. Inwood (+30.0%), Riverdale (+30.7%), Brighton Beach (+26.8%) y Briarwood (+34.3%) muestran la otra versión de lo lento: parque dominado por cooperativas que se transa de forma constante pero sin la prima de casa adosada que impulsó al top 15.
Active Sale Listings Across NYC
Currently available properties in Manhattan, Brooklyn, and Queens
1891 E 29TH Street
Madison
114 MERCER Street #2
SoHo
Listing information provided courtesy of the Real Estate Board of New York's Residential Listing Service (RLS). Information is deemed reliable but not guaranteed. Sale listings verified. ©2026 REBNY. RLS data displayed by Keller Williams NYC.
La Prueba de Estrés de 2020: Quién se Dobló y Quién se Quebró
La apreciación a 16 años mide acumulación. 2020 mide la resistencia de precios bajo presión. Cuando la pandemia restringió las visitas presenciales en 2020, empecé a filmar mis propios recorridos virtuales 3D y videos en cada propiedad, así que vi esta caída desde adentro del mercado. Los números por condado, suavizados con un promedio móvil de 3 meses, son la lectura confiable.
| Zona | Pico (mes) | Mínimo (mes) | Caída | Meses para recuperar |
|---|---|---|---|---|
| Manhattan | $1.23M (2019-07) | $958K (2020-07) | -22.2% | 83 (2026-06) |
| Brooklyn | $807K (2020-05) | $769K (2020-08) | -4.7% | 6 (2020-11) |
| Queens | $585K (2019-12) | $546K (2020-07) | -6.7% | 10 (2020-10) |
| Bronx | $513K (2020-05) | $478K (2020-07) | -6.8% | 6 (2020-11) |
| Staten Island | $545K (2020-06) | $521K (2020-09) | -4.3% | 6 (2020-12) |
| NYC | $688K (2019-07) | $652K (2020-08) | -5.3% | 17 (2020-12) |
Fuente: StreetEasy Market Reports · promedio móvil de 3 meses del precio mediano de venta
La versión citable: el precio mediano suavizado de Manhattan cayó 22.2% desde su pico de julio de 2019 de $1.23M hasta un mínimo de $958K en julio de 2020, y necesitó 83 meses para recuperar ese pico, cruzándolo finalmente en junio de 2026. Los condados exteriores cayeron entre 4.3% y 6.8% y todos recuperaron sus picos en un rango de 6 a 10 meses. A nivel ciudad, la mediana suavizada de NYC cayó 5.3% y volvió a su pico 17 meses después, en diciembre de 2020.
Las Cinco Caídas Más Pequeñas por Vecindario
Canarsie registró la caída 2020 más pequeña de cualquier vecindario calificado de NYC: -4.1%, recuperada en 6 meses. Los cinco vecindarios más resistentes de la prueba de estrés están todos en Brooklyn y Queens, y todos descansan sobre un parque de viviendas mayormente a escala de casa.
| Vecindario | Condado | Pico (mes) | Mínimo (mes) | Caída | Meses para recuperar |
|---|---|---|---|---|---|
| Canarsie | Brooklyn | $627K (2020-05) | $602K (2020-08) | -4.1% | 6 (2020-11) |
| Queens Village | Queens | $572K (2019-10) | $535K (2020-06) | -6.5% | 13 (2020-11) |
| South Richmond Hill | Queens | $626K (2020-06) | $584K (2020-09) | -6.7% | 8 (2021-02) |
| Rosedale | Queens | $576K (2019-10) | $535K (2020-08) | -7.1% | 11 (2020-09) |
| East New York | Brooklyn | $644K (2020-04) | $594K (2020-09) | -7.7% | 7 (2020-11) |
Fuente: StreetEasy Market Reports · caídas más pequeñas entre 165 vecindarios calificados
Una Advertencia Sobre las Caídas Más Grandes
El otro extremo de la tabla necesita una aclaración antes de que alguien lo cite. Las caídas medidas más grandes por vecindario, Highbridge con -88.4%, Norwood con -81.8% y Cobble Hill con -69.8%, son en su mayoría artefactos de mezcla de propiedades sobre volumen mensual delgado: un mes dominado por ventas de casas seguido de un mes de cooperativas pequeñas produce un vaivén enorme en la mediana sin que ninguna propiedad pierda valor. La aritmética es correcta sobre la serie fuente, pero esos mercados no perdieron esa proporción de su valor. Cuando el volumen es delgado, las filas por condado de arriba son la lectura confiable del estrés.
Contexto por Condado: el Índice de Ventas Repetidas
Las medianas se mueven cuando cambia la mezcla de lo que se vende. El índice de precios de StreetEasy es una medida de ventas repetidas, que sigue las mismas propiedades a través de sus transacciones, lo que lo convierte en un buen contraste para las tablas de medianas de arriba. El índice publica series solo para NYC, Manhattan, Brooklyn y Queens; no publica series del Bronx ni de Staten Island, y no tiene detalle por vecindario. Aquí solo se usan datos desde enero de 2010 en adelante.
| Zona | Prom. 2010 | Mínimo 2020 (mes) | Jun 2026 |
|---|---|---|---|
| NYC | $511K | $611K (2020-12) | $622K |
| Manhattan | $884K | $1.04M (2020-12) | $1.06M |
| Brooklyn | $531K | $698K (2020-12) | $735K |
| Queens | $410K | $514K (2020-10) | $545K |
Fuente: StreetEasy Price Index (ventas repetidas) · no se publican series del Bronx ni de Staten Island
Medido contra su propio mínimo de 2020, el índice de junio de 2026 está 6.0% más alto en Queens, 5.2% más alto en Brooklyn, 1.8% más alto para NYC en conjunto y 1.7% más alto en Manhattan. Es el mismo orden que produjeron las tablas de medianas: los condados con más viviendas a escala de casa han acumulado más rápido desde el piso de 2020.
Qué Significa Esto si Compras o Vendes
Para compradores, tres lecciones con los pies en la tierra. Primero, la apreciación porcentual sigue a la base de precio: la gran acumulación desde 2010 ocurrió en vecindarios que partieron de medianas más bajas con casas adosadas y brownstones. Segundo, las medianas mensuales por vecindario son ruidosas; evalúa cualquier zona sobre un promedio de 12 meses y pregunta cuántas ventas hay detrás del número, como hace este ranking. Tercero, la resistencia de precios en 2020 coincidió con el tipo de vivienda, y eso se puede saber antes de ofertar. Si estás comparando zonas ahora, empieza por la guía 2026 de vecindarios para comprar, y recuerda que bajo la regla de REBNY de 2025 se firma un Acuerdo de Representación del Comprador antes de las visitas.
Para vendedores, el número de Manhattan es el que hay que internalizar: 83 meses desde el pico de julio de 2019 hasta volver a empatar. Si tu ancla de precio es lo que consiguió un vecino en el último pico, estos datos dicen que el mercado a nivel condado recién volvió ahí en junio de 2026. Fija el precio con los últimos 12 meses, no con la memoria. Y una nota de disciplina para cerrar: nada en este artículo es una proyección. La resistencia de precios en los vecindarios de NYC de 2010 a 2026 es un registro de lo que ya pasó, y lo seguiré actualizando a medida que lleguen nuevos meses de datos.
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Milton Coste, Corredor Asociado Licenciado de Bienes Raíces, cubre los cinco condados y el Valle del Hudson. Representación de compradores basada en números, no en discursos.
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